TJ 35238, 16 mai 2025, RG 24/05634

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 3]
[Localité 1]
JUGEMENT DU 16 Mai 2025

N° RG 24/05634 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LEBY

Jugement du 16 Mai 2025
N° : 25/450

OPH NEOTOA

C/

[S] [Z]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à OPH NEOTOA
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Me DUBOSQUET
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 16 Mai 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 28 Février 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 09 Mai 2025, à cette date, elle a été prorogée au 16 Mai 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH NEOTOA
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par M [J] [K], muni d’un pouvoir de représentation

ET :

DEFENDEUR :

Mme [S] [Z]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]
non comparante, représentée par Maître Thomas DUBOSQUET, avocat au barreau de Rennes ;

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C352382024007000 du 13/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 juin 2021, l'établissement NEOTOA a consenti un bail d’habitation à Mme [S] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 4], à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 426,32 euros.

Par acte de commissaire de justice du 2 avril 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 850,61 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [S] [Z] le 3 avril 2024.

Par assignation du 31 juillet 2024, l'établissement NEOTOA a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [Z] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1.929,54 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er août 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 octobre 2024. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties, pour être retenue à l’audience du 28 février 2025.

A cette date, l'établissement NEOTOA a comparu représenté par M. [J] [K] dument muni d’un pouvoir.

Soutenant oralement les termes de son assignation, au visa de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l'établissement NEOTOA maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 26 février 2025, s'élève désormais à 3.353,75 euros.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur fait valoir que depuis l’année 2021, la locataire n’a cessé d’accumuler des retards et des absences de règlements des loyers et qu’elle n’a pas régularisé la situation malgré des mises en demeure et la délivrance d’un commandement de payer. Le bailleur souligne que bien que Mme [Z] ait bénéficié d’un effacement de ses dettes par décision de la commission de surendettement des particuliers en date du 21 décembre 2023, à hauteur de 1.453,06 euros pour la dette de loyers, elle n’a repris le paiement des loyers et des charges.

L'établissement NEOTOA considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement, le bailleur remarque que sa locataire ne dispose pas de ressources.

A l’audience, Mme [S] [Z] a comparu représentée par son conseil.

Au visa de l’article 1343-5 du Code civil, elle sollicite :
- de lui accorder un délai de 24 mois pour s’acquitter des sommes restant dues à NEOTOA ;
- de juger que les sommes correspondant aux montants sollicités porteront uniquement intérêt au taux légal et que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital éventuel à rembourser ;
- de juger que chacune des parties conservera à sa charge ses frais irrépétibles ainsi que ses propres dépens.

A titre de moyens en défense et au soutien de sa demande reconventionnelle, Mme [S] [Z] fait valoir qu’elle dispose de ressources extrêmement modestes rendant sa situation précaire et ce alors qu’elle a la charge de deux enfants. Elle précise qu’elle a sollicité de l’aide et qu’une mesure d’accompagnement sociale personnalisée vient de se mettre en place. Elle a repris des versements réguliers à hauteur de 20 euros. Elle espère également reprendre un emploi prochainement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 mai 2025. A cette date, elle a été prorogée au 16 mai 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'établissement NEOTOA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 16 juin 2021 et l’article 4-1 des conditions générales applicables au bail prévoit que les effets de la clause résolutoire sont acquis deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par suite, nonobstant le délai de six semaines mentionné dans le commandement de payer adressé à la locataire le 2 avril 2024, il y a lieu d’appliquer le délai contractuel de deux mois.

Il résulte du décompte produit par le bailleur, que la somme de 850,61 euros visée dans le commandement de payer n’a pas été réglée par la locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 juin 2024.

Il convient d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l'établissement NEOTOA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

1.3 Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du Code civil, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 241,68 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 3 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement NEOTOA ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’article 2 des conditions générales applicables au contrat de bail précise que le loyer est payable chaque mois, à terme échu, au plus tard le 10 de chaque mois.

L'établissement NEOTOA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 février 2025, Mme [S] [Z] lui devait la somme de 3.353,75 euros, échéance de janvier 2025 incluse, et soustraction faite des frais de procédure.

Mme [S] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2024 sur la somme de 850,61 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 1.078,93 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-après, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [S] [Z] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur les délais de paiement

En l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, il y a lieu d’écarter les dispositions dérogatoires de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de faire application des dispositions de droit commun en matière de délais de paiement.

Ainsi, en application de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, si les ressources de Mme [S] [Z] ne lui permettent pas actuellement de faire face à ses charges, elle a mis en place des aides, dont un accompagnement social au niveau budgétaire, de nature à lui permettre d’améliorer sa situation.

Dès lors, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement comme il sera dit au dispositif de la présente décision.

4. Sur les demandes accessoires

Mme [S] [Z], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Il sera précisé que seul le coût du commandement de payer du 2 avril 2024 restera à la charge de la locataire, le coût du commandement de payer du 18 janvier 2024 restant à la charge du bailleur.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,