TJ 93008, 23 mai 2025, RG 25/00103

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 9]
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[Localité 6]

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N° RG 25/00103 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2PYF

Minute : 25/00359

S.A.S. FONCIERE CRONOS
Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397

C/

Madame [T] [O]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Mai 2025

DEMANDEUR :

S.A.S. FONCIERE CRONOS
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau des HAUTS-DE-SEINE

DÉFENDEUR :

Madame [T] [O]
[Adresse 3]
[Localité 7]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 04 Avril 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 27 novembre 2023, la société FONCIERE CRONOS a consenti à Mme [T] [O] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation et un emplacement de stationnement situé [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 929 €, outre les provisions mensuelles sur charges d'un montant de 153 €, et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant équivalent à un mois de loyer en principal.

Le 5 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer, par exploit de commissaire de justice de justice, à Mme [T] [O] un commandement de payer la somme en principal de 6686,57€ au titre des loyers et charges impayés à la date du 2 juillet 2024, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 6 janvier 2025, la société FONCIERE CRONOS a fait citer Mme [T] [O] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
" constater l'acquisition de la clause résolutoire,
" ordonner l'expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
" voir autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l'expulsion dans tel garde meubles ou local de son choix, aux frais exclusifs, risques et périls de la défenderesse, sous réserve des dispositions des articles L 433-1 et R 433.-1 suivants du code des procédures civiles d'exécution,
" condamner Mme [T] [O] au paiement :
Ï de la somme provisionnelle de 6459,13 €,
Ï d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges du logement et de l'emplacement de stationnement, à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire jusqu'à son départ effectif et celui de tout occupant de leur chef,
Ï de la somme de 330 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation.

A l'appui de ses prétentions, la demanderesse a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que la locataire a cessé de payer régulièrement ses loyers et charges, qu'un commandement de payer lui a été délivré, qu'elle n'a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 4 avril 2025, la société FONCIERE CRONOS, représentée, a actualisé le montant de la dette locative à la baisse à la somme de 5090,46 € selon décompte arrêté à la date du 3 avril 2025 incluant le terme du mois d'avril 2025. Elle a indiqué que la locataire a repris le paiement du loyer courant et a demandé qu'il lui soit octroyé des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire dans la mesure où il a été conclu un accord avec la défenderesse le 18 août 2024 sur un paiement de la créance par mensualités de 185,49 euros en sus du paiement des loyers courants.

Mme [T] [O], citée à personne, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 9 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 4 avril 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société FONCIERE CRONOS justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 8 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 6 janvier 2025 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Le bail du 27 novembre 2023 contient une clause résolutoire (article 18 des conditions générales). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 juillet 2024, pour la somme en principal de 6686,57€ arrêtée au 2 juillet 2024, au titre de l'arriéré locatif échu à cette date.

Force est de constater que le bail n'a pas été renouvelé depuis le 27 juillet 2023 et que la clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 septembre 2024.

Sur le montant de l'arriéré locatif

La société FONCIERE CRONOS produit un décompte actualisé indiquant que Mme [T] [O] reste lui devoir la somme de 5090,46 € arrêtée au 3 avril 2025, échéance du mois d'avril 2025 incluse.

Après déduction des frais de commandement (162,56 €), ceux-ci pouvant être inclus dans les dépens, Mme [T] [O] sera donc condamnée à verser à la société FONCIERE CRONOS une somme provisionnelle de 4924,90 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 3 avril 2025, échéance du mois d'avril 2025 incluse.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, la bailleresse demande à ce que la locataire s'acquitte des sommes dues de façon échelonnée au moyen de mensualités au moins égales à 185,49 euros. Au vu du décompte produit, il apparait que la défenderesse a fait des règlements en sus du paiement du loyer courant sur les derniers mois, ce qui signifie qu'elle a les capacités financières lui permettant de régler la dette de façon échelonnée.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à la locataire selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Cela signifie qu'elle ne sera pas expulsée.

En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance éventuelle d'un serrurier et de la force publique.

En ce cas, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Dans l'hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l'exécution, jusqu'à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

Mme [T] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'acte d'assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société FONCIERE CRONOS, Mme [T] [O] sera condamnée à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,