TJ 33063, 23 mai 2025, RG 24/01883

Du 23 mai 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/01883 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZUOS

[C] [L],

[G] [S] [B]

C/

[X] [H] [M]

- Expéditions délivrées à
Maître Anne CADIOT-FEIDT

- FE délivrée à
Me Stéphanie LACREU

Le 23/05/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 mai 2025

PRÉSIDENT : Madame Karine CHONE,
GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEURS :

Monsieur [C] [L]
né le 27 Février 1977 à [Localité 12]
[Adresse 8]
[Localité 9]

Madame [G] [S] [B]
née le 30 Décembre 1978 à [Localité 12]
[Adresse 8]
[Localité 9]

Tous deux représentés par Me Stéphanie LACREU, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

Madame [X] [H] [M]
née le 27 Mars 1980 à [Localité 11]
[Adresse 2] [Adresse 10]
[Localité 7]

Représentée par Maître Anne CADIOT-FEIDT, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL CADIOT-FEIDT

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 25 Septembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 novembre 2022, Monsieur [C] [L] et Madame [G], [S] [B] ont donné à bail à Madame [X], [H] [M] un logement situé [Adresse 4]) ainsi qu'un emplacement de stationnement n°45 situé à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2024, Monsieur [C] [L] et Madame [G], [S] [B] ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1688,06 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2025, Monsieur [C] [L] et Madame [G], [S] [B] ont assigné Madame [X], [H] [M] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 13 décembre 2024 aux fins de voir :

- Constater l'acquisition de la clause résolutoire au bénéfice de Monsieur [C] [L] et Madame [G], [S] [B] du logement loué à Madame [X], [H] [M] situé [Adresse 4]), ainsi que de la place de parking n°45 (lot 40),
- Ordonner l'expulsion de Madame [X], [H] [M] et de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 3] ([Adresse 6]), ainsi que de la place de parking n°45 (lot 40), avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier à défaut de départ volontaire des lieux,
- Juger qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-1 du Code des procédures civiles d'exécution,
- Fixer une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges, révisable selon les dispositions légales et contractuelles, à compter de la date d'effet de la résiliation du bail,
- Condamner Madame [X], [H] [M] à payer à Monsieur [C] [L] et Madame [G], [S] [B] la somme provisionnelle de 3.207,28 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation dus à la date du 11 septembre 2024 avec intérêt au taux légal à compter du 13 juin 2024, date du commandement de payer,
- Condamner Madame [X], [H] [M] à payer à Monsieur [C] [L] et Madame [G], [S] [B] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, révisable selon les dispositions légales et contractuelles, et à régler à leur échéance normale jusqu'à libération effective des lieux,
- Condamner Madame [X], [H] [M] à payer à Monsieur [C] [L] et Madame [G], [S] [B] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris les frais des commandements de payer, d'assignation et de notification au représentant de l'état.

L'affaire, initialement appelée à l'audience du 13 décembre 2024, a été renvoyée à celle du 14 février 2025 avant d'être de nouveau renvoyée et finalement débattue à l’audience du 21 mars 2025.

Lors de l’audience du 21 mars 2025, Monsieur [C] [L] et Madame [G], [S] [B], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 776,87 euros au 20 mars 2025, correspondant à l'appel du mois de mars 2025 et confirment les termes de leur demande initiale. Ils indiquent être opposés à l’octroi de délai de paiement.

En défense, Madame [X], [H] [M], représentée par son conseil, expose s'être acquittée de l'ensemble de la dette locative au 9 décembre 2024 et être à jour de ses loyers au jour de l'audience. Elle sollicite toutefois la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement sur 36 mois.

Madame [X], [H] [M] n’a pas répondu aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 25 septembre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 13 décembre 2024.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 14 juin 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, le commandement de payer délivré le 13 juin 2024 accorde expressément un délai de deux mois à la locataire pour régulariser la dette de sorte que ce délai sera retenu.

En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à l'emplacement de stationnement n°45 loué par Monsieur [C] [L] et Madame [G], [S] [B] à Madame [X], [H] [M].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Monsieur [C] [L] et Madame [G], [S] [B] ont fait signifier à Madame [X], [H] [M] un commandement d’avoir à payer la somme de 1688,06 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 13 juin 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [X], [H] [M] n’ayant pas, dans le délai légal de six semaines à compter de la délivrance du commandement du 13 juin 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 14 août 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, les bailleurs sont fondés à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 14 août 2024.

L'article 1.6 du bail conclu entre les parties, relatif au loyer, prévoit que ce dernier est payable d'avance le 05 de chaque mois. Le décompte actualisé en date du 20 mars 2025 fait apparaître une dette de 776,87 euros correspondant à l'appel du mois de mars 2025. Ainsi, il convient de constater que le versement intégral du loyer courant n'a pas été repris avant la date de l'audience. Au surplus, aucune pièce n'est versée aux débats quant aux ressources de Madame [X], [H] [M]. En l'absence d'information quant à ses capacités financières, rien ne permet d'affirmer que celle-ci est en situation de régler sa dette locative et de payer le loyer courant. Ainsi, le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Dès lors, Madame [X], [H] [M] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 14 août 2024, ce qui constitue pour Monsieur [C] [L] et Madame [G], [S] [B] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demande, Monsieur [C] [L] et Madame [G], [S] [B] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 776,87 euros à la date du 20 mars 2025.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [X], [H] [M] sera donc condamnée au paiement de la somme de 776,87 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 20 mars 2025 – échéance du mois de mars 2025 incluse. Madame [X], [H] [M] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (776,87 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [X], [H] [M].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [X], [H] [M] à verser à Monsieur [C] [L] et Madame [G], [S] [B] la somme de 500 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS