TJ 75056, 26 mai 2025, RG 24/06809

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Rachel NAKACHE
Me Marie ABADIE
Me Marie-cécile CHARDON-BOUQUEREL
Copie exécutoire délivrée
le :
à :

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 24/06809 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5M5G

N° MINUTE : 2 JCP

JUGEMENT
rendu le lundi 26 mai 2025

DEMANDERESSE
Madame [X] [H], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Rachel NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0099

DÉFENDERESSES
S.C.I. SADET IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Marie ABADIE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1424

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, dont le siège social est sis LE CABINET BELLEROCHE SAS - [Adresse 1]
représentée par Me Marie-cécile CHARDON-BOUQUEREL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0442

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Morgane JUMEL, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 mars 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 mai 2025 par Morgane JUMEL, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 26 mai 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/06809 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5M5G

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 8 décembre 2020 prenant effet le 10 décembre 2020, la SCI SADET IMMO a donné en location à Madame [X] [H] un appartement situé dans un immeuble collectif [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel initial de 870 euros, outre les charges. Le bail précisait que l’appartement était au 10ème étage escalier B, 1ère porte gauche.

Dans un courrier daté du 25 janvier 2022, l’assureur de protection juridique de Madame [H] est intervenu auprès de la SCI SADET IMMO pour lui indiquer que les trois radiateurs présents dans le logement ne fonctionnaient plus depuis trois mois et lui demander de résoudre ce problème. Il a réitéré cette demande dans un courrier du 11 février 2022, puis du 3 mars 2022

Dans un courrier électronique daté du 28 juillet 2022, la SCI SADET IMMO a répliqué que le chauffagiste de l’immeuble, les établissements Cofely, étaient intervenus plusieurs fois en cours de saison ainsi qu’en début de saison afin de purger les radiateurs et que ceux-ci fonctionnaient parfaitement. A la demande de l’assureur de protection juridique, les fiches d’intervention du chauffagiste ont été communiquées.

L’assureur a diligenté des opérations d’expertise amiable. Une réunion a eu lieu sur place le 13 juillet 2022 lors de laquelle l’expert a indiqué ne pas être en mesure de constater l’absence de chauffage car la réunion a été organisée hors période de chauffe. L’expert mentionnait qu’il était probable que le dysfonctionnement allégué par Madame [H] trouve son origine dans le fait que les radiateurs n’aient pas été correctement purgés. Une seconde réunion a été organisée le 8 novembre 2022. La SCI SADET IMMO n’était pas présente. Lors de la réunion du 8 novembre 2022, l’expert indique que le chauffage a été remis en route dans l’immeuble en octobre 2022 ; que les radiateurs de Mme [H] sont froids ; que l’expert est descendu à la chaufferie avec les chauffagistes, lesquels ont augmenté la pression du réseau ; que l’un des chauffagistes a ensuite purgé les radiateurs de Mme [H] ; que le chauffage était présent après l’intervention des chauffagistes dans les trois radiateurs.

Suivant courrier en date du 10 février 2023, l’assureur de protection juridique de Madame [H] est intervenu auprès de la SCI SADET IMMO pour indiquer que celle-ci se trouvait de nouveau sans chauffage.

Le SCI SADET IMMO lui répondait dans un courrier électronique du 27 mars 2023 que le chauffagiste n’avait signalé aucun incident depuis la montée en pression au début de l’hiver et que le gardien de l’immeuble n’avait enregistré aucune plainte.

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 mai 2023, la SCI SADET IMMO a fait délivrer à Madame [X] [H] un congé pour vendre au prix de 400.000 euros pour le 9 décembre 2023.

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 23 mai 2023, la SCI SADET IMMO a fait assigner Madame [X] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
La validation du congé pour vendre délivré le 23 mai 2023,L’expulsion de Madame [X] [H] et de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,L’autorisation de faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux,La condamnation de Madame [X] [H] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au dernier loyer charges comprises,La condamnation de Madame [X] [H] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, outre les dépens.
Dans un jugement rendu le 18 décembre 2024, le tribunal judiciaire de Paris a :
Déclaré la SCI SADET IMMO irrecevable en ses demandes,Rejeté le surplus des demandes,Condamné la SCI SADET IMMO à payer à Maître Eric SCHODER la somme de 1.200 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,Condamné la SCI SADET IMMO aux dépens.
* * *

