TJ 35238, 23 mai 2025, RG 24/08217

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 2]
[Adresse 2]
JUGEMENT DU 23 Mai 2025

N° RG 24/08217 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LJAO

Jugement du 23 Mai 2025
N°: 25/500

[P] [W]
[L] [R] épouse [W]

C/

[D] [V]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me REDON-REY
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Mme [V]
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 23 Mai 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 07 Février 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 02 Mai 2025, date à laquelle, elle a été prorogée au 23 Mai 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [P] [W]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
représenté par Me Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par Me Joan ALLEN, avocat au barreau de RENNES

Mme [L] [R] épouse [W]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
représentée par Me Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par Me Joan ALLEN, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [D] [V]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
comparante en personne

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 avril 2023, Monsieur [W] [P] et Madame [W] [L] ont consenti un bail d’habitation à Madame [V] [D] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 515 euros et d’une provision pour charges de 100 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2024, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1.845 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Préalablement, deux commandements de payer les loyers avaient d’ores et déjà été signifiés, par exploit de commissaire de justice, à Madame [V] [D] en date du 28 septembre 2023 et du 27 mars 2024.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [V] [D] le 30 juillet 2024.

Par assignation du 3 octobre 2024, Monsieur [W] [P] et Madame [W] [L] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :
Constater la résiliation du bail par le fait de l’acquisition de la clause résolutoire,Ordonner l’expulsion de Madame [V] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,Condamner la locataire au paiement des sommes suivantes :3.779,47 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 septembre 2024 échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payerune indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charge avec application de la clause de révision contenue dans le bail, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 7 février 2025, Monsieur [W] [P] et Madame [W] [L], représentés par Maître ALLEN, maintiennent l’intégralité de leurs demandes et précisent que la dette actualisée s’élève désormais à 3.948,06 euros. Ils précisent que l’agence gestionnaire n’a pas de contact avec la défenderesse, mais que des paiements récents sont intervenus.

Madame [V] [D], comparante, reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 100 euros en plus du loyer courant. Elle précise qu’elle a pris contact avec l’agence gestionnaire qui n’a pas accepté le principe d’un plan d’apurement. Elle atteste également avoir procédé à un versement de 2.000 euros le 1er janvier 2025, et indique avoir repris un travail et avoir pris contact avec une assistante sociale.

Madame [V] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’au 2 mai 2025, et prorogée au 23 mai 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [W] [P] et Madame [W] [L] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 20 juin 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1.845 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 août 2024.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord des bailleurs, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement qui sera précisé au dispositif de la présente décision.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

En cas de non-respect du plan d’apurement, il sera ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur [W] [P] et Madame [W] [L] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er février 2025, échéance de février 2025 incluse, Madame [V] [D] leur devait la somme de 3.948,06 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Madame [V] [D] reconnaît le montant de sa dette locative et sera condamnée à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement accordés, il convient de différer l'exigibilité de la totalité de cette somme en autorisant Madame [V] [D] à se libérer de cette dette selon les modalités qui seront détaillées au dispositif de la décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges. Elle est due à compter de la résiliation du bail le 21 août 2024, étant précisé que l’indemnité d’occupation due pour la période du 21 août 2024 au 1er février 2025 est comprise dans la condamnation de payer la somme de 3.948,06 euros sus-prononcée.
L’indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [W] [P] et Madame [W] [L] ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [V] [D], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la seule charge des bailleurs les frais exposés par eux et non couverts par les dépens. Cependant, eu égard à la situation économique de la défenderesse et à son engagement à rétablir la situation, il y a lieu de la condamner à payer aux demandeurs une indemnité de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,