TJ 93008, 23 mai 2025, RG 25/00348

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 25/00348 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2TIZ

Minute : 25/00373

OPH EST ENSEMBLE HABITAT
Représentant : M. [T] [U] [V] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Monsieur [D] [F] [F]
Représentant : Me Canelle LANSARD, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 75

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Mai 2025

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT
[Adresse 3]
[Localité 7]

représenté par Monsieur [T] [U] [V] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [F] [F]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 8]

comparant en personne, assisté de Me Canelle LANSARD, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉBATS :

Audience publique du 04 Avril 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Par contrat établi sous seing privé le 9 juin 2023, Est Ensemble Habitat a donné à bail à Monsieur [D] [F] [F] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 711,74 euros, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Par contrat établi sous seing privé le 3 juillet 2023, Est Ensemble Habitat a donné à bail à Monsieur [D] [F] [F] une place de stationnement n° 18 située à la même adresse moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 40 euros, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Le 5 juin 2024, Est Ensemble Habitat a fait délivrer à M. [D] [F] [F] un commandement de payer la somme en principal de 3074,10 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 23 mai 2024, et de justifier d'une attestation d'assurance couvrant les risques locatifs, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.

PROCEDURE

Est Ensemble Habitat a ensuite fait assigner M. [D] [F] [F] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny par un acte de commissaire de justice du 8 janvier 2025 aux fins de :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et pour défaut de production de l'attestation d'assurance et par voie de conséquence la résiliation des baux,
- ordonner l'expulsion du défendeur et celle de tous occupants de son chef des locaux loués avec le concours de la force publique et d'un serrurier au besoin,
- dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- condamner le défendeur au paiement :
- de la somme provisionnelle de 6926,86 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 19 novembre 2024 à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l'audience même en cas de non-comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date de l'assignation,
- d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef,
- de la somme de 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

A l'appui de ses prétentions, le requérant a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que le locataire a cessé de régler régulièrement les loyers, qu'un commandement de payer lui a été délivré par exploit de commissaire de justice ; qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, qu'en outre, alors que lui a été délivré un commandement de justifier d'une assurance, il n'a pas non plus produit son attestation d'assurance, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 4 avril 2025, la partie demanderesse, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 8877,46 € arrêtée au terme du mois de mars 2025 inclus. Elle s'est désistée de sa demande tendant à l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d'une attestation d'assurance couvrant les risques locatifs. Elle a indiqué que le locataire a repris le paiement du loyer résiduel au jour de l'audience. Elle n'est pas opposée à l'octroi éventuel de délais de paiement au défendeur suspensifs des effets de la clause résolutoire.

M. [D] [F] [F], assisté, a expliqué percevoir un revenu de 1700 euros par mois. Ces difficultés de paiement sont nées du refus de renouvellement de son titre de séjour par la Préfecture. Après un recours devant le tribunal administratif, il a indiqué disposer à nouveau d'un titre de séjour. Il a sollicité l'octroi des plus larges délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 10 janvier 2025 soit plus de six semaines avant l'audience du 4 avril 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Est Ensemble Habitat justifie avoir saisi le 10 juin 2024 la Commission de Coordination des Actions de Prévention des expulsions locatives, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 8 janvier 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance

Il convient de constater le désistement d'Est Ensemble Habitat de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 9 juin 2023 (article 16) et le bail conclu le 3 juillet 2023 (article 10) contiennent une clause résolutoire pour défaut du paiement des loyers. Un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 5 juin 2024 pour la somme en principal de 3074,10 € arrêtée au 23 mai 2024 au titre de l'arriéré locatif échu à cette date, laissant au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 août 2024.

Sur le montant de l'arriéré locatif

Est Ensemble Habitat produit un décompte actualisé indiquant que M. [D] [F] [F] reste lui devoir la somme de 8877,46 € arrêtée au 3 avril 2025 incluant l'échéance de mars 2025.

M. [D] [F] [F], assisté, indique avoir procédé à un règlement non encore comptabilisé par le bailleur. A défaut de justificatif présenté dudit règlement, il ne sera pas pris en compte.

En l'espèce, le décompte inclut des pénalités appliquées au défaut de réponse du locataire à l'enquête réalisée annuellement par le bailleur social pour la somme de 22,86 €. En l'absence du justificatif des diligences mises en œuvre par Est Ensemble Habitat pour réaliser cette enquête, ces pénalités seront déduites de la créance.

Par conséquent, M. [D] [F] [F] sera condamné à verser à Est Ensemble Habitat la somme provisionnelle de 8854,60 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 3 avril 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 3994 euros à compter du 8 janvier 2025, date de l'assignation, et sur le surplus à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, le défendeur propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière décrite, il est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. En outre, le bailleur n'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement au locataire selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Cela signifie qu'il ne sera pas expulsé.

En revanche, s'il ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

En outre, dans l'hypothèse où le défendeur ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l'exécution, jusqu'à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

M. [D] [F] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Est Ensemble Habitat, M. [D] [F] [F] sera condamné à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,