TJ 78646, 28 mai 2025, RG 23/05442

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
28 MAI 2025

N° RG 23/05442 - N° Portalis DB22-W-B7H-RRWK
Code NAC : 30F
TLF

DEMANDEURS :

1/ La société NEW COURT, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 888 796 430 dont le siège social est situé [Adresse 5], représentée par son Président domicilié en cette qualité audit siège,

2/ Maître [H] [L] [M] en sa qualité de Liquidateur Judiciaire de la société NEW COURT, demeurant [Adresse 4]
[Localité 6],

3/ La société B.T.S.G. prise en la personne de Maître [V] [O] en sa qualité de Liquidateur Judiciaire de la société NEW COURT, société civile professionnelle immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 434 122 511 dont le siège social est situé [Adresse 2],

4/ La société NAPAQARO SAS anciennement dénommée ANTELOPE ACQUISITIONS 2, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 834 364 911 dont le siège social est situé [Adresse 5], représentée par son Président domicilié en cette qualité audit siège,

représentées par Maître Valérie OUAZAN de la SAS JACQUIN-MARUANI & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL STEPHANIE TERIITEHAU, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

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DÉFENDERESSE :

La société URSA MAJOR, société civile immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 804 224 343 dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son Gérant domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Chantal DE CARFORT de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Christophe OGER, avocat plaidant au barreau de PARIS.

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ACTE INITIAL du 13 Septembre 2023 reçu au greffe le 18 Septembre 2023.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 1er Avril 2025, après le rapport de Monsieur LE FRIANT , Vice-Président désigné par le Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Mai 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint
Monsieur LE FRIANT, Vice-Président
Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 24 octobre 2000, les consorts [A], aux droits desquels vient la société civile immobilière URSA MAJOR, ont donné à bail à la société SERARE (Enseigne «COURTEPAILLE ») des locaux situés [Adresse 10] et [Adresse 7] à [Localité 8].

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années à compter du
1er décembre 2000 jusqu’au 30 novembre 2009.

Aux termes d’un jugement rendu par la troisième chambre du tribunal de grande instance de Versailles le 5 septembre 2019, le Bail a fait l’objet d’un renouvellement à compter du 1er octobre 2012 pour une durée de 9 années, expirant le 30 septembre 2021.

Par jugement du 25 septembre 2020 rendu par le tribunal de commerce spécialisé d’Evry, a été ordonnée la cession totale de l’entreprise exploitée par la SAS SERARE au profit de la société ANTELOPE ACQUISITIONS 2 (société mère du groupe Buffalo Grill) désormais dénommée NAPAQARO SAS étant précisé que cette dernière disposait d’une faculté de substitution laquelle a été exercée au profit de la société NEWCOURT.

Parmi les actifs repris par cette dernière figurait le fonds de commerce situé au [Adresse 10] et [Adresse 7] à [Localité 8], en ce compris le droit au bail.

Par acte extrajudiciaire du 15 janvier 2021, la société URSA MAJOR a notifié
à la société NEW COURT et à la société ANTELOPE ACQUISITIONS 2
un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction pour le
30 septembre 2021.

Le bail est venu à expiration le 30 septembre 2021 et la locataire s’est maintenue dans les lieux.

Par ordonnance de référé en date du 11 janvier 2022, le Président du tribunal judiciaire de Versailles a ordonné une mesure d’expertise et désigné Monsieur [S] [N] [U], en qualité d’Expert Judiciaire aux fins de rechercher tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et fixer le montant de l’indemnité d’occupation.

L’Expert judiciaire a rendu le 30 juin 2023 son rapport définitif.

Par jugement rendu le 30 mars 2023, le tribunal de commerce de Nanterre a ouvert une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la société NEW COURT, laquelle a été convertie en une procédure de liquidation judiciaire suivant jugement de conversion arrêtant le plan de cession en date du
21 juin 2023.

Par ordonnance rendue le 8 août 2023, le juge-commissaire à la procédure de liquidation de la société NEW COURT a refusé la cession amiable du fonds de commerce à la société URSA MAJOR, ainsi que la signature d’un protocole transactionnel portant résiliation amiable du bail.

A l’inverse, a été ordonnée, conformément à la demande de Maître [H] [L] [M] et Maître [V] [O], la vente aux enchères publiques des éléments corporels du fonds ainsi que la restitution des locaux par le commissaire de justice au bailleur avant le 30 septembre 2023.

Saisie par la société URSA MAJOR d’un appel contre la décision du
8 août 2023, la Cour d’appel de Versailles a rendu, le 22 février 2024, un arrêt aux termes duquel la demande de la société URSA MAJOR portant sur la demande de résiliation du bail amiable conclu avec la SAS NEW COURT moyennant une indemnité de 300.000 euros a été rejetée.

Le 5 septembre 2023, Maître [Z] [E], ès-qualités de Commissaire-priseur a, conformément à l’ordonnance rendue le 8 août 2023, procédé à la vente aux enchères publiques des actifs présents dans le fonds de commerce sis à [Localité 8].

Par acte en date du 13 septembre 2023, la société NEWCOURT, Maître [H] [L] [M], la société B.T.S.G. et la société NAPAQARO anciennement dénommée ANTELOPE ACQUISITIONS 2 ont assigné la société URSA MAJOR devant la présente juridiction.

Selon acte extrajudiciaire en date du 23 septembre 2023, la société URSA MAJOR a notifié l’exercice de son droit de repentir.

Par acte extrajudiciaire en date 29 septembre 2023, la société NEW COURT a fait signifier une protestation et une notification de restitution des clés au bailleur et faisant valoir que des mesures irréversibles avaient été prises, de sorte que la société URSA MAJOR ne pouvait plus exercer valablement son droit de repentir au 26 septembre 2023.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 janvier 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 novembre 2024, la société NEWCOURT, Maître [H] [L] [M], la société B.T.S.G. et la société NAPAQARO demandent au tribunal de :

Vu l’article L. 145-14 du code de commerce,
Vu les pièces,
Vu les faits rapportés,

- déclarer recevables et bien fondées les sociétés NEWCOURT représentés par Maîtres [O] et [L] [M] ès qualités de co-Liquidateurs et NAPAQARO SAS en leurs demandes,

- déclarer nul et sans effet l’exercice du droit de repentir signifié à la demande de la société URSA MAJOR le 26 septembre 2023,

en conséquence,

- fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par la société URSA MAJOR à la société NEW COURT représentée par ses co-liquidateurs, Maître [H] [L] [M] et Maître [V] [O] eu égard à la procédure collective, à la somme de 1.350.847,31 euros, à parfaire,

- condamner la société URSA MAJOR à payer à la société NEW COURT représentée par ses co-liquidateurs, Maître [H] [L] [M] et Maître [V] [O] eu égard à la procédure collective la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société URSA MAJOR aux entiers dépens,

- rappeler que l’exécution provision est de droit.

