TJ 59350, 27 mai 2025, RG 24/00560

COUR D’APPEL DE DOUAI TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT rendu le 27 Mai 2025

N° RG 24/00560 - N° Portalis DBZS-W-B7I-ZBI7

DEMANDERESSE :

S.A.S. TOP OFFICE
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Me Benjamin CHEVALIER, avocat au barreau de LILLE, substitué par Me Lucile GRUSON

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. GALLOIS
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Jérôme WALLAERT, avocat au barreau de LILLE

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Damien CUVILLIER, Premier Vice-Président Adjoint du tribunal judiciaire de LILLE

Juge de l’exécution par délégation de Madame la Présidente du tribunal judiciaire de LILLE

GREFFIER : Sophie ARES

DÉBATS : A l’audience publique du 04 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Mai 2025, prorogé au 27 Mai 2025

JUGEMENT prononcé par décision CONTRADICTOIRE rendue en premier ressort par mise à disposition au Greffe

Tribunal judiciaire de Lille N° RG 24/00560 - N° Portalis DBZS-W-B7I-ZBI7

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCEDURE

Par acte notarié en date du 28 avril 2021, la société GALLOIS a donné à bail commercial à la société TOP OFFICE un local à usage de commerce et de réserve situé à [Adresse 7], pour une durée de 12 ans moyennant paiement d'un loyer annuel initial de 200 000 € H.T., hors charges.

Ce contrat de bail commercial comporte en page 15 une clause rédigée comme suit :

« LE PRENEUR ne pourra céder son droit au présent bail (…) si ce n'est à l'acquéreur de son fonds de commerce, honorable et solvable, préalablement agréé par le BAILLEUR ou si ce n'est, en totalité également, et sans changer la destination des lieux, à toute société contrôlée directement ou indirectement par Monsieur [V] [D], ou sur laquelle il exerce une influence au sens de l'article L 233-3 du code de commerce.

Dans ces deux hypothèses, le cédant demeurera garant solidaire du paiement du loyer, des charges et de l'exécution des autres conditions du bail pendant une période de TROIS (3) ans à compter de la date d'effet de la cession. »

Le 30 juin 2023, la société TOP OFFICE a cédé à la société NEW TOP [Localité 5] le fonds de commerce situé à [Localité 6] ainsi que le droit au bail sur l'immeuble de la société GALLOIS.

Par jugement en date du 17 juillet 2024 le Tribunal de commerce de RENNES a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de la société NEW TOP [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice en date du 5 novembre 2024, la société GALLOIS a fait procéder à une saisie attribution sur les comptes ouverts au nom de la société TOP OFFICE dans les livres de la société SOCIETE GENERALE pour obtenir paiement d'une somme de 67 602,60 € due au titre du loyer trimestriel de novembre 2024 à janvier 2025 outre les frais d'exécution.

Cette saisie attribution a été dénoncée à la société TOP OFFICE le 7 novembre 2024.

Par exploit en date du 5 décembre 2024, la société TOP OFFICE a saisi le juge de l'exécution aux fins de contester cette saisie attribution.

Les parties ont comparu à l'audience du 10 janvier 2025.

Après renvois à leurs demandes, elles ont été entendues en leurs plaidoiries à l'audience du 4 avril 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A cette audience, la société TOP OFFICE, représentée par son avocat, a formulé les demandes suivantes :
annuler la saisie attribution pratiquée le 5 novembre 2024 par la société GALLOIS à l'encontre de la société TOP OFFICE entre les mains de la SOCIETE GENERALE, en l'absence de créances certaines et exigibles et d'information préalable,ordonner la mainlevée de la saisie attribution pratiquée le 5 novembre 2024 par la société GALLOIS à l'encontre de la société TOP OFFICE entre les mains de la SOCIETE GENERALE,condamner la société GALLOIS à des dommages et intérêts en réparation du préjudice né de la saisie abusive à hauteur de 2 000 €,condamner la société GALLOIS à une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 5 000 € au profit de la société TOP OFFICE,condamner la société GALLOIS aux dépens de l'instance,débouter la société GALLOIS de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.
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Au soutien de ses demandes, la société TOP OFFICE fait d'abord valoir que la société GALLOIS ne justifie pas d'une créance certaine et exigible.
La société TOP OFFICE rappelle en effet qu'elle n'est plus preneuse mais que c'est la société NEW TOP [Localité 5] qui est devenue locataire à la cession du fonds de commerce. Placée en liquidation judiciaire, le mandataire a fait résilier le bail et a rendu les clés le 28 octobre 2024. La société NEW TOP [Localité 5] ne doit donc plus aucun loyer à la société GALLOIS et la société TOP OFFICE ne peut être tenue de garantir une somme qui n'est pas due par sa cessionnaire.
Le bail initial ne prévoyait d'ailleurs la garantie de la société TOP OFFICE, en cas de cession de bail, que pour les loyers et non pour d'éventuelles indemnités d'occupation.
En l'absence de loyer du et alors que la société TOP OFFICE ne doit garantie que pour des loyers et non pour d'éventuelles indemnités d'occupation, la société GALLOIS ne justifie d'aucune créance liquide et exigible et la saisie était, selon la société TOP OFFICE, indue et abusive.

Répondant à l'argumentation adverse, la société TOP OFFICE souligne que si le bail initial prévoyait une période incompressible de 6 années, il prévoyait également la possibilité pour la société TOP OFFICE de céder son fonds de commerce et le droit au bail, sans limite de durée, la garantie alors due par la cédante étant clairement limitée à trois années et pour les seuls loyers et charges dus.
Le nouveau preneur a résilié. Plus aucun loyer n'est dû depuis le 28 octobre 2024 et la société TOP OFFICE ne peut donc être tenue à garantir le paiement de quelque somme que ce soit.
La saisie attribution contestée a été réalisée pour obtenir paiement de loyers ; la société GALLOIS ne peut désormais prétendre que les sommes réclamées le sont à titre de dommages et intérêts pour compenser la perte des loyers initialement promis sur six années.

La société TOP OFFICE ajoute que la société GALLOIS n'a pas respecté les obligations de l'article L 145-16-1 du code de commerce, lequel prévoit que le bailleur est tenu d'une obligation à l'égard du bailleur cédant garant, lequel doit être informé des sommes suceptibles de lui être réclamées.
Or, la société GALLOIS n'a pas respecté ce devoir d'information puisque la société TOP OFFICE n'a été rendue destinataire d'aucune mise en demeure préalable. La mise en demeure envoyée par la société GALLOIS le 1er octobre 2024 ne l'a pas été à la bonne adresse et la lettre du 18 octobre 2024 ne comporte aucune mise en demeure.
Faute d'avoir respecté son devoir d'information, la société GALLOIS a donc perdu tout recours en paiement.

Enfin, la société TOP OFFICE réclame 2 000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice que lui a causé la saisie critiquée, laquelle l'a privée d'une part importante de sa trésorerie et a engendré des frais bancaires.

En défense, la société GALLOIS, représentée par son avocat, a pour sa part formulé les demandes suivantes :
débouter la société TOP OFFICE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,constater, dire et juger la saisie attribution pratiquée le 5 novembre 2024 recevable et bien fondée ,dire n'y avoir lieu à mainlevée de la saisie attribution pratiquée le 5 novembre 2024,condamner la société TOP OFFICE au paiement au profit de la société GALLOIS d'une somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire,condamner la société TOP OFFICE au paiement au profit de la société GALLOIS d'une somme de 2 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les entiers frais et dépens de l'instance.
Au soutien de ses demandes, la société GALLOIS fait d'abord valoir que la clause de garantie insérée au bail initial prévoit clairement que : « le cédant demeurera garant solidaire du paiement du loyer, des charges et de l'exécution des autres conditions du bail pendant une durée de trois ans, à compter de la date d'effet de la cession », garantie d'ailleurs reprise dans l'acte de cession du fonds de commerce.
La garantie de la société TOP OFFICE ne se limite donc pas aux seuls loyers mais intègre l'intégralité des obligations souscrites dans le bail initial du 28 avril 2021.
Au nombre de ces obligations figure l'engagement ferme de la société TOP OFFICE pour six années de bail à compter du 16 novembre 2021.
Cet engagement à payer les loyers pendant six ans au moins fonde la demande adressée à la société TOP OFFICE qui reste tenue à cet engagement compte tenu de la défaillance de la société NEW TOP [Localité 5]. La somme réclamée par la saisie attribution à nature de dommages et intérêts et constitue la réparation du préjudice subi par le bailleur à raison de la résiliation du bail par le liquidateur et du non respect de la durée ferme du bail convenue pour six années.
Comme convenu dans la clause de garantie, le preneur initial doit garantir la bonne exécution de l'ensemble des droits et obligations convenus dans le bail et donc le paiement des loyers pendant six ans.

La société GALLOIS soutient par ailleurs avoir parfaitement rempli son obligation d'information du garant à qui a été adressée une mise en demeure le 1er octobre 2024, ré-acheminée à la bonne adresse par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 octobre 2024.
La société GALLOIS souligne par ailleurs que les dispositions de l'article L 145-16-1 du code de commerce ne sont assorties d'aucune sanction et que même en cas de défaut d'information, le garant reste tenu au paiement des sommes dues.
Enfin, la société GALLOIS indique que la communauté de dirigeants existant entre la société TOP OFFICE et la société NEW TOP [Localité 5] fait que la société TOP OFFICE était parfaitement au fait des sommes dues par la société NEW TOP [Localité 5].

A l'issue des débats les parties ont été informées que la décision serait rendue, après plus ample délibéré, par jugement mis à disposition au greffe le 23 mai 2025.

Ce délibéré a dû être prorogé au 27 mai 2025, le magistrat rédacteur ayant été requis pour un remplacement d'urgence aux Assises l'empêchant de signer la décision à la date initialement annoncée.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA SAISIE ATTRIBUTION

Aux termes de l'article L 211-1 du code de procédure civile, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, pour en obtenir le paiement, saisir entre les mains d'un tiers les créances de son débiteur portant sur une somme d'argent, sous réserve des dispositions particulières à la saisie des rémunérations prévue par le code du travail.

L'article 1103 du code civil précise que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, il résulte de la clause « CESSION » figurant en page 15 du contrat de bail initial que : « LE PRENEUR ne pourra céder son droit au présent bail (…) si ce n'est à l'acquéreur de son fonds de commerce, honorable et solvable, préalablement agréé par le BAILLEUR ou si ce n'est, en totalité également, et sans changer la destination des lieux, à toute société contrôlée directement ou indirectement par Monsieur [V] [D], ou sur laquelle il exerce une influence au sens de l'article L 233-3 du code de commerce.

Dans ces deux hypothèses, le cédant demeurera garant solidaire du paiement du loyer, des charges et de l'exécution des autres conditions du bail pendant une période de TROIS (3) ans à compter de la date d'effet de la cession. »

En application de cette clause, le preneur initial, demeure, après cession de son fonds de commerce, garant du paiement des loyers, des charges et de l'exécution des autres obligations du bail pendant une période de trois ans.

Le bail, conclu le 28 avril 2021, a été cédé à la société NEW TOP [Localité 5] le 30 juin 2023.

La société NEW TOP [Localité 5], placée en liquidation judiciaire en juillet 2024, a résilié le bail le 28 octobre 2024.

