TJ 59606, 27 mai 2025, RG 25/00105
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Texte de la décision
N° RG 25/00105 - N° Portalis DBZT-W-B7J-GTBT
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES
O R D O N N A N C E de R E F E R E - N° RG 25/00105 - N° Portalis DBZT-W-B7J-GTBT
Code NAC : 50D Nature particulière : 0A
LE VINGT SEPT MAI DEUX MIL VINGT CINQ
DEMANDERESSE
La SCI DU THEAU, dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 16], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par l’AARPI MALLE - TITRAN - FRANCOIS, avocats au barreau de LILLE,
D'une part,
DEFENDEURS
M. [D] [S], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne SECU’ELEC59, domicilié [Adresse 10] - [Localité 24],
représenté par la SELARL CAILLE & HOUYEZ, avocats au barreau de LILLE,
M. [T] [K], exerçant sous l’enseigne GML RENOVATION, domicilié [Adresse 9] - [Localité 15],
ne comparaissant pas,
M. [B] [Y], demeurant [Adresse 7] [Localité 20],
ne comparaissant pas,
La commune de [Localité 20], [Adresse 31] - [Localité 20], agissant poursuites et diligences en la personne de son maire,
représentée par la SCP E.FORGEOIS ET ASSOCIES, avocats au barreau de LILLE,
Le Syndicat mixte SIDEN-SIAN, régie Noréade-SIDEN-SIAN, dont le siège socialest sis [Adresse 8] [Localité 18], pris en son établissement situé [Adresse 30] [Localité 20], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par Me Eric LANDOT, avocat membre de la SELARL LANDOT & associés, avocats au barreau de PARIS, substitué par Me Aude BREMBOR, avocat au barreau de VALENCIENNES,
M. [J] [V], demeurant [Adresse 26] - [Localité 21],
ne comparaissant pas,
La SCI DU PARADIS, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 19], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par la SCP JEAN-PIERRE VANDAMME AVOCATS, avocats au barreau de LILLE,
La S.A.S.U. IDV LES INVESTISSEURS DU VIVIER (IDV INVEST), dont le siège social est sis [Adresse 14] - [Localité 17], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
représentée parla SCP MINET-MATHIEU, avocats au barreau de VALENCIENNES,
La S.A. AXA FRANCE IARD, dont le siège social est sis [Adresse 11] - [Localité 28], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par Me Jean-Philippe DEVEYER, avocat au barreau de LILLE,
La S.A. MMA IARD, dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 25], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
ne comparaissant pas,
La société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 25], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
ne comparaissant pas,
La S.A.S.U. QOMIA CONSEILS, dont le siège social est sis [Adresse 12] - [Localité 17], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par Me Giliane RINGUET, avocat au barreau de LILLE, substituée par Me Sarah JONARD, avocat au barreau de VALENCIENNES,
La S.A.S. LAMY, dont le siège social est sis [Adresse 6] - [Localité 17], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par Me Valérie BERTHOZ, avocat membre de la SELARL VALERIE BERTHOZ, avocats au barreau de LYON, substituée par Me DA RE, avocat membre de la SELARL GRILLET - DARE - COULON, avocats au barreau de VALENCIENNES,
L’E.U.R.L. SCE ENERGIE, dont le siège social est sis [Adresse 13] - [Localité 23], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par Me Juliette MEL, avocat membre de M2J, avocats associés au barreau de PARIS, substituée par Me Eric TIRY, avocat membre de la SCP ADNB AVOCATS, avocats au barreau de VALENCIENNES,
D'autre part,
LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Louis-Benoît BETERMIEZ, président
LE GREFFIER : Stéphanie BUSIER, adjoint administratif faisant fonction de greffier,
DÉBATS : en audience publique le 13 mai 2025,
ORDONNANCE : rendue par mise à disposition au greffe le 27 mai 2025,
EXPOSE DU LITIGE
Par actes des 03, 08, 14 et 15 avril 2025, la société civile immobilière (SCI) DU THEAU a assigné monsieur [D] [S], monsieur [T] [K], monsieur [B] [Y], la commune de [Localité 20], le syndicat SIDEN-SIAN, monsieur [J] [V], la SCI DU PARADIS, la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) LES INVESTISSEURS DU VIVIER (IDV INVEST), la société anonyme (SA) AXA FRANCE IARD, la SA MMA IARD, la société d'assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la SASU QOMIA CONSEILS, la société par actions simplifiée (SAS) LAMY et l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) SCE ENERGIE devant le président du tribunal judiciaire de Valenciennes, statuant en référé, aux fins que soit ordonnée une expertise des désordres liés à l'humidité présente dans un des appartements dont elle est propriétaire dans l'immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 20].
À l'appui de sa demande, la SCI DU THEAU expose qu'elle a signé, le 22 décembre 2021, un mandat de recherches avec la SASU IDV INVEST, dans le cadre d'un projet d'investissement locatif ; que, sur proposition de la société IDV INVEST, elle a fait l'acquisition de deux immeubles à usage d'habitation situés [Adresse 5] et [Adresse 7], à [Localité 20], nécessitant des travaux, auprès de la SCI DU PARADIS le 21 juillet 2022 ; qu'une première partie des travaux a été coordonnée par la société IDV INVEST ; que l'autre, faisant l'objet d'un contrat d'assistance à maîtrise d'ouvrage passé avec la société QOMIA CONSEILS, a abouti au constat de points d'humidité dans l'un des immeubles, celui situé [Adresse 7], et à la réalisation de travaux pour y mettre fin ; que ces travaux ont été effectués par messieurs [S] et [K] et par l'EURL SCE ENERGIE ; qu'en parallèle, la gestion locatives des biens été transférée à la SAS LAMY.
Elle fait valoir qu'en octobre 2024, elle a été informée de la réapparition de l'humidité dans les biens rénovés, provoquant le départ précipité d'un locataire ; que deux expertises amiables ont été diligentées ; que la première expertise a mis en évidence d'importants défauts d'étanchéité sur les façades et dans la cave du bâtiment et a conclu à la dangerosité du bâtiment; que la seconde expertise amiable a conclu à l'éventualité que l'humidité soit dû à un dégât des eaux provenant de l'appartement du dessus, occupé par monsieur [Y] ou provenant de la maison mitoyenne à l'immeuble, propriété de monsieur [V], et a conclu que cette humidité pouvait être aggravée par une mauvaise gestion des eaux pluviales et/ou usées, étant précisé que le service d'assainissement des eaux de la commune de [Localité 20] a une gestion déléguée au syndicat SIDEN-SIAN.
Elle estime que l'état des investigations sur l'origine des désordres d'humidité affectant l'un de ses appartements justifie la mesure d'instruction qu'elle sollicite.
Elle ajoute que cette mesure doit se faire au contradictoire de la SCI DU PARADIS, dans la mesure où certains désordres peuvent avoir préexisté à l'achat du bien et où une éventuelle exclusion de recours relève d'un examen par le juge du fond, mais aussi au contradictoire de la société LAMY, en ce qu'elle a une connaissance certaine du bien affecté de désordres.
En réponse, monsieur [S], le syndicat mixte SIDEN-SIAN, la SA AXA FRANCE IARD, la SASU QOMIA CONSEILS, l'EURL SCE ENERGIE, la SASU IDV INVEST et la commune de [Localité 20] s'en remettent à l'appréciation du juge sur l'opportunité d'organiser une expertise et émettent les protestations et réserves d'usage au cas où la mesure d'instruction serait ordonnée.
Pour sa part, la SAS LAMY fait observer que son rôle s'est limité à la mise en location du bien litigieux et que si elle a succédé à la SASU ID INVEST dans le cadre du mandat locatif des biens de la demanderesse, elle n'a aucun lien avec cette dernière.
Elle argue que la SCI DU THEAU ne justifie d'aucun motif légitime à la voir participer à l'expertise demandée.
Elle conclut à sa mise hors de la cause et à la condamnation de la SCI DU THEAU à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
De son côté, la SCI DU PARADIS fait valoir que l'acte de vente des immeubles acquis par la demanderesse comprend une clause exclusive de tout recours pour vices cachés en cas de transaction entre professionnels et que la SCI DU THEAU et elle sont, au regard de leur objet, des professionnels de l'immobilier.
Elle en déduit que toute action au fond de la demanderesse à son encontre serait manifestement vouée à l'échec et que celle-ci n'a, dès lors, aucun motif légitime à l'attraire à l'expertise demandée.
Elle conclut à sa mise hors de la cause et à la condamnation de la SCI DU THEAU à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Monsieur [K], monsieur [Y], monsieur [V], la SA MMA IARD et la société d'assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES n'ont pas comparu et n'ont pas été représentés à l'audience.
À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré pour être rendue ce jour.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande d'expertise :
Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé s'il existe un motif légitime d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige.
En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats par les parties qu'à la suite d'un mandat de recherche locative donnée par madame et monsieur [Z] à la société IDV INVEST, la SCI DU THEAU a acquis, par acte authentique du 21 juillet 2022, deux immeubles à usage d'habitation situés [Adresse 5] et [Adresse 7], à [Localité 20], à la SCI DU PARADIS comportant un appartement loué à monsieur [Y] ; que les parties des immeubles non-occupés ont fait l'objet de travaux de rénovation coordonnés par la société IDV INVEST; que la demanderesse a signé, avec la société QOMIA CONSEILS, un contrat d'assistance à maîtrise d'ouvrage pour la réalisation d'autres travaux; qu'à cette occasion, des points d'humidité ont été notés dans l'un des appartements de l'immeuble situé [Adresse 7] ; que des travaux ont été effectués par messieurs [S] et [K] et par l'EURL SCE ENERGIE pour rénover l'appartement et supprimer les points d'humidité ; qu'en parallèle, la gestion locative des biens été transférée de la société IDV INVEST à la SAS LAMY.
Il en ressort également, qu'après la réalisation des travaux et relocation de l'appartement en question, il a été constaté la réapparition de l'humidité, provoquant le départ précipité du locataire le 24 octobre 2024.
Il en ressort, enfin, qu'une première expertise amiable a été réalisée le 26 novembre 2024; que l'expert a constaté d'importants défauts d'étanchéité sur les façades et dans la cave du bâtiment ; qu'une seconde expertise amiable a été effectuée; que, dans un rapport du 02 janvier 2025, l'expert a estimé que l'humidité pouvait être en lien avec un dégât des eaux provenant de l'appartement du dessus, loué à monsieur [Y], pouvait provenir de la maison mitoyenne à l'immeuble du [Adresse 7], propriété de monsieur [V], que l'humidité pouvait être aggravée par une mauvaise gestion des eaux pluviales et/ou usées, étant précisé que le service d'assainissement des eaux de la commune de [Localité 20] a une gestion déléguée au syndicat SIDEN-SIAN.
Au vu des conclusions des rapports d'expertise amiable, il y a lieu de considérer que la SCI DU THEAU présente un motif légitime à ce qu'une expertise, judiciaire et contradictoire, des désordres invoqués soit organisée, afin notamment d'en déterminer l'origine, les moyens d'y mettre fin et les responsabilités.
En conséquence, l'expertise sollicitée sera ordonnée, aux frais avancés par la demanderesse.
Sur les demandes de mise hors de la cause :
La SCI DU PARADIS sollicite sa mise hors de la cause par rapport à l'expertise au motif que l'acte de vente des immeubles comprend une clause exclusive de tout recours pour vice caché de l'acquéreur en cas de ventre entre professionnels, que tel est le cas pour une vente entre 2 SCI, que, de la sorte, aucune action au fond de la part de la SCI DU THEAU ne pourrait aboutir à son encontre.
A cet égard, il convient de rappeler que si une SCI a pour objet la gestion d'un patrimoine immobilier, cet objet ne lui confère pas nécessairement la qualité de professionnel de l'immobilier.
L'attribution de cette qualité suppose une analyse au fond de l'instance, qui échappe à la compétence du présent juge.
Dès lors, il ne peut être retenu que la SCI DU PARADIS pourra se prévaloir avec succès de la clause d'exclusion de recours qu'elle invoque et qu'aucune action au fond menée par la demanderesse contre la défenderesse ne pourra aboutir.
Il s'ensuit que la SCI DU THEAU présente bien un motif légitime à ce que la SCI DU PARADIS soit partie à la mesure d'instruction.
En conséquence, la SCI DU PARADIS sera déboutée de sa demande de mise hors de la cause.
La SAS LAMY sollicite également sa mise hors de la cause aux motifs que son rôle s'est limité à la mise en location du bien litigieux et que si elle a succédé à la SASU ID INVEST dans le cadre du mandat locatif des biens de la demanderesse, elle n'a aucun lien avec cette dernière.
La SCI DU THEAU ne produit aucune pièce permettant d'envisager, en l'état, une responsabilité quelconque de la société LAMY dans les désordres dont elle se plaint.
Il s'ensuit qu'elle ne présente aucun motif légitime à l'attraire à l'expertise obtenue.
En conséquence, la SAS LAMY sera mise hors de la cause.
Sur les demandes accessoires :
Aux termes de l'article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.
En outre, selon l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, l'expertise demandée étant décidée dans le seul intérêt de la demanderesse, aucune partie ne pouvant à ce stade de la procédure être considérée comme perdante, la SCI DU THEAU sera seule tenue aux dépens, étant rappelé que la présente décision n'a pas l'autorité de la chose jugée et que le juge du fond, en cas de saisine ultérieure, pourra régler différemment le sort des dépens et que ceux-ci seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
En outre, si la SCI DU PARADIS sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la SCI DU THEAU sera condamnée à payer à la société LAMY une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;
ORDONNONS la mise hors de la cause de la société par actions simplifiée (SAS) LAMY;
DEBOUTONS la société civile immobilière (SCI) DU PARADIS de sa demande de mise hors de la cause ;
ORDONNONS une expertise judiciaire ;
DÉSIGNONS en qualité d'expert, M. [C] [L] architecte, [Adresse 27] [Localité 22] tél : [XXXXXXXX01] - [Courriel 29], avec pour mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s'être fait remettre tous documents utiles et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :
- Voir et visiter l'immeuble de la société civile immobilière (SCI) DU THEAU, situé [Adresse 7], à [Localité 20] (59530),
- Prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que plans, devis, marchés et autres ;
- Examiner les désordres, malfaçons, non façons, non-conformités contractuelles allégués dans l'assignation de la société civile immobilière (SCI) DU THEAU concernant l'humidité présente dans l'appartement ; les décrire, en indiquer la nature, l'importance, la date d'apparition, en rechercher la ou les causes ;
- Dire si les désordres constatés rendent l'ouvrage impropre à sa destination ou portent atteinte à la solidité de l'ouvrage ;
- Préciser la date d'apparition des désordres dans toutes leurs composantes, leur ampleur et leurs conséquences (date des premières manifestations, aggravation éventuelle depuis la réception des travaux) ;
- Fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;
- Au cas où des désordres seraient en lien avec les travaux réalisés dans l'immeuble, donner tous éléments motivés sur les causes et origines des désordres et malfaçons dont s'agit en précisant s'ils sont imputables :
- à la conception,
- à un défaut de direction ou de surveillance,
- à l'exécution,
- aux conditions d'utilisation ou d'entretien,
- à une cause extérieure ,
et, dans le cas de causes multiples, évaluer les proportions relevant de chacune d'elles, en précisant les intervenants concernés ;
- Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d'un maître d'œuvre, le coût de ces travaux ;
- Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;
- Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l'affirmative, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;
- Faire toute observation utile à la solution du litige ;
DISONS que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera son rapport en un exemplaire original au greffe du tribunal de Valenciennes, service du contrôle des expertises, dans le délai de six mois à compter de l'avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d'un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;
DISONS que l'expert devra, dès réception de l'avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l'expiration d'un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d'éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu'à l'issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;
DISONS que, sauf accord contraire des parties, l'expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l'ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;
DISONS que l'expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l'article 276 du code de procédure civile et rappelons qu'il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;
DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d'instruction et statuer sur tous incidents ;
DISONS que l'expert devra rendre compte à ce magistrat de l'avancement de ses travaux d'expertise et des diligences accomplies et qu'il devra l'informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l'exécution de sa mission conformément 48 aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;
DISONS que l'expert désigné pourra, en cas de besoin, s'adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix, dans un domaine distinct du sien, après en avoir simplement avisé les conseils des parties et le magistrat chargé du contrôle des expertises,
FIXONS à la somme de 2000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par la société civile immobilière (SCI) DU THEAU entre les mains du régisseur d'avances et de recettes de ce tribunal, dans le délai de trois semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ;
DISONS que, faute de consignation par la société civile immobilière (SCI) la SCI DU THEAU de la part de cette consignation lui revenant dans ce délai impératif, l'extension de la mission de l'expert objet de la présente décision sera caduque et privée de tout effet ;
DISONS qu'en déposant son rapport, l'expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;
CONDAMNONS la société civile immobilière (SCI) DU THEAU aux dépens ;
DEBOUTONS la société civile immobilière (SCI) DU PARADIS de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS la société civile immobilière (SCI) DU THEAU à payer à la société par actions simplifiée (SAS) LAMY la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire ;
En foi de quoi la présente décision a été signée par le président et le greffier, le 27 mai 2025.
Le greffier Le président
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