TJ 13055, 28 mai 2025, RG 25/00132

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N°25/ PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 28 Mai 2025
Président : Monsieur TRUC, Juge
Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 02 Avril 2025

N° RG 25/00132 - N° Portalis DBW3-W-B7J-54NB

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des Corpropriétaires de la [Adresse 3] sise [Adresse 3]
pris en la personne de son syndic en exercice la Société CITYA [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 2]
pris en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [M] [N] [Y] [F], né le 05 Juillet 1961 à [Localité 5],
Madame [J] [R] épouse [F], née le 12 Juin 1946 à [Localité 4] (ALGERIE)
Tous deux demeurant [Adresse 1]

Et représentés par Me Jérôme GAVAUDAN, avocat au barreau de MARSEILLE

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS :

Par assignations du 25 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], sise [Adresse 3] et [Adresse 3] à [Localité 6], a fait citer M. [M] [F] et Mme [J] [B] épouse [F], copropriétaires, devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, afin d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement, outre intérêts, de :

2 988,50 € au titre de charges de copropriété échues et impayées au 13 janvier 2025,
1 335,94 € au titre des provisions sur charges futures jusqu’au 1er juillet 2025,
1 402,50 € au titre des frais de recouvrement nécessaires,
1 500 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,
2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 2 avril 2025 syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], par son conseil, a conclu au bien-fondé de ses demandes qu’il a réitérées.

M. [M] [F] et Mme [J] [B] épouse [F], par leur conseil, ont conclu au principal à leur irrecevabilité et subsidiairement à l’insuffisante justification des charges de copropriété réclamées.

Les défendeurs ont également réclamé le paiement de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

Il est renvoyé pour plus ample exposé aux conclusions des parties soutenues à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré jusqu’au 28 mai 2025, pour la décision être prononcée à cette date.

SUR QUOI,

Sur la recevabilité des demandes de syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3]
M. [M] [F] et Mme [J] [B] épouse [F] soutiennent, à titre liminaire, que les demandes de syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] sont irrecevables en raison de :

-l’imprécision de la mise en demeure qui leur a été notifiée le 12 octobre 2024,
-l’absence de production des accusés de réception des procès-verbaux d’assemblées des copropriétaires.

Sur le premier point de contestation, l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’« à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles (…) ».

Il résulte de ces dispositions que le non-paiement d’une provision sur charges de l’article
14-1 de la loi du 10 juillet 1965 entraîne non seulement l’exigibilité des provisions de l’exercice en cours mais également celle des charges échues et impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux.

La mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d'irrecevabilité, ainsi que le rappelle la Cour de cassation dans son avis
n° 24-70.007 du 12 décembre 2024.

En l’espèce, M. [M] [F] et Mme [J] [B] épouse [F] ont reçu notification le 12 octobre 2024 d’une mise en demeure (pièce 7 du demandeur) leur réclamant explicitement le paiement dans les 30 jours de 667,97 € correspondant à leur “quote-part du budget prévisionnel de l’exercice en cours” avec un décompte joint permettant sans difficulté de vérifier que la somme susvisée correspond au dernier appel trimestriel de fonds du budget prévisionnel 2024, travaux compris.

Cette mise en demeure apparaîssant ainsi insuffisamment précise, explicite et conforme aux dispositions susvisées, aucune irrégularité sur ce point n’apparaît devoir être relevée.

D’autre part, la production de la notification des procès-verbaux d’assemblée des copropriétaires n’est pas une condition de recevabilité de la procédure accélérée au fond en matière de charges de copropriété, étant observé que les défendeurs ne justifient ni ne soutiennent avoir à ce jour engagé une instance au fond en contestation de resolutions adoptées par les copropriétaires et que d’autre part, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] produit par ailleurs la justification de la notification desdits procès-verbaux (ses pièces 22 à 25).

En l’état de l’ensemble de ces constatations, l’irrecevabilité invoquée sera écartée.

Sur la dette de charges de copropriété
Contrairement à ce que soutiennent M. [M] [F] et Mme [J] [B] épouse [F], le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] justifie suffisamment la réalité de sa créance en versant notamment aux débats un précédant jugement de condemnation du 10 mai 2021, les derniers procès-verbaux des assemblées de copropriétaires ayant régulièrement approuvé les comptes de la copropriété et les budgets prévisionnels, une sommation de payer du 14 avril 2023, une lettre de mise en demeure du 12 octobre 2024 rappelant les dispositions susvisées et restée infructueuse et divers relevés et décomptes dont il résulte que M. [M] [F] et Mme [J] [B] épouse [F] restent débiteurs de :

2 988,50 € au titre de leurs charges de copropriété échues et impayées au 13 janvier 2025,
1 335,94 € au titre des provisions sur charges futures jusqu’au 1er juillet 2025 dues en application de l’article 19-2 précité ;

Attendu que les frais et honoraires du commissaire de justice ainsi que les frais de contentieux qui ne sont justifiés par aucune diligence particulière doivent cependant être écartés par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile ; qu’au vu des éléments d’appréciation produits les honoraires du syndic et les frais nécessaires pouvant être laissés à la charge de M. [M] [F] et Mme [J] [B] épouse [F] seront fixés à 362 € (frais d’hypothèque légale et de sommation de payer) ;

Attendu que M. [M] [F] et Mme [J] [B] épouse [F] seront solidairement condamnés à s’acquitter de ces sommes avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Sur les autres demandes
Attendu qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de dommages-intérêts qui n’est pas suffisamment justifiée ;

Attendu que M. [M] [F] et Mme [J] [B] épouse [F] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] 2 000 € en compensation de ses frais non compris dans les dépens par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que M. [M] [F] et Mme [J] [B] épouse [F] qui succombent à l’instance supporteront solidairement les dépens ;

PAR CES MOTIFS