TJ 67482, 22 mai 2025, RG 24/03638

N° RG 24/03638 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MTU5

3ème Ch. Civile Cab. 2

N° RG 24/03638 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MTU5

Minute n°

Copie exec. à :

Me Marion BADOC
Me Sébastien BRAND-COUDERT

Le

Le greffier

Me Marion BADOC
Me Sébastien BRAND-COUDERT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG

JUGEMENT DU 22 MAI 2025

DEMANDERESSE :

SAS NEGOCE IMMOBILIER, immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° 753.625.961. exerçant sous le nom commercial ESPACE IMMOBILIER, agissant par son Président en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Sébastien BRAND-COUDERT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 150

DEFENDEURS :

Monsieur [Y] [U]
né le 06 Juin 1995 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Marion BADOC, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 336

Madame [O] [F] épouse [U]
née le 10 Août 1998 à [Localité 5] (RUSSI), demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Marion BADOC, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 336

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne MOUSTY, Juge, Président,

assistée de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

DÉBATS :

A l'audience publique du 27 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Anne MOUSTY, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Mai 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Anne MOUSTY, Juge et par Aude MULLER, greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [I] [W] [M] et Mme [B] [R] ont confié à la SAS Negoce immobilier un mandat semi-exclusif de vendre une maison à usage d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 3].

Le 21 juin 2023, Mme [I] [W] [M] et Mme [B] [R] ont signé, par l’intermédiaire de la SAS Negoce immobilier, un compromis de vente avec M. [Y] [U] et Mme [O] [U] portant sur cette maison sise [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant une somme de 339 000 € et sous conditions suspensives.

La signature de l’acte authentique de vente devait intervenir au plus tard le 31 août 2023.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 25 octobre 2023, réitérée en date du 17 novembre 2023, les consorts [U] ont été mis en demeure de justifier de l’obtention du prêt objet de la condition suspensive, ou, à défaut, de trois refus de prêt conformément aux caractéristiques stipulées.

A défaut de réponse, la SAS Negoce immobilier a, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 novembre 2023, mis en demeure les consorts [U] de l’indemniser visant la clause « non-réalisation des conditions suspensives » du compromis de vente.

Par assignation signifiée le 20 avril 2024, la SAS Negoce immobilier a fait attraire M. [Y] [U] et Mme [O] [U] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg.

Dans ses dernières conclusions en date du 13 décembre 2024, la SAS Negoce immobilier demande au tribunal de :
- Recevoir la SAS Negoce immobilier en ses demandes ;
- Condamner solidairement M. et Mme [U] au paiement d’une somme au principal de 10 000€, à la SAS Negoce immobilier, en exécution des stipulations contractuelles du compromis de vente, somme augmentée des intérêts au taux légal, à compter du 31 juillet 2023, subsidiairement à compter du 27 octobre 2023 ;
- Condamner en outre solidairement M. et Mme [U] au paiement à la SAS Negoce immobilier d’une somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts ;
- Condamner solidairement M. et Mme [U] au paiement d’une somme de 2 500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner solidairement M. et Mme [U] aux entiers frais et dépens de la présente procédure ;
- Rappeler le caractère exécutoire de plein droit de la décision à intervenir.

À l’appui de ses prétentions, elle soutient que les consorts [U] ne justifient pas d’avoir entrepris des diligences conformes à leurs engagements contractuels et que, dès lors, leur défaillance fautive entraîne l’application d’une clause contractuelle en vertu de laquelle les consorts [U] sont tenus de l’indemniser.

Dans ses dernières conclusions en date du 4 février 2024, M. et Mme [U] demandent au tribunal de :
- Rejeter l’ensemble des demandes formulées par la SAS Negoce immobilier ;
A titre reconventionnel, condamner la SAS Negoce immobilier à payer aux consorts [U] la somme de 1 500 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
En tout état de cause,
- Condamner la SAS Negoce immobilier aux entiers dépens ;
- Rappeler le caractère exécutoire de plein droit du jugement à intervenir.

À l’appui de leurs prétentions, ils soutiennent qu’ils ont effectués toutes les diligences conformément à leurs engagements contractuels et que, par conséquent, leur défaillance, indépendante de leur volonté, n’entraine pas l’application de la clause contractuelle litigieuse.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé du surplus de leurs prétentions et moyens.

