TJ 93008, 23 mai 2025, RG 24/01902

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 24/01902 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZZ5

Minute : 25/00345

S.C.I. LYDIE
Représentant : Maître Valérie REDON-REY de la SCP REDON-REY, avocats au barreau de TOULOUSE,

C/

Monsieur [L] [O]
Représentant : Me Rachid HASSAINE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 240

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Mai 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. LYDIE
[Adresse 6]
[Localité 8]

représentée par Maître Kenza HAMDACHE, substituant la SCP REDON-REY, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [O]
[Adresse 4]
[Localité 11]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024-013947 du 21/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

comparant en personne, assisté de Maître Rachid HASSAINE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉBATS :

Audience publique du 04 Avril 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte signé le 29 novembre 2019, la SCI NICOLAS, aux droits de laquelle vient la SCI LYDIE, a consenti à M. [L] [O] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation et une cave n°24, situés [Adresse 4] à [Localité 11], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 795 euros, outre les provisions mensuelles sur charges de 60 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 795 euros.

Le 16 avril 2024, la SCI LYDIE a fait délivrer à M. [L] [O] un commandement de payer la somme en principal de 4277,82€ arrêtée à la date du 9 avril 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 29 juillet 2024, la SCI LYDIE a fait citer M. [L] [O] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :
o de constater l'acquisition de la clause résolutoire et par voie de conséquence la résiliation du bail pour impayés de loyers et charges,
o d'ordonner l'expulsion du défendeur, et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et l'assistance d'un serrurier au besoin,
o de le condamner au paiement de :
? la somme de 5211,23 € au titre des loyers et charges, terme de juillet 2024 inclus, à parfaire au jour de l'audience, augmentée des intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires calculé conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, au taux légal à compter du commandement de payer,
? à compter de la résiliation du bail, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges en cours, soit la somme de 933,41 €, révisée selon la clause insérée dans le bail jusqu'à complète libération des lieux,
o de le condamner à lui verser la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer.

A l'appui de ses prétentions, la demanderesse a exposé que le défendeur n'a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

Après un renvoi, à l'audience du 4 avril 2025, la SCI LYDIE, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 6538,26€ arrêtée à la date du 1er avril 2025, terme du mois d'avril 2025 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales et a demandé à ce que M. [O] soit débouté de l'intégralité de ses demandes. Elle a indiqué que l'arrêté de mise en sécurité dont se prévaut M. [O] pour justifier d'une suspension du paiement des loyers et charges pendant une certaine période ne concerne pas le logement de ce dernier. Elle a exposé avoir communiqué au défendeur les justificatifs de répartition des charges, ainsi que les décomptes de charges et rappelle que le bailleur doit tenir à la disposition des locataires lesdits justificatifs, à charge pour eux d'en faire la demande. Enfin, elle s'est opposée à la demande de délais de paiement du défendeur, estimant que la dette est en augmentation et que M. [O] fait preuve de mauvaise foi dans sa défense.

M. [L] [O], représenté, a demandé que le bailleur soit débouté de l'intégralité de ses demandes, de dire que la régularisation des charges pour un montant de 1877,59 euros n'est pas due, en raison de sa non justification et de l'arrêté de mise en sécurité, de dire que la dette en tout état de cause doit être ramené à zéro du fait d'un non jouissance pleine et entière dans le temps de l'application de l'arrêté de mise en sécurité, de condamner en conséquence la SCI LYDIE à lui verser la somme de 7147,28 euros en restitution des sommes versées durant l'arrêté de mise en sécurité. Il a demandé à titre subsidiaire qu'il lui accordé des délais de 36 mois pour régler le surplus de la dette, soit 3333 euros et dire qu'à défaut d'une justification pertinente quant à la régularisation des charges la provision pour charges sera de 55 euros par mois et non de 100 euros. A titre infiniment subsidiaire, il a demandé à ce que le juge des référés se déclare incompétent en tant que juge des référés du fait de contestations sérieuses.

