TJ 93008, 23 mai 2025, RG 25/00105

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 8]
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N° RG 25/00105 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2PYH

Minute : 25/00361

S.A. LOGIREP
Représentant : Me Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Monsieur [P] [V]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Mai 2025

DEMANDEUR :

S.A. LOGIREP
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [V]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 6]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 04 Avril 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un acte signé sous seing privé en date du 27 décembre 2023, la société Logirep a consenti à Monsieur [P] [V] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], sur la commune de [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 333,29 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 152,07 €, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Le 31 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer par exploit de commissaire de justice au locataire un commandement de payer la somme en principal de 2334,84€ arrêtée au 9 juillet 2024, au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au bail d'habitation.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 3 janvier 2025, la société Logirep a fait citer Monsieur [P] [V] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de :
o constater que les conditions l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies et par voie de conséquence constater la résiliation du bail,
o ordonner l'expulsion du défendeur et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
o dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
o condamner Monsieur [P] [V] au paiement :
? de la somme provisionnelle de 3119 € arrêtée à la date du 21 novembre 2024, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l'audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de l'assignation,
? d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de la résiliation jusqu'à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef,
? de la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation.

A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges dus, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 4 avril 2025, la société Logirep, représentée, a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3749,72 € arrêtée au 28 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus. Elle a indiqué que le locataire a repris le paiement du loyer courant et n'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, à la partie adverse.

Monsieur [P] [V], comparant, n'a contesté ni le principe ni le montant de la dette locative. Il a indiqué percevoir une allocation mensuelle de France Travail à hauteur de 1050 euros. Il a sollicité l'octroi de délais de paiement, suspensifs de l'acquisition de la clause résolutoire, et a proposé d'apurer la dette par versements de 100 euros par mois.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025.

MOTIFS

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 7 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 4 avril 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société Logirep justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 3 janvier 2025 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Le bail conclu le 27 décembre 2023 contient une clause résolutoire (article 12) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 juillet 2024, pour la somme en principal de 2334,84€, arrêtée au 9 juillet 2024.

Force est de constater que le bail n'a pas été modifié par les parties depuis le 27 juillet 2023 et que la clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 septembre 2024.

Sur le montant de l'arriéré locatif

La société Logirep produit un décompte actualisé indiquant que Monsieur [P] [V] reste lui devoir la somme de 3749,72 € arrêtée au 28 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse.

Seront déduits de la somme réclamée les frais de procédure (137,92 € et 57,70 €) pour la somme de 195,62 €, pouvant,selon leur nature, être inclus dans les dépens, ainsi que les frais de prélèvement impayé non justifié pour 8,80 euros.

Monsieur [P] [V] sera donc condamné à verser à la société Logirep une somme provisionnelle de 3545,30 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 28 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 3119 euros à compter du 3 janvier 2025, date de l'assignation, et sur le surplus à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, le défendeur propose de s'acquitter de sa dette par le versement d'une somme de 100 euros par mois. Il a justifié par ailleurs de sa situation financière et personnelle. Il ressort en outre des éléments produits qu'il a repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. En outre, la bailleresse ne s'oppose pas à ce qu'il lui soit accordé des délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement au locataire selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Cela signifie qu'il ne sera pas expulsé.

En revanche, s'il ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

En ce cas, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Dans l'hypothèse où le défendeur ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l'exécution, jusqu'à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société LOGIREP, Monsieur [P] [V] sera condamné à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,