L'instruction a été clôturée par ordonnance du 13 février 2025 et l'affaire a été évoquée à l'audience du 27 mars 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

SUR LES MOTIFS

I. Sur la demande principale d'indemnisation au titre de la rémunération de la SAS Negoce Immobilier

A titre liminaire

L’article 12 du code de procédure civile prévoit que « le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. »

La SAS Negoce immobilier sollicite une indemnisation sur le fondement des stipulations contractuelles du compromis de vente en date du 21 juin 2023, mais ne précise pas de fondement juridique.

La SAS Negoce immobilier a été mandatée par Mme [M] et Mme [R], lesquels ont conclu un compromis de vente avec les consorts [U]. La SAS Negoce immobilier est tierce au compromis de vente qu’elle invoque au soutien de ses prétentions.

Il est constant que le tiers ne peut invoquer un manquement contractuel qui lui a causé un dommage que sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Il convient, par conséquent, de considérer qu'en substance la SAS Negoce immobilier, tierce au compromis de vente, a entendu solliciter engager la responsabilité délictuelle de M. [Y] [U] et Mme [O] [U] au soutien de sa demande indemnitaire principale.

Sur la faute de M. [Y] [U] et Mme [O] [U]

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

A ce titre, le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

Ainsi, il est constant que l’acquéreur, dont le comportement fautif a fait perdre sa commission à l’agent immobilier par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice.

En l'espèce, le compromis de vente conclu entre M. [Y] [U] et Mme [O] [U], acquéreurs et Mme [I] [W] [M] et Mme [B] [R], vendeurs, du 21 juin 2023 prévoit une condition suspensive aux termes de laquelle les consorts [U] s’engagent à « déposer des dossiers complets de demande de prêts répondant aux caractéristiques ci-avant définies auprès de tout organisme prêteur ayant son siège social en France et dans au moins deux établissements financiers ou banques et à en justifier au vendeur et au rédacteur des présentes. »

Il prévoit en outre que, à défaut d’obtention du financement, l’acquéreur devra « justifier des diligences accomplies par lui pour l’obtention du prêt mentionné ci-dessus par la production de trois refus de prêts émanant du ou des organismes sollicités et en précisant, pour chacun d’eux, la date du dépôt de la demande de prêt, ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité. »

Le prêt devant être sollicité devait remplir les conditions suivantes : un montant de 315 000 € sur une durée maximum de 25 ans et au taux maximum de 3,90 %.

Il appartient aux consorts [U] de rapporter la preuve d’avoir sollicité au moins trois prêts conformes à ces caractéristiques visées expressément dans le compromis de vente du 21 juin 2023.

Pour soutenir qu’ils ont respecté les dispositions de la condition suspensive, les consorts [U] produisent trois attestations de refus de prêt en date des 18 juillet 2023, 29 juillet 2023 et 14 novembre 2023, émanant respectivement du CIC Est, de la Caisse d’épargne et de la société Time courtage.

Il ressort du courrier de refus de prêt du 18 juillet 2023 émanant de la banque CIC Est que M. [U] a sollicité auprès de la banque CIC Est, à une date inconnue, un prêt immobilier d’un montant de 340 000 € sur une durée de 300 mois. Les défendeurs ne produisent pas la demande de prêt afférente à ce refus. La lecture de cette attestation met en évidence que le montant sollicité excède de 25 000 € le montant requis aux termes de la condition suspensive et que le taux d’intérêt n’est pas mentionné.
Selon un courrier de refus de prêt émanant de la banque Caisse d’Epargne Grand Est du 29 juillet 2023, les consorts [U] ont sollicité auprès de la banque Caisse d’Epargne Grand Est, le 11 juillet 2023, un prêt immobilier d’un montant de 340 000 €.

Enfin, selon un courrier émanant de la société Time Courtage du 14 novembre 2023, les consorts [U] n'ont pas obtenu de prêt immobilier d’un montant de 340 000 € via l'intervention de la société Time Courtage.
Or, il résulte des courriers du 29 juillet 2023 et 14 novembre 2023 que d’une part, le montant sollicité excède de 25 000 € le montant requis aux termes de la condition suspensive et, d’autre part, ni la durée d’emprunt ni le taux d’intérêt ne sont mentionnés dans lesdits courriers.