Parallèlement, par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2024, Madame [X] [H] a fait assigner la SCI SADET IMMO devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

Juger recevables les demandes de Madame [X] [H] et les dire bien fondées,
En conséquence,

Condamner la SCI SADET IMMO à payer à Madame [X] [H] la somme de 16.464 euros (80 % du loyer mensuel x 21 mois de chauffages) au titre de l’indemnisation de son trouble de jouissance avec intérêts au taux légal,Condamner la SCI SADET IMMO à payer à Madame [X] [H] la somme de 243,75 euros (=30 euros/mois d’octobre à avril de chaque année) au titre du remboursement de sa surconsommation électrique avec intérêts au taux légal,
A titre subsidiaire,

Sir le tribunal devait juger ne pas disposer de suffisamment d’éléments pour statuer sur le fond, ordonner une expertise judiciaire afin que l’appartement de Madame [X] [H] soit visité et le chauffage examiné afin de déterminer quelle est l’origine du dysfonctionnement, son imputabilité, les moyens pour y remédier et évaluer les préjudices de la demanderesse,
En tout état de cause,
Condamner la SCI SADET IMMO à payer à Madame [X] [H] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner la SCI SADET IMMO aux entiers dépens.
A l’audience du 21 mars 2025, Madame [H], représentée par son avocat, a notamment demandé au juge des contentieux de la protection de :
Juger recevables les demandes de Madame [X] [H] et les dire bien fondées,
En conséquence,

Condamner la SCI SADET IMMO à payer à Madame [X] [H] la somme de 14.616 euros au titre de l’indemnisation de son trouble de jouissance avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2023,Condamner la SCI SADET IMMO à payer à Madame [X] [H] la somme de 243,75 euros (=30 euros/mois d’octobre à avril de chaque année) au titre du remboursement de sa surconsommation électrique avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2023,La condamner à lui verser la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral,
A titre subsidiaire,

Sir le tribunal devait juger ne pas disposer de suffisamment d’éléments pour statuer sur le fond, ordonner une expertise judiciaire afin que l’appartement de Madame [X] [H] soit visité et le chauffage examiné afin de déterminer quelle est l’origine du dysfonctionnement, son imputabilité, les moyens pour y remédier et évaluer les préjudices de la demanderesse,
En tout état de cause,
Débouter la SCI SADET IMMO de l’intégralité de ses demandes, ainsi que le syndicat des copropriétaires,Condamner la SCI SADET IMMO à payer à Madame [X] [H] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Madame [X] [H] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner la SCI SADET IMMO et le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.
La SCI SADET IMMO, représentée par son avocat, a pour sa part demandé au juge des contentieux de la protection de :
Déclarer la SCI SADET IMMO recevable en ses demandes et conclusions,
A titre principal,
Déclarer irrecevables les demandes pécuniaires formulées par Madame [H] [X] ;Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande d’irrecevabilité formulée à l’égard de la SCI SADET IMMO,
A titre subsidiaire,
Débouter Madame [H] [X] de l’ensemble de ses demandes,Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande de sursis à statuer,
A titre infiniment subsidiaire,
Ordonner une expertise judiciaire aux frais exclusifs de Madame [H] [X],Rendre opposables et communes les opérations d’expertise au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3],Donner acte à la SCI SADET IMMO de ce qu’elle formule les protestations et réserves d'usage sur la demande d’expertise,
En tout état de cause,
Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à garantir la SCI SADET IMMO de toutes condamnations,Condamner Madame [H] [X] au paiement à la SCI SADET IMMO d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner Madame [H] [X] aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile,Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son avocat, a demandé au juge des contentieux de la protection de :
Déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] recevable et bien fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions,
A titre principal,
Déclarer irrecevable l’action de Madame [H] initialement dirigée à l’encontre de la SCI SADET IMMO,Déclarer irrecevables les demandes de la SCI SADET IMMO envers le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3],
A titre subsidiaire,
Prononcer un sursis à statuer dans l’attente de la décision de la Cour d’appel sur l’appel interjeté contre le jugement rendu le 18 décembre 2024,
A titre infiniment subsidiaire,
Déclarer mal fondées les demandes formulées par Madame [H],
En conséquence,
Débouter la SCI SADET IMMO de sa demande de garantie formulée à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3],
Sur la demande d’expertise formulée à titre subsidiaire par Madame [H],
Donner acte au syndicat des copropriétaires de ce qu’il formule les protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise,
En tout état de cause,
Débouter les parties de toutes demandes formulées contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3],Condamner tout succombant à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner tout succombant aux entiers dépens de l’instance.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions soutenues oralement lors de l'audience du 21 mars 2025 pour l'exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de chose jugée :

L’article 122 du Code de procédure civile dispose que “constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée”.

L’article 1351 du Code civil précise :
“L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formées par elles et contre elles en la même qualité.”

En l’espèce, la SCI SADET IMMO soulève la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Paris le 18 décembre 2024.

Il ressort de l’examen de cette décision que Madame [H] avait saisi le tribunal d’une demande reconventionnelle de condamnation de la SCI SADET IMMO à lui payer la somme de 5.017,98 euros au titre de la réparation du préjudice résultant du mauvais fonctionnement du chauffage à compter du mois de janvier 2021. La décision rendue le 18 décembre 2024 a rejeté la demande présentée par Madame [H] à ce titre.

Il existe entre la demande de dommages et intérêts tranchée dans le jugement du 18 décembre 2024 et les demandées présentées dans la présente instance une identité de parties, d’objet et de cause en ce qui concernant la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance en raison du mauvais fonctionnement du chauffage pour la période comprise entre le mois de janvier 2021 et le 18 décembre 2024.

Dans ces conditions il y a lieu de déclarer irrecevable la demande présentée par Madame [H] tendant à obtenir l’octroi de demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance en raison du mauvais fonctionnement du chauffage pour la période comprise entre le mois de janvier 2021 et le 18 décembre 2024.

Le surplus des demandes porte sur un objet différent. Madame [H] sera donc déclarée recevable pour le surplus de ses demandes.

Sur la qualité à agir de la SCI SADET IMMO :

L'article 32 du Code de procédure civile dispose qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

L'article 123 du même code prévoit que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu'il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

En l’espèce, la question de la qualité à agir de la SCI SADET IMMO est soulevée par le syndicat des copropriétaires au motif que l’appartement occupé par Madame [H] aurait été vendu par la SCI SADET IMMO.

Il ressort à cet égard des pièces communiquées dans le cadre de la présente procédure que :
La SCI SADET IMMO était propriétaire d’un appartement constituant le lot numéro 284 qui a été vendu le 9 juin 2022. L’acte de vente précise que cet appartement est situé escalier I au dixième étage à gauche porte gauche. La SCI SADET IMMO a acquis au mois d’octobre 2000 un appartement constituant le lot numéro 285. L’acte de vente précise que cet appartement est situé au 10ème étage porte droiteLe relevé de propriété 2024 indique que la SCI SADET IMMO est propriétaire du lot 285 et que les consorts [Z] sont propriétaires du lot 284.Les relevés d’appel de charges de copropriété actuels adressés à la SCI SADET IMMO portent sur le lot 285 et ne mentionnent pas le lot 284.Le modificatif du règlement de copropriété du 23 juillet 1963 crée les lots 284 et 285. Il précise que le lot 284 est situé escalier I à gauche, porte de gauche. Il précise également que le lot 285 est situé escalier II à droite, porte de droite. Ces éléments ont été confirmés par le modificatif au RCP du 4 mars 1999.Le gardien de l’immeuble a établi une attestation qui mentionne que l’appartement occupé par Madame [H] se situe au 10ème étage 1ère porte à gauche en sortant de l’ascenseur B ou 1ère porte à droite en sortant de l’escalier 2.Le contrat de location consenti à Madame [H] précise que l’appartement loué est au 10ème étage escalier B, 1ère porte gauche.Il ressort de l’ensemble de ces éléments que l’appartement occupé par Madame [H] constitue le lot numéro 285 situé au 10ème étage de l’immeuble. La localisation précise est porte de droit en sortant de l’escalier II. En sortant de l’ascenseur (et non plus de l’escalier II), l’appartement est porte de gauche, l’ascenseur et l’escalier II n’étant pas localisé au même endroit.

Ainsi, il n’existe pas de contradiction entre les justificatifs de propriété et le contrat de location, mais simplement des localisations qui sont effectuées successivement en partant de l’escalier II ou de l’ascenseur.

La SCI SADET IMMO justifie être toujours propriétaire du lot numéro 285 donné en location à Madame [H], ce que le syndicat des copropriétaires n’ignore pas puisqu’il continue à lui adresser les appels de charge de copropriété.

La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SCI SADET IMMO sera par conséquent rejetée, sans qu’il soit nécessaire de sursoir à statuer sur cette question dans l’attente de la décision de la Cour d’appel suite au recours interjeté contre le jugement rendu le 18 décembre 2024.

Sur les demandes de Madame [H] :

Madame [H] sollicite le paiement de dommages et intérêts en raison du trouble de jouissance qu'elle soutient avoir subi du fait des manquements du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent, ainsi que le remboursement de sa surconsommation électrique de ce fait.

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est par ailleurs tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcée pour assurer l’exécution de la décision en application de l’article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction de loyer.

En l’espèce, Madame [H] fonde ses demandes sur un rapport d’expertise amiable, une attestation de Monsieur [C] et un constat de commissaire de justice.

Aux termes du rapport d’expertise, la visite du 13 juillet 2022 n’a pu permettre d’établir un dysfonctionnement car la réunion a été organisée hors période de chauffe. Une seconde réunion a été organisée le 8 novembre 2022, aux termes de laquelle le fonctionnement des radiateurs de Madame [H] avait été rétabli. L’expertise ne comporte aucun relevé de température de nature à établir la réalité d’un trouble de jouissance et d’une surconsommation électrique. Ainsi, le rapport d’expertise n’est pas suffisant pour établir un dysfonctionnement persistant du système de chauffage de l’appartement de Madame [H] alors même que le bailleur et le syndicat des copropriétaires communiquent les fiches d’intervention du chauffagiste qui démontrent que celui-ci est intervenu de façon régulière pour procéder à la purge des radiateurs, au réglage de la pression ainsi qu’à tous les ajustements nécessaires en particulier au début de la période de chauffe.

L’attestation de Monsieur [C] ne comporte pour sa part aucune précision sur la nature des liens avec Madame [H] et les modalités de son intervention. En particulier, il n’est pas précisé si Monsieur [C] est intervenu dans un cadre professionnel au sein du logement de Madame [H]. Elle est en tout état de cause dépourvue de valeur probante concernant l’existence d’un trouble de jouissance en l’absence de relevé de température (extérieur et intérieur).

Le procès-verbal de constat par commissaire de justice réalisé le 11 mars 2025 de façon non contradictoire à la demande de Madame [H] relève pour sa part une température de 22,1 ° C sur la surface du radiateur du salon et de 19,9 ° C sur la surface du radiateur de la salle de bain.

Ainsi, aucun dysfonctionnement n’est établi pour ces radiateurs. Ce procès-verbal permet au contraire d’établir le bon fonctionnement du système central de chauffage puisque ces radiateurs sont alimentés et chauffent la pièce à une température normale.

S’agissant du radiateur de la cuisine, le commissaire de justice relève que la pièce n’est pas chauffée. Il constate que le radiateur ne comporte pas de robinet thermostatique.

Il se déduit de ces constatations que le radiateur de la cuisine ne fonctionne pas car le robinet thermostatique, absent, n’a pu être mis en position ouverte.

Madame [H] ne s’explique pas sur les raisons de l’absence de ce robinet. Elle ne communique pas le procès-verbal d'entrée dans les lieux laissant apparaître l'absence du robinet thermostatique de ce radiateur. Elle ne démontre pas non plus avoir adressé de courrier ou de mise en demeure à son bailleur lui demandant de procéder au changement du robinet thermostatique du radiateur de la cuisine pour une éventuelle défectuosité.

Au vu de ces éléments, le mauvais fonctionnement du système de chauffage allégué par Madame [H] n’est pas établi. Seule la nécessité de procéder au remplacement du robinet thermostatique du radiateur de la cuisine apparaît, sans que les éléments du dossier permettent d’établir que le bailleur se serait opposé à ce remplacement.

Dès lors, Madame [H] ne produit aucun élément de nature à démontrer un manquement du bailleur à son obligation de lui délivrer un logement décent en raison du mauvais fonctionnement du système de chauffage. Il n’appartient pas au tribunal de pallier les carences des parties sur ce point en ordonnant une expertise.

Madame [H] sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance pour la période postérieure au 18 décembre 2024 ainsi que de sa demande en paiement au titre de la surconsommation électrique.

Elle sera également déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral.

Sur les autres demandes :

Madame [H], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Les demandes formulées de ce chef seront par conséquent rejetées.

PAR CES MOTIFS,