TJ 93008, 23 mai 2025, RG 25/00692

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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[Localité 7]

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N° RG 25/00692 - N° Portalis DB3S-W-B7J-23CZ

Minute : 25/00378

Madame [Y] [O]
Représentant : Me Clément PIALOUX, avocat au barreau de PARIS,

C/

Monsieur [F] [E]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Mai 2025

DEMANDEUR :

Madame [Y] [O]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 6]

représentée par Maître Clément PIALOUX, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [E]
[Adresse 3]
[Localité 8]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 04 Avril 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 16 octobre 2021, Mme [Y] [O] a consenti à M. [F] [E] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 10], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 450 euros, outre les provisions mensuelles sur charges de 80 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 530 euros.

Le 10 septembre 2024, Mme [Y] [O] a fait délivrer à M. [F] [E] un premier commandement de payer la somme en principal de 6065€ échéance d'août 2024 incluse et un deuxième commandement de justifier d'une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 8 janvier 2025, Mme [Y] [O] a fait citer M. [F] [E] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :
o de constater l'acquisition de la clause résolutoire,
o d'ordonner l'expulsion du défendeur, et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
o de dire que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévus à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution sera supprimé ou subsidiairement réduit dans la mesure qu'il plaira au Tribunal,
o de le condamner au paiement de la somme de 6853€ au titre de la dette locative ainsi qu'à compter de la résiliation du bail, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer soit 500 euros avec indexation jusqu'à complète libération des lieux,
o d'ordonner la séquestration dans les lieux de l'ensemble des meubles aux frais et risques du défendeur,
o de le condamner à lui verser la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront les frais des commandements de payer.

A l'appui de ses prétentions, la demanderesse a exposé que le défendeur n'a ni soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, ni justifié d'une assurance couvrant les risques locatifs dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 4 avril 2025, Mme [Y] [O], représentée a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué que le locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et n'a pas justifié d'une assurance contre les risques locatifs.

M. [F] [E], cité à l'étude du commissaire de justice, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe du Tribunal au jour de l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 10 janvier 2025 soit plus de six semaines avant l'audience en date du 4 avril 2025 conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [Y] [O] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 11 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 8 janvier 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. Il est également obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier, lors de la remise des clés ainsi que chaque année à la demande du bailleur.

Il est prévu que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire produit ses effets un mois après délivrance d'un commandement demeuré infructueux.

Le contrat de bail du 16 octobre 2021 stipule une clause résolutoire pour défaut de souscription d'une assurance (article IX). Un commandement d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs pour l'année en cours visant la clause résolutoire a été signifié à M. [F] [E] le 10 septembre 2024 par exploit de commissaire de justice.

M. [F] [E] ne justifie nullement être assuré au titre des risques locatifs à l'époque de la délivrance du commandement, ni dans le mois qui a suivi.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 10 octobre 2024.

A compter du 11 octobre 2024, le défendeur est devenu occupant sans droit ni titre des lieux, qu'il lui appartient désormais de quitter.

L'expulsion de M. [F] [E] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, le défendeur cause jusqu'à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

M. [F] [E] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 11 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges récupérables, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.

Mme [Y] [O] ne produit pas de décompte réactualisé et fait état du décompte produit en annexe du commandement de payer demandant à ce que M. [F] [E] soit condamné à lui régler la somme de 6853 € terme du mois d'août 2024 inclus, comprenant des loyers, un rappel de charges et une majoration contractuelle.

Il convient de déduire de la somme réclamée le montant des charges courant sur la période d'octobre 2021 à septembre 2024 soit 3065 euros. En effet, en premier lieu, la bailleresse s'abstient de justifier, par des factures, des sommes acquittées au titre de l'eau, de la taxe d'ordures ménagères, d'entretien de chaudière, du wifi, de l'électricité, du chauffage. En outre, elle indique clairement que ces charges doivent être divisées entre tous les locataires de l'immeuble, en indiquant qu'ils n'ont pas toujours été le même nombre pendant la période concernée, et sans individualiser les consommations d'énergie et de fluide de chacun. Les sommes réclamées au titre des charges, même si elles avaient été justifiées par des factures, ne sont en conséquence pas directement imputable au défendeur.

En outre, la majoration contractuelle prévue au bail en cas de défaut de paiement du loyer s'analyse en une clause pénale. Or, l'article 4, i, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose qu'est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble. En l'espèce le bail contient une telle clause. En conséquence, il y a lieu de condamner de réputer non écrite ladite clause et de déduire de la somme réclamée la majoration de 10 % de la dette locative soit 623 euros.

M. [F] [E] sera par conséquent condamné au paiement provisionnel de la somme de 3000 € à valoir sur la dette locative terme du mois d'aout 2024 inclus.

Sur la demande de suppression du délai de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution

L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, compte tenu de la situation des parties, il n'est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur les demandes accessoires

M. [F] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais d'un seul des deux commandements. En effet, le commandement de payer et le commandement de justifier d'une assurance ont été délivrés le même jour et aurait dû faire l'objet d'un uniquement commandement.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Mme [Y] [O], M. [F] [E] sera condamné à lui verser une somme de 400€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,