Les défendeurs ne produisent pas les demandes de prêts afférentes à ces refus de sorte qu'ils ne justifient pas avoir sollicité de prêt immobilier répondant aux caractéristiques précisées dans le compromis de vente du 21 juin 2023, cette preuve n'étant pas rapportée par les attestations de refus de prêt sus analysées.

Il s’ensuit de ces constatations que les consorts [U] ne justifient pas de démarches bancaires conformes aux stipulations contractuelles du compromis de vente du 21 juin 2023 s’agissant de la condition suspensive d’obtention de prêt de sorte que leur manquement contractuel est établi. Ce manquement contractuel est constitutif d'une faute délictuelle à l'égard de la SAS Negoce Immobilier.

Sur le préjudice en résultant

Pour obtenir indemnisation, la SAS Negoce Immobilier est tenue de démontrer un dommage personnel et direct et certain résultant du manquement contractuel sus retenu et constitutif d'une faute délictuelle à son égard.

Il est rappelé qu'en vertu des dispositions de l'article 6-I de la loi du 2 janvier 1970 qu'aucune rémunération ne peut être exigée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue. Aussi, la SAS Negoce Immobilier est seulement fondée à solliciter l'indemnisation de la perte de chance de ne pas avoir perçu de rémunération au titre de la vente envisagée entre M. [Y] [U] et Mme [O] [U] et les consorts [M]-[R].

En l’espèce, le compromis de vente du 21 juin 2023 stipule, au sujet des honoraires du mandataire, que « les parties reconnaissent que les présentes ont été négociées [par la SAS Negoce immobilier] qu’elles déclarent bénéficiaire du montant de la rémunération convenue, soit la somme de 10 000 € conformément au mandat écrit portant le numéro 592. Ces honoraires seront dus par le vendeur et ils seront exigibles le jour de la réitération des présentes par acte authentique. »

Les consorts [U] produisent une demande introductive d’instance devant le tribunal judiciaire de Saverne en date du 21 décembre 2023, aux termes de laquelle les consorts [M]-[R] sollicitent la condamnation de M. [Y] [U] et Mme [O] [U] à régulariser l'acte authentique de vente immobilière afférente au bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 3]. Aucune des parties ne justifie qu'une décision définitive soit intervenue dans ladite procédure avant la clôture de la présente instance.
Ainsi, le défaut de réitération de l'acte authentique de vente n’est à ce jour pas établi de sorte que la SAS Negoce Immobilier ne justifie pas d'un préjudice certain, qui pour rappel ne pouvait constituer qu'en une perte de chance non invoquée par ailleurs par le demandeur.

En conséquence, à défaut de démonstration d'un préjudice certain, la SAS Négoce immobilier sera déboutée de sa demande d'indemnisation de 10.000€ au titre de sa rémunération visée dans le compromis de vente du 21 juin 2023.

II. Sur la demande complémentaire d’indemnisation

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
La SAS Negoce immobilier sollicite, en outre, l’allocation de dommages et intérêts d’un montant de 2 000 € sur le fondement explicite de la responsabilité contractuelle.

la SAS Negoce Immobilier ne justifie toutefois pas d'un préjudice rattaché à cette demande indemnitaire.
En outre, il convient de rappeler qu’aucun lien contractuel n’existe entre la SAS Negoce immobilier et les consorts [U].

Dès lors, la SAS Negoce immobilier ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1231-1 du code civil.
Sa demande étant non fondée et non démontrée, la SAS Negoce Immobilier sera, en conséquence, déboutée de sa demande complémentaire de dommages et intérêts au titre de la responsabilité contractuelle.

III. Sur les demandes accessoires

La SAS Negoce immobilier, qui succombe, sera condamnée aux frais et dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Cette condamnation emporte nécessairement rejet de sa demande tendant à être indemnisé de ses frais irrépétibles.

La SAS Negoce immobilier sera encore condamnée à payer aux consorts [U] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

En l’espèce, aucune raison ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS