TJ 35238, 16 mai 2025, RG 24/04492

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 9]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 6]
[Localité 4]
JUGEMENT DU 16 Mai 2025

N° RG 24/04492 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LBSE

Jugement du 16 Mai 2025
N°: 25/449

[P] [N] épouse [J]

C/

[K] [O]
[C] [M]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me LAUDIC [Localité 7]
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Mme [M]
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 16 Mai 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 28 Février 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 09 Mai 2025, à cette date, elle a été prorogée au 16 Mai 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [P] [N] épouse [J]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Hélène LAUDIC-BARON, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Joan ALLEN, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

M. [K] [O]
domicilié : chez Mr [I] [L]
[Adresse 8]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté

Mme [C] [M]
[Adresse 1]
[Localité 5]
comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 juillet 2017, M. [T] [J] et Mme [R] [N] épouse [J] ont consenti un bail d’habitation à M. [K] [O] et Mme [C] [M] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 750 euros.

Par actes de commissaire de justice du 22 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2.381,28 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [K] [O] et Mme [C] [M] le 22 décembre 2023.

Par assignations des 21 et 24 mai 2024, Mme [R] [N] épouse [J] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [O] et Mme [C] [M] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3.978,92 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
A titre subsidiaire, elle demande le prononcé de la résiliation du bail.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 mai 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 décembre 2024. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée à l’audience du 28 février 2025.

A cette date, Mme [R] [N] épouse [J] a comparu représentée par son conseil.

Soutenant oralement les termes de son assignation, elle maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 26 février 2025, s'élève désormais à 6.158,75 euros.

Mme [R] [N] épouse [J] indique qu’elle a connaissance d’une procédure de surendettement mais pas de la décision. Elle considère qu’il n’y a eu qu’une reprise partielle du paiement du loyer avant l'audience et s’oppose à toute demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’audience, Mme [C] [M] a comparu en personne.

Elle sollicite des délais de paiement et propose de verser 50 euros par mois en plus du loyer courant. Elle précise avoir demandé un logement social car elle trouve que son loyer actuel est cher et que les frais de chauffage sont importants. Si elle souhaite quitter le logement, elle demande à rester pendant les délais de paiement. Elle confirme avoir déposé son dossier de surendettement et explique avoir reçu un état des dettes.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, M. [K] [O] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 mai 2025 ; à cette date, elle a été prorogée au 16 mai 2025, jour où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [R] [N] épouse [J] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du Code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail a été signé le 25 juillet 2017. Il contient, en sa page 8, une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par suite, nonobstant les mentions relatives au délai de six semaines portées sur le commandement de payer délivré aux locataires le 22 décembre 2023, il convient d’appliquer le délai conventionnel de deux mois.

La bailleresse justifie qu’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 22 décembre 2023.

Il résulte du décompte produit que, malgré les règlements effectués, la somme de 2.381,28 euros n’a pas été réglée par les locataires dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 février 2024.

1.3 Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement,

Aux termes de l’article 24- VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ».

Aux termes de l’article 24- VII de la même loi, « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article ».

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Enfin, l’article L.714-1 du Code de la consommation prévoit que lorsque des délais de paiement sont ainsi accordés par le juge ou la commission de surendettement les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

En l’espèce, l’étude du décompte produit, arrêté au 26 février 2025, permet de constater que les loyers de décembre 2024 et janvier 2025 ont bien été réglés. Il est également constaté que les versements de l’aide au logement à laquelle Mme [M] peut prétendre ont repris. Malgré un paiement partiel au mois de février 2025, il convient de considérer, au vu d’une reprise des paiements depuis plusieurs mois, qu’il y a une reprise des paiements au sens de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs au vu des observations portées lors du diagnostic social et financier et du courrier relatif à l’état des dettes de Mme [M] adressé par la commission de surendettement des particuliers le 4 novembre 2024, il n’est pas contesté que la locataire a été déclarée recevable à la procédure de surendettement des particuliers. Il apparaît qu’elle a bien déclarée la dette de loyers dans ce cadre.

Il convient donc de faire application des dispositions prévues au stade de la recevabilité.

Ainsi des délais de paiement seront accordés jusqu’à décision de la commission de surendettement comme il sera dit au dispositif de la présente décision.

Au vu de la situation familiale de la locataire telle qu’elle résulte du diagnostic social et des débats, il convient de tenir compte du fait que celle-ci est séparée de son conjoint et qu’elle a trois enfants à charge pour suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais ainsi accordés.

Au vu de la procédure de surendettement en cours et en l’absence de modification législative de l’article L.714-1 du Code de la consommation, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant les délais ainsi accordés.

Ainsi, si les locataires s’acquittent du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de M. [K] [O] et Mme [C] [M] et de tout occupant de leur chef sera autorisée deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, en dehors des périodes de hors trêve hivernale. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, il est rappelé qu’en application de l’article 1310 du Code civil, la solidarité des débiteurs ne se présume pas.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, le contrat de bail précise que le loyer est payable d’avance le premier de chaque mois.

Force est de constater qu’il ne comporte aucune clause de solidarité entre les preneurs. Celle-ci ne saurait donc être retenue.

Mme [R] [N] épouse [J] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 février 2025, M. [K] [O] et Mme [C] [M] lui devaient la somme de 6.158,75 euros, échéance de février 2025 incluse.

Toutefois, en l’absence de comparution de M. [K] [O], le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 3.978,92 euros, suivant décompte arrêté au 18 avril 2024.

M. [K] [O] et Mme [C] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2023 sur la somme de 2.381,28 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 1.597,64 euros conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du Code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [C] [M] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 840,32 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 février 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [R] [N] épouse [J] ou à son mandataire.

4. Sur les demandes accessoires

M. [K] [O] et Mme [C] [M], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,