De ces éléments constants résulte donc que la société NEW TOP [Localité 5] ne peut plus être tenue d'aucun loyer ni d'aucune charge après le 28 octobre 2024. Il ne peut donc pas lui être réclamé de loyer au titre des mois de novembre 2024 à janvier 2025 et la société TOP OFFICE ne peut donc se trouver garante de tels loyers.

La société GALLOIS soutient cependant que la société TOP OFFICE serait garante également de la bonne exécution des autres obligations du bail au nombre desquelles figure un engagement ferme et définitif à honorer les loyers pendant six ans, les sommes réclamées par la saisie attribution étant dues à titre de dommages et intérêts pour indemniser la société GALLOIS de la perte des loyers promis.
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Si en page 4 du bail figure bien une clause « DUREE DU BAIL » ainsi rédigée : « le PRENEUR renonce irrévocablement à exercer sa faculté de donner congé à l'issue de la première période triennale, le présent bail étant conclu pour une première période ferme et irréductible de six années pleines, entières et consécutives », force est de constater que le seul engagement résultant de cette clause est celui de ne pas user de la première faculté de résiliation triennale du bail commercial que le preneur tient normalement des dispositions de l'article L 145-4 du code de commerce.
Or, en l'espèce, aucun des preneurs n'a usé de cette faculté, la résiliation résultant de la liquidation judiciaire du preneur cessionnaire et non de l'exercice de son droit à la résiliation en fin de période triennale.
En l'absence de contravention aux dispositions de cette clause, la société TOP OFFICE ne peut donc se trouver garante de quelque somme que ce soit.

Par ailleurs, force est encore de constater que les sommes qui seraient éventuellement dues à la société GALLOIS auraient alors nature, comme la société GALLOIS l'indique elle-même dans ses écritures, de dommages et intérêts.
Pour être dus, ces dommages et intérêts devraient résulter d'une clause pénale prévue au contrat ou d'une décision de justice.
Il n'existe en l'état ni l'une, ni l'autre et les « loyers » réclamés à titre de « dommages et intérêts » par la société GALLOIS à la société TOP OFFICE ne sont prévus par aucun titre exécutoire.

De ce qui précède résulte que la société GALLOIS ne peut se prévaloir à l'encontre de la société TOP OFFICE d'aucune créance liquide et exigible au titre de loyers pour la période courant de novembre 2024 à janvier 2025.

En conséquence, et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens, la saisie attribution critiquée ne pourra qu'être annulée.

SUR LES DOMMAGES ET INTERETS

Il résulte de l'article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l'article L 121-2 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution a le pouvoir d'ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d'abus de saisie.

En l'espèce, la saisie attribution étant annulée, la société GALLOIS ne pourra qu'être déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire.

La société GALLOIS a par ailleurs fait procéder à une saisie attribution abusive puisque sans titre.
Cette saisie attribution a eu pour conséquence d'immobiliser pendant plusieurs semaines la trésorerie de la société TOP OFFICE pour un montant de 208 978,11 €, ce qui n'a pu que causer un préjudice financier à la société TOP OFFICE, lequel s'ajoute au préjudice causé par la nécessité de devoir recourir à justice pour faire lever la saisie.

En conséquence, il convient, d'une part, de débouter la société GALLOIS de sa demande de dommages et intérêts et, d'autre part, de condamner la société GALLOIS à payer à la société TOP OFFICE la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts pour saisie abusive.

SUR LES DEPENS

Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par une décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce,la société GALLOIS succombe en ses demandes.

En conséquence, il convient de la condamner aux entiers dépens de l'instance.

SUR LES FRAIS DE PROCEDURE

Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

En l'espèce, la société GALLOIS succombe en ses demandes et reste tenue aux entiers dépens de l'instance.

En conséquence, il convient, d'une part, de débouter la société GALLOIS de sa demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et, d'autre part, de la condamner à payer à la société TOP OFFICE la somme de 2 000 € au titre des frais par elle exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS