TJ 37261, 12 mai 2025, RG 24/04275

MINUTE N° : 25/00397

JUGEMENT
DU 12 Mai 2025

N° RC 24/04275

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

ACTION LOGEMENT SERVICES, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 824 541 148

ET :

[T] [J]

Débats à l'audience du 27 Février 2025

copie et grosse le :
à Me LEMONNIER

copie le :
à M. [J]
à M. Le Préfet d’[Localité 5] et [Localité 6]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 12 Mai 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 27 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 12 Mai 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

ACTION LOGEMENT SERVICES, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 824 541 148, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me LEMONNIER de la SCP L.D.G.R, avocat au barreau de PARIS substitué par Me CORNU SADANIA substituée par Me MAULEON, avocats au barreau de TOURS

D'une Part ;

ET :

Monsieur [T] [J], demeurant [Adresse 3]
comparant

D'autre Part ;

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 1er mars 2024, M. [E] [I] et Mme [C] [R], représentés par la SAS Bed & School, ont loué à M. [T] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 425 euros, outre la somme de 25 euros à titre de provision pour charges.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de M. [T] [J] pour le paiement des loyers et charges dans le cadre du dispositif VISALE.

À la suite d’incidents de paiement, M. [E] [I] et Mme [C] [R] ont fait jouer l’engagement de caution.

Conformément à l’article 8 du contrat de cautionnement VISALE, la caution étant subrogée dans les droits du bailleur, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer, par actes d’huissier du 24 juin 2024, à M. [T] [J], un commandement de payer la somme de 711,39 euros au titre des loyers et charges impayés, en visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail.

La dette n’a pas été résorbée dans le délai de 6 semaines.

A la suite d'un nouvel incident de paiement, les bailleurs ont de nouveau fait jouer l'engagement de caution pour les sommes dues par son locataire.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 25 juin 2024.

C’est dans ce contexte que, par actes d’huissier en date du 10 septembre 2024 déposé en étude, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [T] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
- recevoir la société ACTION LOGEMENT SERVICES en son action et l’en déclarer bien fondée ;
- déclarer acquise la clause résolutoire insérée au contrat de bail,
- à titre subsidiaire, prononcer la résolution du bail aux torts et griefs du preneur,
- ordonner l'expulsion de M. [T] [J], ainsi que tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin, le concours de la force publique,
- condamner solidairement M. [T] [J] à payer une somme de 1.251,39 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 711,39 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,
- fixer l’occupation d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,
- condamner solidairement M. [T] [J] à payer lesdites indemnités d’occupation à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,
- condamner solidairement M. [T] [J] à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens au soutien des prétentions de la demanderesse il sera renvoyé à la lecture de son assignation, conformément aux termes de l'article 455 du code de procédure civile.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l'[Localité 5] et [Localité 6] le 22 mars 2024.

L'affaire a été appelée à l'audience du 27 février 2025.

A l'audience du 27 février 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance à la somme de 2.529,33 euros. Elle s'oppose à l'octroi de délai de paiement.

M. [T] [J], présent, reconnait être signataire du bail ainsi que le montant de la créance impayée. Il indique avoir perdu son emploi suite à ses addictions. Il précise être pour l’instant sans emploi et dans l’impossibilité de régler ses loyers. Il envisage une cure et a « préparé son préavis ». Il est en train de « monter » un dossier de surendettement mais ne l’a pas encore déposé.

Le formulaire de diagnostic social et financier a été retourné au greffe avant l'audience et il en a été donné connaissance.

L’affaire est mise en délibéré au 12 mai 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

1- Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l’assignation a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX et elle a été notifiée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de l’assignation.
Par ailleurs, l’acte signé le 1er mars 2024, prévoit un cautionnement dans le cadre du dispositif VISALE conformément aux dispositions de la convention Etat/UESL-Action Logement dont la société ACTION LOGEMENT SERVICES est chargée de la gestion opérationnelle.

Le contrat de cautionnement stipule notamment, dans son article 8.1, que dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée dans tous les droits et actions du bailleur sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation d’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.

La demanderesse justifie son action en raison d’une défaillance partielle du défendeur et du règlement au bailleur d’une partie loyers et charges exigibles des mois de d’avril 2024 à janvier 2025, soit la somme totale de 2.529,33 euros. Elle produit des quittances subrogatives au titre desquelles les bailleurs l’ont subrogée, pour cette somme, dans leur droits et actions contre le locataire défaillant

Par conséquent, l’action est recevable.

2- Sur le fond

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Selon, l'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ;

Selon l'article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT produit :
- le bail signé électroniquement le 1 mars 2024 contenant une clause résolutoire 6 semaines après commandement infructueux,
- l’acte de cautionnement VISALE,
- les chemins de preuve des signatures électroniques et le certificat de signature émanant du tiers de confiance YOUSIGN .
- le commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié le 24 juin 2024, pour la somme en principal de 2.021,49 euros,
- 8 quittances subrogatives pour un montant total de 2.529,33 euros en principal.
- Un décompte de créance actualisé.

Il n’est pas contesté par le locataire, que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés dans le délai de six semaines à compter du commandement de payer du 24 juin 2024, visant une dette de 2.021,49 euros.

De sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 août 2024. Faute de justification de la reprise du paiement des loyers au jour de l’audience, il ne peut être accordé de délai à M. [T] [J]. Son expulsion sera donc ordonnée.

- Sur le paiement de l'arriéré locatif et les indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à payer le loyer au terme convenu au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Depuis la résiliation du bail, M. [T] [J] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à ses bailleurs, est redevable d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et de la provision sur charges.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte actualisé revendiquant une créance en principal de 2.529,33 euros à la date du 17 février 2025, échéance du mois de janvier 2025 comprise.

M. [T] [J], ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 2.529,33 euros au titre des arriérés locatifs et indemnités mensuelles d’occupation, outre une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 18 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

3. Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [T] [J], partie perdante, sera condamné à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais d’assignation, de commandement de payer, de dénonciation à la CCAPEX et de notification au Préfet.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation respective des parties, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit prévu par l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS