TJ 84031, 15 mai 2025, RG 25/00021

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CARPENTRAS JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE

AFFAIRE N° RG 25/00021 - N° Portalis DB3G-W-B7J-GRKH

RENDUE LE : QUINZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ
par:
Président : Enora LAURENT, Vice-présidente
Greffier : Malika LARAJ,

ENTRE :

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [J] [C] [D]
née le 20 Septembre 1983 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Philippe CANO, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant

Monsieur [G] [M]
né le 15 Juillet 1973 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Philippe CANO, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant

ET :

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [F] [A]
née le 04 Juillet 1988 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Céline LOPEZ, avocat au barreau de CARPENTRAS, avocat plaidant

Monsieur [I] [H]
né le 02 Août 1986 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Céline LOPEZ, avocat au barreau de CARPENTRAS, avocat plaidant

DEBATS : A l’audience publique du 03 Avril 2025, l’affaire a été plaidée et mise en délibéré le 15 Mai 2025 par mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été avisées à l’issue des débats par le Président,

ORDONNANCE : Contradictoire, en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 05 aout 2022 avec prise d’effet au 04 octobre 2022, monsieur [G] [M] et madame [J] [C] [D] épouse [M] ont donné à bail à monsieur [I] [H] et madame [F] [A] épouse [H], un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 900 euros outre 20 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, monsieur [G] [M] et madame [J] [C] [D] épouse [M] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 06 septembre 2024, en vain.

C’est dans ce contexte que par acte du 18 décembre 2024, monsieur [G] [M] et madame [J] [C] [D] épouse [M] ont fait citer monsieur [I] [H] et madame [F] [A] épouse [H] à comparaitre à l’audience de référés du 06 mars 2025 tenue par le juge des contentieux de la protection de Carpentras aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion des locataires dans les 08 jours de la signification de la présente ordonnance, de prononcer leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 4826,72 euros au titre de l’arriéré outre leur condamnation solidaire en paiement d’une indemnité d’occupation à hauteur de 1000 euros par mois, de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers comprenant le cout du commandement et de sa dénonce.

Après un renvoi, l’affaire a pu utilement être évoquée à l’audience du 03 avril 2025.

A cette occasion, monsieur [G] [M] et madame [J] [C] [D] épouse [M], représenté par leur Avocat, ont indiqué qu’il maintenait leurs demandes malgré le fait que la totalité des loyers et charges avait bien été réglée le 28 février 2025.

Monsieur [I] [H] et madame [F] [A] épouse [H], représenté par leur Avocat, ont maintenu les termes de leurs conclusions visées par le greffe et demande au juge de :
A titre principal, Dire et juger que les frais d’assignation de 144,71 euros font partie des dépens de l’instance et non des arriérés principaux dus par les locataires ;Dire et juger que les locataires ont procédé au paiement de la totalité des arriérés dans le mois courant avant l’audience ;En conséquence,Dire et juger que la clause résolutoire ne s’applique pas en l’espèce, par application de la disposition de l’article 24 VII de la loi du 06 juillet 1989 ;Dire et juger que le contrat de bail continue à produire son plein effet ;Dire et juger n’y avoir lieu à prononcer l’expulsion des locataires ;A titre subsidiaire, si par extraordinaire il devait subsister une dette locative, Juger que les locataires de bonne foi, présentent des garanties de solvabilité suffisantes ;En conséquence, Suspendre le jeu de la clause résolutoire, Accorder des délais de paiement aux locataires afin qu’ils apurent leurs dette locative ;Dire et juger qu’en cas de paiement total de la dette dans le délai indiqué, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué et le bail produira ses effets ;En tout état de cause, Débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes ;Constater l’exécution provisoire de la décision ;Juger que charque partie conserve la charge des frais irrépétibles ;Juger que les frais d’assignation de 144,71 euros, constituant les dépens de l’instance, demeureront à la charge des demandeurs, par principe d’équité compte tenu du paiement de la somme de 183,52 euros par les locataires au titre des frais de commissaires de justice ;Juger que chaque partie conserve la charge des autres dépens éventuels de l’instance.

Aucun diagnostic social et financier ne figure au dossier.

A l’issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action 

Une copie de l’assignation du 18 décembre 2024 a été notifiée à la préfecture du Vaucluse par la voie électronique le 19 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 09 septembre 2024 soit plus de deux mois au moins avant la délivrance de ladite assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989.

Sur les demandes principales
L'article 24 I de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 05 aout 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 06 septembre 2022 pour la somme en principal de 3793,79 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois (conformément aux dispositions contractuelles), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies deux mois plus tard soit à la date du 06 novembre 2025.

Il ressort des pièces versées aux débats et notamment du dernier décompte produit que les locataires étaient redevables à la date du commandement de payer de la somme de 3793,79 euros et à la date de l’assignation de la somme de 4826,72 euros au titre de l’arriéré locatif.

Ils ne contestent pas avoir été redevables de ces sommes et expliquent avoir effectivement suspendu le règlement du loyer de juin à septembre 2024 afin de pousser les bailleurs à réaliser certains travaux.

Les parties s’accordent aujourd’hui à dire que le loyer curant et régulièrement réglé et que la dette locative a été intégralement payée courant février 2025 soit après le délai offert par le commandement de payer précité mais avant l’audience, la question de frais d’assignation et de procédure ne faisant visiblement plus débat.

Or, ce paiement tardif n’a pas vocation à faire échec au jeu de la clause résolutoire.

En revanche, l'article 24 V de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

L’article 24 VII précise que « (…) les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Refuser en l’espèce l’octoi de délais et faire droit aux demandes des bailleurs reviendrait à dire que le locataire qui a fait l’effort de régler l’arriéré locatif se trouve dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette lorsque le juge statue, seul le second pouvant obtenir, par l’octroi de délais de paiement, la suspension des effets la clause résolutoire et sa neutralisation, en cas de respect des délais octroyés.

Dans ces conditions et au vu de la reprise des paiement des loyers et du règlement integral de la dette locative, des délais rétroactifs seront accordés aux locataires selon les modalités détaillées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet.

Sur les demandes et mesures accessoires :Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
Au vu de la solution apportée au présent litige, les dépens seront partagés par moitié entre les parties.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En l’espèce, l’équité commande de ne pas prononcer de condamnation sur ce fondement.
Monsieur [G] [M] et madame [J] [C] [D] épouse [M] seront donc déboutés de leur demande formulée en ce sens.

PAR CES MOTIFS