TJ 75056, 20 mai 2025, RG 25/01298

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [D] [S]
Monsieur [U] [E]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Maître Isabelle GABRIEL

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/01298 - N° Portalis 352J-W-B7J-C67NM

N° MINUTE : 7

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 20 mai 2025

DEMANDEURS

Monsieur [A] [J] , [R] [O],
[Adresse 1]
représenté par Maître Isabelle GABRIEL de la SELARL G 2 & H, avocats au barreau de PARIS,

Monsieur [Z] [I], [X] [O],
[Adresse 2]
représenté par Maître Isabelle GABRIEL de la SELARL G 2 & H, avocats au barreau de PARIS,

Madame [T] [C], [F] [O] épouse [W],
[Adresse 3]
représentée par Maître Isabelle GABRIEL de la SELARL G 2 & H, avocats au barreau de PARIS,

Madame [G] [M] [O] épouse [B],
[Adresse 4]
représentée par Maître Isabelle GABRIEL de la SELARL G 2 & H, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Madame [D] [S],
[Adresse 5]
non comparante, ni représentée

Monsieur [U] [E],
[Adresse 6] (LA REUNION)
non comparant, ni représenté

Décision du 20 mai 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/01298 - N° Portalis 352J-W-B7J-C67NM

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 mars 2025

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 mai 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 27 décembre 2023, l'indivision [O] a donné en location à Madame [S] et Monsieur [E] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5] pour un loyer de 1290,25 euros par mois.

Madame [S] et Monsieur [E] n’ayant pas réglé l'intégralité des loyers, Monsieur [A] [O], Monsieur [Z] [O], Madame [T] [W] née [O] et Madame [G] [B] née [O], ci-après dénommés l'indivision [O], leur ont fait délivrer un commandement de payer les 26 et 27 septembre 2024, faisant état d'un impayé locatif à hauteur de 2817,30 euros, mais ceux-ci se sont révélés infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 06 novembre 2024, l'indivision [O] a fait assigner Madame [S] et Monsieur [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire,
▸ en conséquence ordonner l'expulsion de Madame [S] et Monsieur [E] ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux qu'ils occupent, objet du bail signé le 27 décembre 2023, en la forme ordinaire ou avec l'assistance du commissaire de police ou d'un serrurier si besoin est,
▸ autoriser à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l'expulsion dans tel garde meubles qu'il leur plaira aux frais, risques et périls exclusifs des défendeurs,
▸ condamner solidairement Madame [S] et Monsieur [E] à leur verser la provision de 7048,05 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er décembre 2024 (échéance de décembre 2024 comprise),
▸ condamner à titre provisionnel et solidairement Madame [S] et Monsieur [E] à leur verser une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2025 égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au contrat de bail s'il n'avait été résilié, et d'obtenir le paiement du solde des charges récupérables sur justificatifs jusqu'à leur départ des lieux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion,
▸ condamner solidairement Madame [S] et Monsieur [E] à leur verser la somme de 2800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre tous les dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer signifié les 26 et 27 avril 2024 et sa dénonciation à la CCAPEX.

La dénonciation au préfet est intervenue le 07 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 mars 2025.

A cette date, l'indivision [O] a sollicité par l'intermédiaire de son avocat le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant la créance à la somme de 8487,05 euros.

En défense, Madame [S] et Monsieur [E], bien que valablement cités, n'ont pas comparu ni personne pour eux.

Aucun diagnostic social et financier n'a été versé au dossier avant l'audience.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l'octroi d'éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son opposition à l'audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 07 janvier 2025 soit plus de six semaines avant le premier appel de l'audience le 21 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l'indivision [O] indique avoir saisi la CCAPEX le 30 septembre 2024 mais l'article 24 II de la loi du juillet 1989 s'applique seulement aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus.

Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

L’action est donc recevable.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.
Décision du 20 mai 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/01298 - N° Portalis 352J-W-B7J-C67NM

Il a été visé un délai de 6 semaines aux commandements de payer des 26 et 27 septembre 2024, compte-tenu de leur délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. Néanmoins, il est admis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a donc lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Madame [S] et Monsieur [E], locataires d’un logement situé [Adresse 5] suivant bail sous seing privé du 27 décembre 2023, n’ont pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 28 novembre 2024.

- Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur indique à l'audience que Madame [S] et Monsieur [E] restaient devoir la somme de 8487,05 euros au titre des loyers et charges impayés au jour de l'audience.

Néanmoins, en l'absence de Madame [S] et Monsieur [E] à l'audience et afin de respecter le principe du contradictoire, il y a lieu de retenir le montant de la dette locative tel quel mentionné dans l'acte introductif d'instance.

Madame [S] et Monsieur [E] seront en conséquence solidairement condamnés à verser au bailleur la somme provisionnelle de 7048,05 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

- Sur les éventuels délais de paiement et l'expulsion :

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge PEUT accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l'espèce, il y a lieu de prendre en compte la situation constante d'impayés de loyers depuis l'entrée dans les lieux, l'absence de reprise de paiement du loyer courant avant l'audience puisque l'échéance de mars 2025 n'a pas été réglée et l'opposition du bailleur concernant l'octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, pour dire n'y avoir lieu à suspension des effets de la clause résolutoire et à octroi de délais de paiement.

Madame [S] et Monsieur [E] étant donc occupants sans droit ni titre, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

- Sur l'indemnité d'occupation :

L'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'une indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l'espèce, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner Madame [S] et Monsieur [E] solidairement à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

- Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner Madame [S] et Monsieur [E] in solidum à payer au bailleur qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [S] et Monsieur [E] qui succombent supporteront in solidum les dépens de l’instance qui comprendront le coût des commandements de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

PAR CES MOTIFS :