Il a soutenu qu'un arrêté communal du 19 septembre 2023 a décidé d'une mise en sécurité de l'immeuble du fait de la gravité de dégradations importantes et menaçantes du plafond et murs dans certaines pièces d'un appartement du rez-de-chaussée. Aucun loyer n'était en conséquence dû pendant la période courant d'octobre 2023 à mai 2024 et cela en application de l'article L 521-2 du code de la construction et de l'habitation. Il a soutenu également que la somme de 1877,59 euros correspondant à une régularisation de charges non justifiée doit être déduite des sommes dues. Il a indiqué qu'ayant repris le paiement du loyer courant, il est éligible à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 31 juillet 2024 soit plus de six semaines avant la première audience en date du 6 décembre 2024 conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI LYDIE justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 22 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 29 juillet 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Le bail conclu le 29 novembre 2019 contient en son article 12 une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 avril 2024, pour la somme en principal de 4277,82 euros arrêtée au 9 avril 2024, au titre de l'arriéré locatif.

Force est de constater que la clause résolutoire du bail n'a pas été modifié par les parties depuis le 27 juillet 2023 et que la clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter.

M. [L] [O] verse aux débats un arrêté du maire de [Localité 11] pris le 19 septembre 2023 mettant en demeure le syndic de copropriété de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 11] ainsi que le gestionnaire du logement se trouvant au rez de chaussé 2ème porte à droite de réaliser ou de faire réaliser certains travaux afin de supprimer tous les éléments menaçants de tomber dans le salon et la salle d'eau, stopper les infiltrations d'eau, et remettre en état le logement. Cet arrêté a fait l'objet d'une mainlevée le 16 avril 2024.

Il apparait que cet arrêté de mise en sécurité ne concerne qu'un logement situé au [Adresse 4] à [Localité 11] et que ce logement n'est pas celui occupé par M. [O] qui lui réside, selon le bail, au 4ème étage, porte du milieu, dans ce même immeuble. Dans ces conditions, le défendeur ne peut se prévaloir de cet arrêté pour supprimer ou diminuer les montants dus au jour de la délivrance du commandement de payer. Sa demande reconventionnelle en remboursement des sommes qui aurait été indument perçue par la bailleresse sera également rejetée.

S'agissant ensuite de la régularisation de charges imputée au débit de son compte locataire sur l'échéance du mois de février 2024, contestée par M. [O], cette contestation ne vient pas réduire à néant les sommes dont le paiement est réclamé dans le commandement de payer.

Ainsi, le commandement délivré le 26 avril 2024, même s'il devait être diminué de la somme de 1877,59 €, est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 juin 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement

La SCI LYDIE produit un décompte indiquant que M. [L] [O] reste devoir la somme de 6538,26 € arrêtée à la date du 1er avril 2025, terme du mois d'avril 2025 inclus.

Comme indiqué précédemment, l'arrêté de mise en sécurité n'est pas applicable à M. [O].

S'agissant ensuite de la régularisation de charges imputée au débit du compte locataire avec l'échéance du mois de février 2024, celle-ci est justifiée par les éléments versés aux débats par la SCI LYDIE, à savoir la régularisation des charges établie par le syndic de l'immeuble pour l'exercice courant du 1er mars 2022 au 28 février 2023 faisant ressortir des charges récupérables sur le locataire à hauteur de 2597,59 euros. Il a été retranché à cette somme les provisions sur charges versées par M. [O] durant cette même période, soit 720 € (12 x60 €), laissant un reste à charge pour le locataire de 1877,59 euros.

Il est indiqué en outre qu'il n'appartient pas au juge des référés de fixer le montant des provisions sur charges à venir.

M. [L] [O] sera par conséquent condamné au paiement provisionnel de la somme de 6538,26 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 1er avril 2025, terme du mois d'avril 2025 inclus, assortie des intérêts de retard sur la somme de 4277,82 euros à compter du 16 avril 2024, date du commandement de payer, et sur le surplus à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, le défendeur propose de s'acquitter de sa dette en 36 mensualités. Il a justifié de sa situation financière et personnelle, son salaire actuel mensuel s'élevant à 1701,74 euros. Il ressort en outre des éléments produits qu'il a repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement au locataire selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, s'il ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

Dans l'hypothèse où le défendeur ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l'exécution, jusqu'à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

M. [L] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SCI LYDIE, M. [L] [O] sera condamné à lui verser une somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,