TJ 37261, 27 mai 2025, RG 23/05242

N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 27 MAI 2025

N° RG 23/05242 - N° Portalis DBYF-W-B7H-I73G

DEMANDEURS

Madame [J] [N] épouse [C]
née le 11 Mars 1975 à [Localité 4]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Monsieur [A] [C]
né le 21 Janvier 1972 à [Localité 5]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]
Tous deux représentés par Maître Sabine CORNU-SADANIA de la SCP CORNU-SADANIA-PAILLOT, avocats au barreau de TOURS,

DÉFENDEURS

Madame [L] [Y]
née le 02 Septembre 1984 à [Localité 6]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

Monsieur [K] [P]
né le 27 Novembre 1984 à [Localité 4]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
Tous deux représentés par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

MAGISTRATS TENANT L’AUDIENCE :

V.GUEDJ, Vice-Présidente et F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire, chargées du rapport, tenant toutes les deux l’audience en application de l’article 805 du Code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, lesquelles en ont rendu compte à la collégialité.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame V.GUEDJ, Vice-Présidente
Assesseur : Madame B. CHEVALIER, Vice-Présidente
Assesseur : Mme F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire

assistées de Madame C. FLAMAND, Greffier, lors des débats et de V. AUGIS, Greffier lors du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 Février 2025 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 29 Avril 2025 puis prorogée au 27 Mai 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte notarié du ministère de Maître [T] [O], notaire associée de la SELARL TOURAINE NOTA GROUP, titulaire d’un office notarial à [Localité 7], en date du 23 février 2023, M. [K] [P] et Mme [L] [Y] ont consenti au bénéfice de M. [A] [C] et de Mme [J] [N], assistés de Maître [U] notaire à [Localité 3], une promesse unilatérale de vente d’un bien immobilier leur appartenant, sis à [Adresse 8], moyennant un prix principal de 285.000 €, pour une durée expirant le 23 mai 2023 à 16h00.

Cette promesse a été consentie et acceptée sous diverses conditions suspensives, dont celle de l’obtention, au plus tard le 21 avril 2023, d’une ou plusieurs offres écrites de prêt d’un montant maximal emprunté de 348.683 euros, remboursable sur une durée maximale de 25 ans, au taux d’intérêt maximal de 3.10%, hors assurance.

Une indemnité d'immobilisation de 28.500 € a été convenue. M. [A] [C] et Mme [J] [N] ont séquestré la somme de 10.000,00 € entre les mains du comptable de l’office notarial.

Par courrier recommandé du 26 mai 2023, adressé aux promettants, les consorts [C]-[N] ont invoqué l’absence de réalisation de la condition suspensive, faute d’avoir reçu une offre de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse et ont vainement sollicité la restitution des 10.000 euros séquestrés.

C’est dans ces conditions que par assignation du 29 novembre 2023, M. [A] [C] et Mme [J] [N] ont assigné M. [K] [P] et Mme [L] [Y] afin d’obtenir notamment leur condamnation au paiement de la somme séquestrée de 10.000 euros.

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 29 janvier 2025, M. [A] [C] et Mme [J] [N], épouse [C] demandent au tribunal, au visa des articles 1124 et 1304 du Code civil, de :
- condamner Madame [L] [Y] et Monsieur [K] [P] à payer Madame [J] [C] née [N] et à Monsieur [A] [C] la somme de 10.000 €, outre les intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2023.
- les condamner au paiement de la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et à la somme de 1 000 € pour résistance abusive.
- condamner Madame [L] [Y] et Monsieur [K] [P] à payer à Madame [J] [C] née [N] et à Monsieur [A] [C] la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
- condamner Madame [L] [Y] et Monsieur [K] [P] aux entiers dépens.

A l’appui de leurs prétentions, ils soutiennent que la condition suspensive de l’obtention d’une offre de prêt, aux conditions convenues, ne s’est pas réalisée, sans que cette défaillance soit de leur fait.

Ils invoquent avoir mandaté un courtier dès la signature de l’acte et produisent plusieurs simulations de prêt, émanant de différents établissements bancaires, proposant un taux supérieur à celui de la promesse et précisent que la seule simulation conforme n’a pas été confirmée au stade de l’offre de prêt.

Ils en concluent que la somme de 10.000 euros doit leur être restituée.

A l’appui de leurs demandes de dommages et intérêts, ils invoquent les tracas découlant du refus injustifié des défendeurs.

Ils s’opposent à la demande reconventionnelle de ces derniers de se voir rembourser les frais exposés pour un prêt relais, faisant valoir qu’ils avaient connaissance dès le 7 mai 2023 de l’absence d’offres de prêt conformes, de sorte qu’il n’existe pas de lien de causalité entre le défaut de réalisation de la vente, objet du litige, et la souscription de ce prêt.

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 11 septembre 2024, M. [K] [P] et Mme [L] [Y] demandent au Tribunal, au visa des articles 1304-3 et 1103 et 1217 et 1231-1 du code civil, de :
- Juger que Madame [J] [N] épouse [C] et Monsieur [A] [C] n'ont pas justifié de deux justificatifs de refus bancaire conformes aux stipulations de la promesse de vente du 23 février 2023 dans le délai qui leur était imparti, à savoir au plus tard le 21 avril 2023 ;
- juger qu’ils ont manqué en leurs obligations contractuelles ;
- juger que la défaillance Madame [J] [N] épouse [C] et Monsieur [A] [C] a entraîné la réalisation fictive de la condition suspensive édictée à leur profit au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil, alors même que ces deniers refusent de réitérer la vente projetée ;
- condamner solidairement Madame [J] [N] épouse [C] et Monsieur [A] [C] à verser à Madame [L] [Y] et Monsieur [K] [P] la somme de 18.500 € au titre du reliquat de l'indemnité d'immobilisation conformément aux termes de la promesse de vente du 23 février 2023 ;
- ordonner la libération de la somme de 10.000 € consignée en l'étude de la S.E.L.A.R.L TOURAINE NOTA GROUP à titre d'avance sur l’indemnité d'immobilisation au profit de Madame [L] [Y] et de Monsieur [K] [P] ;
- condamner solidairement Madame [J] [N] épouse [C] et Monsieur [A] [C] à verser à Madame [L] [Y] et Monsieur [K] [P] la somme totale de 890,16 € (148,36 € x 6 mois) comprenant le montant des intérêts ainsi que les frais d'assurance du prêt relais souscrit par les vendeurs, somme à parfaire ;
- condamner solidairement Madame [J] [N] épouse [C] et Monsieur [A] [C] à verser à Madame [L] [Y] et Monsieur [K] [P] une somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens d'instance comprenant notamment le coût de la sommation interpellative (191 ,85 € TTC).

A l’appui de leurs prétentions, ils soutiennent que les simulations de prêts produites ne peuvent être considérées comme des demandes de financement accompagnées des pièces nécessaires, que la réalisation de la condition suspensive de financement a été empêchée par la négligence des époux [C], qui ont été dans l’incapacité de justifier, au 21 avril 2023, de deux refus de prêt conformément aux conditions prévues à la promesse, en sorte que la condition suspensive est réputée accomplie, que la condamnation des demandeurs à payer l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation ainsi que celle à leur rembourser les frais du prêt relais qu’ils ont dû exposer pendant le temps d’immobilisation de leur bien.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières écritures des parties signifiées électroniquement.

La clôture a été prononcée le 11 février 2025 avec fixation à plaider au 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande des époux [C] en restitution de la partie de l’indemnité d’immobilisation et sur la demande reconventionnelle des consorts [P]/[Y] en paiement de l’indemnité d’immobilisation

Sur la défaillance de la condition suspensive particulière d’obtention d’un prêt

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article L313-41 du Code de la consommation dispose que « lorsque l'acte mentionné à l'article L. 313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement.
Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. »
Selon les dispositions de l’article 1304-3 du Code Civil, rappelées dans la promesse « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. »

L’article 1353 du Code civil, impose à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui s’en prétend libérer de justifier du fait qui produit son extinction.

Il appartient donc aux époux [C] de démontrer qu’ils n’ont pas obtenu de prêt aux caractéristiques convenues dans le délai convenu bien qu’ils aient accomplis les démarches nécessaires pour y parvenir.

En l’espèce, l’acte authentique du 23 février 2023, assortissait en page 13, la promesse de vente, d’une condition suspensive particulière d’obtention, au plus tard le 21 avril 2023, d’un ou plusieurs offres écrites de prêts, émanant de tout organisme bancaire ou financier répondant aux caractéristiques suivantes :
« • Montant maximal de la somme empruntée : TROIS CENT QUARANTE HUIT MILLE SIX CENT QUATRE VINGT TROIS EUROS (348.683 EUR)
• Durée maximale de remboursement : 25 ans
• Taux nominal d'intérêt maximal : 3,10 % l'an (hors assurances).
Toutes demandes non conformes aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil »

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres écrites de prêts aux conditions indiquées au plus tard le 21 avril 2023.

[…..]

L’obtention ou la non obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant et au notaire.
A défaut de cette notification, le promettant aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse avec une copie en lettre simple pour le notaire.
Passé ce délai de huit jours, décompté du jour de la première présentation, sans que le bénéficiaire ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut ces fonds resteront acquis au promettant.

Il était, en outre, prévu, en page 14 de la promesse, que « le bénéficiaire s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence le bénéficiaire s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt. »

N’ayant pas reçu la notification, prévue au contrat le 21 avril 2023, les promettants ont adressé par courrier recommandé daté du 22 mai 2023, aux époux [C] la mise en demeure recommandée prévue au contrat d’avoir à justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive particulière d’obtention du prêt.

Les époux [C] ont répondu par courrier recommandé daté du 26 mai, posté le 27 mai 2023, en invoquant la défaillance de la condition suspensive faute d’avoir reçu au 21 avril 2023, une offre de prêt conforme à la condition de taux prévue à la promesse et en sollicitant la restitution des fonds séquestrés.

Aux termes des dispositions de l’article 1304-3 du Code Civil, rappelées dans la promesse « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. »

Il appartient aux consorts [C]- [N] de démontrer qu’ils ont mis loyalement en œuvre les obligations qui étaient les leurs à savoir avoir déposer « simultanément deux demandes de prêt » et « justifier de deux refus de prêts » répondant aux caractéristiques prévues au contrat.

En l’espèce, ils produisent en pièce 2 un mandat d’intermédiation en opération de banque dont l’objet et de rechercher en leur nom et pour leur compte un financement bancaire dont les caractéristiques sont les suivantes :
Montant : 349.013 euros, soit une somme supérieure au montant maximum de la promesse,
Durée : 300 mois
Type de taux : fixe, sans référence au taux maximal de la promesse.

Ils produisent également, en pièce 3, une attestation du CREDIT COOPERATIF datée du 15 mai 2023, confirmant l’émission d’une offre de prêt le 21 mars 2023 au taux de 3,43 % avec la précision que la banque ne « peut pas proposer une offre inférieure à 3,10% sur 25 ans pour un prêt immobilier de 348.683 euros».

La réponse du CREDIT COOPERATIF permet de s’assurer qu’une demande conforme en tous points à la promesse lui a été présentée et a fait l’objet d’un refus et que cet établissement bancaire n’était pas disposé à proposer un prêt au taux d'intérêt maximal de 3,10 % l'an (hors assurances) prévu à la promesse.

En outre, les époux [C] produisent, en pièce 5, une simulation de prêt établie le 15 mars 2023, émanant de la BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE, agence de [Adresse 9], pour un montant, une durée et un taux de 2,80 %, conformes à la promesse.

La BANQUE POPULAIRE VAL DE France, dans la simulation du 15 mars 2023, prévoit l’obtention de l’accord d’un assureur hors groupe à savoir « Parnasse Garantie – CASDEN», étant observé que la souscription d’une assurance emprunteur est une condition indispensable à l’émission d’une offre de prêt par l’établissement bancaire.

A cette simulation est annexée la demande de prêt formée par le courtier des époux [C], intitulée « simulation de financement », mentionnant les revenus de chaque membre du couple, leur endettement actuel, le taux et la durée sollicités, sur la base de laquelle la BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE a établi la simulation de financement.

Ces documents permettent de justifier qu’une demande de prêt répondant aux conditions contractuelles a été déposée auprès de la BANQUE POPULAIRE par les époux [C].

Au surplus, il résulte de réponse du courtier des époux [C] à la sommation interpellative du 23 mai 2023 des promettants et du courriel des époux [C] adressé le 07 mai 2023 à leur notaire, que la proposition de la Banque Populaire Val de France de leur consentir un prêt au taux d’intérêt de 3,10 %, « était conditionnée au délai d’assurance» et que l’assureur a souhaité des examens de santé complémentaires, de sorte qu’à réception de l’accord de l’assurance, la banque a émis le même jour une nouvelle simulation et un accord de prêt au taux de 3,50%, supérieur à celui de la promesse, ce qui prouve que l’établissement bancaire était déjà en possession d’une demande de financement des époux [C] et des pièces nécessaires à son octroi.

Enfin, interrogée par le notaire, sur les raisons de l’absence d’accord de prêt au taux initialement proposé, la BANQUE POPULAIRE VAL DE France a indiqué, par courriel du 24 mai 2023, que l’offre de taux à 3.50% était la meilleure proposition qu’elle pouvait faire, matérialisant ainsi à un refus de prêt au taux plus favorable figurant à la première proposition.

Les époux [C] démontrent ainsi avoir rempli leur obligation de déposer au moins deux demandes conformes aux conditions de la promesse.

Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation

L’acte notarié, prévoit en page 11 que l’indemnité d’immobilisation fixée à 28.000 euros, « sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées à l’acte ».

En conséquence, la condition suspensive prévue à la promesse ayant défailli à la date du 21 avril 2023, sans que les bénéficiaires de la promesse soient responsables de cette défaillance, les fonds séquestrés par eux à hauteur de 10.000 euros doivent être restitués aux époux [C].

Les consorts [Y]/[P] seront, en outre, condamnés au paiement des intérêts au taux légal produit par la somme séquestrée, à compter de la mise en demeure du 26 mai 2023, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Compte tenu du sens de la présente décision, la demande des consorts [Y]/[P] en paiement de la somme de 18.500 euros correspondant au reliquat de l’indemnité d’immobilisation sera rejetée.

2. Sur les demandes de dommages et intérêts formées par M. [A] [C] et Mme [J] [N]

Sur la demande indemnitaire pour préjudice moral

M. [A] [C] et Mme [J] [N] sollicitent l’allocation de la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral causé par les tracas découlant du refus injustifié des défendeurs de leur restituer la somme séquestrée à titre d’indemnité d’immobilisation.

Les époux [C] justifient d’un préjudice moral résultant des tracas inhérents à la nécessité d’engager la présente procédure pour obtenir la restitution des fonds séquestrés, qui sera indemnisé par la somme de 500 euros, au paiement de laquelle les consorts [Y]/[P] seront condamnés.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive

Selon l'article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l’espèce, les consorts [C] sollicitent une somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. Toutefois, ils échouent à démontrer l’existence d’un préjudice distinct de celui déjà indemnisé par les intérêts moratoires courant depuis la mise en demeure, en sorte que ce chef de demande sera rejeté.

3. Sur la demande indemnitaire de Madame [L] [Y] et Monsieur [K] [P]

La demande des époux [C] en restitution de la somme séquestrée à titre d’indemnité d’immobilisation ayant été reconnue bien fondée, la demande en dommages et intérêts des consorts [Y]/[P] fondée sur le refus fautif des époux [C] de lever l’option ne peut qu’être rejetée.

4. Sur les demandes accessoires

L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer l’autre partie, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.

En l'espèce, l’équité commande de condamner Madame [L] [Y] et Monsieur [K] [P] à payer à M. [A] [C] et Mme [J] [N] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Parties perdantes, Madame [L] [Y] et Monsieur [K] [P] seront condamnés in solidum aux dépens.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :