TJ 35238, 23 mai 2025, RG 24/09315

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 2]
[Localité 4]
JUGEMENT DU 23 Mai 2025

N° RG 24/09315 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LLD5

Jugement du 23 Mai 2025
N°: 25/503

Association ASSOCIATION PARME

C/

[O] [V] [Y]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me ZEITOUN
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à M [V] [Y]
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 23 Mai 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 21 Mars 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 02 Mai 2025, date à laquelle, elle a été prorogée au 23 Mai 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Association ASSOCIATION PARME
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Renaud ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS substitué par Me LEVEQUE Charlène substituant Me Célina DOLIVET, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [O] [V] [Y]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 4]
comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 avril 2023, l’ASSOCIATION PATRIMOINE RESIDENCES MEUBLES dénommée PARME, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [O] [V] [Y] concernant un logement meublé n°9 situé [Adresse 5] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 390.60 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 363.40 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai d’un mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [O] [V] [Y].

Par assignation du 06 décembre 2024, l’ASSOCIATION PARME a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :
Prononcer la résiliation judiciaire du contrat d’occupation meublée,Ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [V] [Y] et celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, ainsi que la séquestration dans tel local de la résidence ou tel garde-meuble au choix du poursuivant et aux frais de Monsieur [V] [Y] des meubles et objets lui appartenant et se trouvant dans les lieux lors de l’expulsion,Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :1.000,60 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 03 décembre 2024, redevance de novembre 2024 incluse avec intérêts au taux légal,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui de la redevance mensuelle au taux en vigueur dans le foyer soit en l’état la somme de 805,60 euros (402,80€ X 2) par mois à compter de la date d’effet de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération des lieux,1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 21 mars 2025 l’ASSOCIATION PARME maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 21 mars 2025, s'élève désormais à 2.647,08 euros. L’ASSOCIATION PARME considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [O] [V] [Y], comparant, indique qu’il va quitter le logement le 31 mars 2025 si possible mais qu’il ne peut pas payer la dette, étant sans ressources en raison de l’absence de renouvellement de son titre de séjour malgré ses demandes. Il a expliqué être étudiant, mais que l’absence de titre de séjour renouvelé l’a empêché d’obtenir un contrat d’alternance et donc les moyens de subvenir à ses besoins.

L’ASSOCIATION PARME ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [O] [V] [Y] n’a pas indiqué qu’il faisait l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’au 2 mai 2025, prorogé au 23 mai 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’ASSOCIATION PARME justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 25-3 alinéa 1 et 2 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014 titre 1er bis « Des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale » : « les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2. Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4 à l’exception du I, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

S’agissant d’un logement meublé, cette clause ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient donc de faire application du délai d’un mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 20 septembre 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1.363.40 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai d’un mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 octobre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser L’ASSOCIATION PARME à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, et ce avec si besoin l’assistance de la force publique.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

2. Sur la dette locative

En vertu de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’ASSOCIATION PARME verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 21 mars 2025, Monsieur [O] [V] [Y] lui devait la somme de 2.647,08 € au titre de sa dette locative, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [O] [V] [Y] reconnaît le montant de sa dette et sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui de la redevance qui aurait été due en cas de poursuite du bail.

En cas de contestation, son montant est actuellement fixé à la somme de 414,56 euros, aucune augmentation du prix de la redevance n’étant justifiée et ne pouvant en l’état être retenue.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’était la redevance. Elle est due à compter de la résiliation du contrat de bail, étant précisée que l’indemnité d’occupation due du 21 novembre 2024 au 21 mars 2025 est déjà comprise dans la condamnation de payer la somme de 2.647,08 euros sus-prononcée.
Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’ASSOCIATION PARME ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [O] [V] [Y], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Eu égard à la situation financière actuelle de Monsieur [V] [Y], il serait inéquitable de de le condamner au paiement d’une indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,