TJ 93008, 23 mai 2025, RG 24/02005

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 7]
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[Localité 5]

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N° RG 24/02005 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z3RT

Minute : 25/00346

SAEM [Localité 8]
Représentant : SCP TOURAUT & ASSOCIES, avocats au barreau de MEAUX,

C/

Madame [O] [N] épouse [R]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Mai 2025

DEMANDEUR :

SAEM [Localité 8]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 8]

représentée par Maître AYECHE, substituant SCP TOURAUT & ASSOCIES, avocats au barreau de MEAUX

DÉFENDEUR :

Madame [O] [N] épouse [R]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 8]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 04 Avril 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 18 juin 2013, [Localité 8] Habitat a consenti à Mme [O] [R] née [N] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation, situé [Adresse 3], à [Localité 8], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 337,40 euros, outre les provisions mensuelles sur charges de 182,25 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 337,40 euros.

Le 15 mai 2024, [Localité 8] Habitat a fait délivrer à Mme [O] [R] née [N] un commandement de payer la somme en principal de 9163,96€ arrêtée à la date du 10 mai 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 14 août 2024, Noisy-le-Sec Habitat a fait citer Mme [O] [R] née [N] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :
o de constater l'acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail,
o d'ordonner l'expulsion de la défenderesse, de ses biens et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier au besoin,
o de la condamner au paiement de la somme de 9357,25€ au titre de la dette locative arrêtée au 10 juillet 2024, avec intérêts à compter du commandement de payer ainsi qu'à compter de la résiliation du bail, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu'alors pratiqué entre les parties jusqu'à complète libération des lieux,
o de la condamner à lui verser la somme de 700 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

A l'appui de ses prétentions, la demanderesse a exposé que la défenderesse n'a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

Après un renvoi aux fins de mise en état, l'affaire a été appelée à l'audience du 4 avril 2025.

A cette audience, la société [Localité 8] Habitat, représentée, a actualisé à la baisse le montant de la dette locative à la somme de 8546,20 €. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué que la locataire a repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. Elle s'est toutefois opposée à l'octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire en raison de l'importance de la dette.

Mme [O] [R] née [N], comparante, indique percevoir le revenu de solidarité active l'aide personnalisée au logement ainsi qu'une prime d'activité. Elle demande l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire proposant d'apurer sa dette par des versements de 50 euros par mois en sus du loyer courant. Mme [O] [R] née [N] a indiqué qu'elle n'avait a priori pas redéposer un dossier auprès de la commission de surendettement après le moratoire de 18 mois qui lui avait été accordé en avril 2021 par la commission de surendettement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe du tribunal avant l'audience indiquant que la défenderesse a accepté une orientation vers un Accompagnement Social Lié au Logement afin de la soutenir dans ses démarches auprès du bailleur et éventuellement instruire une demande de FSL en cas d'éligibilité.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025.

Par note en délibéré expressément autorisée, [Localité 8] Habitat a adressé à la juridiction un décompte actualisé.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 16 août 2024 soit plus de six semaines avant la première audience en date du 6 décembre 2024 conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 8] Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 14 août 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Le bail conclu le 18 juin 2013 contient en son article X une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 mai 2024, pour la somme en principal de 9163,96 euros arrêtée au 10 mai 2024, au titre de l'arriéré locatif.

Force est de constater que les parties n'ont pas modifié la clause résolutoire depuis la loi du 27 juillet 2023 et que la clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 juillet 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement

[Localité 8] Habitat produit un décompte indiquant que Mme [O] [R] née [N] reste devoir la somme de 8546,20 € arrêtée à la date du 4 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus.

Mme [O] [R] née [N] sera par conséquent condamnée au paiement provisionnel de la somme de 8546,20 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 4 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus, augmentée d'intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 4238,35 euros, et à compter 14 août 2024, date de l'assignation, sur la somme de 1123,29 euros et à compter de la présente décision sur le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, la défenderesse propose de s'acquitter de la dette de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière et il est justifié qu'elle a accepté un accompagnement social. Il ressort en outre des éléments communiqués qu'elle a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l'audience.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Mme [O] [R] née [N] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.
Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

Dans l'hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l'exécution, jusqu'à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

Mme [O] [R] née [N], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir [Localité 8] Habitat, Mme [O] [R] née [N] sera condamnée à lui verser une somme de 50€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,