Ils font valoir que :
- conformément aux dispositions de l’article L.145-58 du code de commerce, la société URSA MAJOR ne pouvait pas exercer son droit de repentir, la société NEW COURT ayant engagé de longue date un processus irréversible de départ des locaux rendant impossible la continuation de l’exploitation du fonds dans les lieux loués,
- cela du fait :
- du plan de cession du 21 juin 2023 ordonnant la cession de l’enseigne COURTEPAILLE,
- du licenciement du personnel attaché au fonds de [Localité 8], pour ne pas avoir été repris,
- de la vente des meubles suivant vente aux enchères publiques intervenue le 5 septembre 2023,
- de la restitution des locaux ordonnée par le juge-commissaire dans son ordonnance du 8 août 2023,
- la société URSA MAJOR ne pouvait plus exercer son droit de repentir le
26 septembre 2023,
- la société URSA MAJOR ne peut prétendre ne pas avoir été informée des mesures irréversibles prises par Maître [H] [L] [M] et Maître [V] [O], ès-qualités de mandataires, puisqu’elle a, elle-même, formulée « au jour de l’audience une offre de résiliation amiable du bail commercial en contrepartie du versement d’une indemnité de résiliation à hauteur de 300.000 euros. »,
- depuis le 8 août 2023, la société URSA MAJOR, ès-qualités de bailleur, a eu parfaitement connaissance de la décision du juge-commissaire de procéder à la restitution des locaux, puisqu’elle avait reçu l’ordonnance pour en avoir interjeté appel le 23 août 2023 soit plus d’un mois avant l’exercice de son droit de repentir,
- la société URSA MAJOR, ayant formulé une offre de reprise du fonds, était parfaitement informée de « l’état descriptif et estimatif des actifs dépendant de la procédure de redressement judiciaire » dressé par le juge-commissaire dès le 5 avril 2023 dont il ressort que l’ensemble du mobilier, permettant la poursuite de l’activité de la société NEW COURT, a été mis en vente,
- la société NEW COURT a, le 21 juin 2023, fait l’objet d’un jugement de conversion en liquidation judiciaire, de sorte qu’aucune réinstallation ne pouvait être envisageable faute de poursuite d’activité,
- conformément à l’article L. 145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce,

- le préjudice s’apprécie uniquement au titre de la perte du fonds exploité dans les locaux objets de l’éviction, peu importe que le preneur ait développé des concepts de fonds différents,
- les locaux sis à [Localité 8], correspondent parfaitement à l’activité développée par l’enseigne, ainsi qu’au format très spécifique ayant fait la renommée de la franchise,
- dans le cadre des opérations d’expertise, la société NEW COURT a communiqué les plans de plusieurs locaux occupés par l’enseigne afin de démontrer le caractère monovalent des locaux,
- Monsieur l’Expert judiciaire a retenu que le fonds n’était pas transférable, de sorte que l’indemnité d’éviction doit réparer le préjudice subi,
- le montant des offres présentées dans le cadre de la procédure collective est précisément la conséquence de l’attitude du bailleur et de l’exercice de son droit de repentir tardif et n’aurait pas été identique si l’exercice du droit de repentir était intervenu avant le dépôt des offres,
- l’indemnité de remplacement sera déterminée en prenant la plus haute des évaluations entre la méthode d’évaluation selon le chiffre d’affaires et la méthode selon la valeur du droit au bail,
- il convient d’écarter la méthode de calcul de l’éviction par la capacité bénéficiaire et rentable que sollicite la société bailleresse,
- s’agissant d’une activité de restauration, et à la différence d’une activité tertiaire, le droit au bail qui conditionne l’emplacement est l’élément clé de la valorisation du fonds de commerce,
- à la date où la société URSA MAJOR a délivré le congé avec refus de renouvellement, aucune procédure judiciaire n’était ouverte à l’encontre de la société NEW COURT, de sorte qu’à juste titre, Monsieur l’Expert judiciaire a retenu une indemnité de remploi de 10% de l’indemnité principal,
- à raison de son éviction, la société NEW COURT a licencié l’ensemble de son personnel, de sorte qu’en application de la jurisprudence constante, le coût des licenciements est un chef de préjudice indemnisable,
- s’agissant des autres postes d’indemnités accessoires, la société NEW COURT s’en remet au rapport déposé par Monsieur l’Expert judiciaire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 janvier 2025, la société URSA MAJOR demande au tribunal, de :

Vu les dispositions de l'article L 145-14 du code de commerce,
Vu les pièces,
Vu l’article 700 du code de procédure civile,

- dire que la Société URSA MAJOR est recevable et bien fondée en ses demandes,

A titre principal :

- dire n'y avoir lieu à constater, même implicitement, l'existence d'un droit à indemnité d'éviction au profit de la société NEW COURT ;

- En conséquence, débouter la Société NEW COURT de toutes ses demandes à l’encontre de la Société URSA MAJOR,

A titre subsidiaire :

- dire que l’indemnité d’éviction que le tribunal serait amené à accorder
à la société NEW COURT ne peut être fixée à une somme supérieure à
246.000 euros,

- condamner solidairement la Société NEW COURT, Maître [H] [L] [M], la société BTSG et la société NAPAQARO SAS au paiement d’une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner solidairement la Société NEW COURT, Maître [H] [L] [M], la société BTSG et la société NAPAQARO SAS aux entiers dépens d’instance.

Elle fait valoir que :
- conformément à l’article L. 145-58 du code de commerce, le bailleur ne peut se prévaloir du droit de repentir qu’autant que le locataire est encore dans les lieux ou n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation,
- la cession de l’enseigne n’a jamais eu lieu,
- la vente des meubles (qui peut être partielle) n’est intervenue que le
5 septembre 2023 et la société URSA MAJOR n’en a pas été informée,
- le liquidateur lui-même n’a eu connaissance de la vente des meubles que par un courrier qui lui a été adressé par le Commissaire-Priseur le 27 septembre 2023 soit postérieurement à l’exercice du droit de repentir,
- la décision du 8 août 2023 ne fait qu’ordonner la restitution des locaux,
- au jour de l’exercice du droit de repentir par la société URSA MAJOR, cette dernière dispose des informations suivantes :
- la société NEW COURT est encore dans les lieux situés à [Localité 8] (à défaut d’établissement d’un état des lieux),
- elle n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation,
- la remise des clés n’a pas eu lieu,
- la société NEW COURT ne peut pas imputer son départ des lieux à la société URSA MAJOR mais uniquement à la procédure collective dont elle est l’objet,
- l’intention de quitter les lieux, doublée d’une information en ce sens au bailleur (information qui n’a pas eu lieu au cas d’espèce) ne peut suffire à faire échec à l’exercice du droit de repentir dès lors que la remise des clés n’a pas eu lieu,
- en dehors de l’offre de la société URSA MAJOR, seules deux autres offres de reprise du fonds de commerce COURTEPAILLE à [Localité 8] ont été déposées, pour les montants suivants :
- 246.000 euros par la société IBM INVEST,
- 231.000 euros par Monsieur [F] [T],
- ces offres incluent tant les actifs corporels que les actifs incorporels, dont le droit au bail, qui pris isolément vaut nécessairement moins que la plus haute des estimations à 246.000 euros,

- la société NEW COURT ne peut donc valablement prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction supérieure à 246.000 euros,
- ce n’est pas l’éviction qui aurait fait perdre à NEW COURT sa clientèle, mais sa seule liquidation judiciaire, conséquence inéluctable du déclin de son activité,
- le fonds de commerce d’un Preneur qui fait l’objet d’une procédure collective est dépourvu de valeur,
- la clientèle de la société NEW COURT est ainsi pour l’essentiel une clientèle de passage, non sédentaire,
- prétendre, comme tentent de le faire les sociétés NEW COURT et NAQAPARO SAS ainsi que les mandataires judiciaires, que seuls des bâtiments monovalents au toit de chaume pourraient abriter les restaurants de la franchise relève d’une évidente mauvaise foi, et d’une vision des restaurants de la chaîne COURTEPAILLE qui date de plus d’un demi-siècle,
- il est patent de constater que tous les nouveaux restaurants COURTEPAILLE ou les restaurants COURTEPAILLE rénovés se sont adaptés à un environnement plus moderne,
- il n’est donc pas possible de retenir comme seule hypothèse que l’éviction du local dont il s’agit aurait pour effet la perte du fonds de commerce,
- la jurisprudence considère que le fonds est transférable s'il existe des possibilités réelles pour l'exploitant de se réinstaller à proximité,
- elle justifie d’offre de fonds à louer qui sont à considérer dans la mesure où le chiffre d’affaires du restaurant est en perte depuis de nombreuses années et que l’enseigne a tenté un renouveau,
- ces offres ne sont donc pas à exclure justement parce que la clientèle COURTEPAILLE est par définition nomade et ne vit pas à proximité des restaurants,
- le fonds de COURTEPAILLE pouvait d’autant plus être transféré que l’appartenance à cette enseigne permet d’attirer rapidement une clientèle
« nouvelle », indépendante du lieu précis où peut se situer le restaurant,
- c’est donc la seule valeur du droit au bail qui doit être retenue dans le cadre du transfert du fonds de commerce,
- l’Expert ne pouvait donc valablement se contenter de retenir comme seule hypothèse que l’éviction du local dont il s’agit aurait pour effet la perte du fonds de commerce,
- il ne pouvait davantage retenir une moyenne de chiffre d’affaires à
1.207.000 euros sans prendre en compte la déperdition inexorable et continue de l’activité et la non-rentabilité de NEW COURT,
- effectuer une moyenne à 1.207.000 euros à partir des CA des années 2018 et 2019 alors que ce chiffre d’affaires n’a plus été atteint depuis l’année 2019 démontre l’erreur de raisonnement de l’Expert,
- l’indemnité d’éviction doit être évaluée à la date de départ du locataire des locaux loués. Or en septembre 2023, la société NEW COURT avait fait depuis le 21 juin 2023 l’objet d’un jugement de liquidation judiciaire, ayant pour seule origine ses pertes cumulées,
- la valeur d’un fonds de commerce repose non seulement sur son chiffre d’affaires mais également sur sa rentabilité,
- loin d’être bénéficiaires, les résultats affichent au contraire des pertes constantes et de plus en plus importantes,
- une évaluation du fonds de commerce en fonction de la moyenne entre les deux méthodes, selon les chiffres d’affaires d’une part, et l’excédent brut d’exploitation d’autre part, serait pertinente,

- la société NEW COURT étant en liquidation judiciaire, aucune indemnité de remploi ni compensation d’un éventuel trouble commercial ne peut donc être sollicitée,
- c’est la seule liquidation judiciaire qui est à l’origine du licenciement des salariés,
- la société NEW COURT a été placée en liquidation judiciaire et n’a pas été en mesure de fournir le moindre justificatif de dépense justifiant des indemnités accessoires sollicitées,
- en raison du défaut de réinstallation du Preneur, aucune dépense n’a été exposée s’agissant des frais accessoires, qu’il s’agisse du double loyer, des frais de déménagement, du trouble commercial, etc.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 1er avril 2025 et mise en délibéré au
28 mai 2025.

MOTIFS

1. Sur l’exercice du droit de repentir

L’article L. 145-58 du code de commerce dispose que le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

Il résulte de ce texte qu’un engagement par le locataire d’un processus irréversible de départ des lieux suffit à faire obstacle au droit de repentir du bailleur (C.cass., Civ. 3e, 10 mars 2010, no 09-10.793 , Civ. 3e, 1er oct. 2014, no 13617.114, Civ., 3e, 6 juil. 2022, n°21-12.024).

En l’espèce, le 26 septembre 2023, la société URSA MAJOR a adressé aux mandataires judiciaires représentant la société NEW COURT une « notification d’exercice du droit de repentir du bailleur » indiquant que « la SCI URSA MAJOR entend par les présentes exercer son droit de repentir en application des dispositions de l’article L. 145-58 du code de commerce » et rappelant à la suite les dispositions de l’article L. 145-58 précité.

Il convient de constater en premier lieu que si la bailleresse indique vouloir exercer son droit de repentir, elle n’indique pas clairement et explicitement qu’elle offre le renouvellement du bail.

Surtout, par ordonnance du 8 août 2023, le juge-commissaire du tribunal de commerce de Nanterre a constaté que deux offres d’achat du fonds de commerce avaient été reçues de la part de la société IBM INVEST moyennant une somme de 246.000 euros et de Monsieur [F] [T] moyennant une somme de 231.000 euros. Par ailleurs, la bailleresse avait déposé une offre de résiliation amiable du bail en contrepartie du versement d’une indemnité de résiliation à hauteur de 300.000 euros.

Pour autant, le juge-commissaire a refusé la cession du fonds de commerce objet du litige et la signature d’un protocole transactionnel portant sur la résiliation amiable partant du constat que ces offres étaient très en dessous du montant de l’indemnité d’éviction évalué par l’expert Monsieur [S] [N] [U] à hauteur de 808.337 euros.

Il a, en outre, ordonné la vente aux enchères publiques des éléments corporels se trouvant dans les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 8] tels qu’inventoriés par le ministère de la SCP [G]-[K]-[E], commissaire de justice à [Adresse 9] et
la restitution des locaux par commissaire de justice au bailleur avant le
30 septembre 2023.

Il a ensuite précisé dans son dispositif que « cette restitution ne vaut aucunement renonciation au versement de l’indemnité d’éviction à laquelle la société NEWCOURT a droit en application des dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce ». Il a également ajouté que « cette restitution a pour unique intérêt de permettre au bailleur de récupérer ces locaux dans l’attente de la fixation judiciaire et du montant de l’indemnité d’éviction ».

Si la société URSA MAJOR a relevé appel de cette décision sur le fait qu’elle avait, selon elle, omis de statuer sur sa proposition d’achat amiable du fonds de commerce et refusé la solution alternative de résiliation amiable, elle n’a pas contesté la restitution des locaux et celle-ci n’a pas été remise en cause devant la juridiction d’appel.

Il en résulte que lorsque, le 26 septembre 2023, la société URSA MAJOR a entendu exercer son droit de repentir, le départ de la locataire était irréversible dès lors que les mandataires judiciaires étaient tenus de restituer les locaux, en tout état de cause, avant le 30 septembre 2023 après que le mobilier ait été cédé le 5 septembre 2023.

Ce processus irréversible de départ était, en outre, parfaitement connu de la bailleresse dès lors que celle-ci avait connaissance de la décision du 8 août 2023.

Enfin, ce départ était la conséquence directe du congé délivré par la bailleresse dès lors qu’il résulte de l’ordonnance du 8 août 2023 que c’est en raison de celui-ci que le juge-commissaire a refusé les offres d’achat présentées et ordonné la restitution des lieux.

En conséquence, il y a lieu de considérer que la société URSA MAJOR a exercé son droit de repentir tardivement qui sera, dès lors, déclaré nul et sans effet.

2. Sur l’évaluation du montant de l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, mais doit payer une indemnité d’éviction au locataire évincé. Cette indemnité doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement et comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

La société URSA MAJOR, a, par acte extrajudiciaire du 15 janvier 2021, notifié à la société NEW COURT et à la société ANTELOPE ACQUISITIONS 2 un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction pour le
30 septembre 2021.

Les locaux ont été restitués le 29 septembre 2023 suivant l’acte extra-judiciaire de protestation et notification de restitution des clés notifié à cette date.

Il est de principe que si la consistance de l’exploitation ou du fonds est évaluée à la date d’effet du congé, la valeur de l’exploitation est évaluée à la date du départ du locataire.

Il en résulte en l’espèce que si la consistance du fonds doit être évaluée au
30 septembre 2021, sa valeur doit être appréciée au 29 septembre 2023.

Or, à cette date, il est constant que plus aucun salarié n’était rattaché au fonds de commerce depuis le 21 juillet 2023 et que les éléments corporels avaient été vendus le 5 septembre 2023 de sorte que la valeur des éléments corporels et incorporels fonds de commerce était, pour l’essentiel, réduite à néant.

Toutefois, dès lors que la consistance du fonds susceptible d’ouvrir droit à réparation doit être évaluée au 30 septembre 2021, la locataire, a droit, à tout le moins, à l’indemnisation de la valeur du droit du bail qui existait à cette date et qui ne peut être considéré comme ayant perdu toute valeur malgré la disparition des autres éléments du fonds et ce nonobstant la liquidation judiciaire (C. cass., 3e Civ., 16 mars 2017, n° 16-10.143).

Il y a donc lieu d’évaluer l’indemnité d’éviction sur la base de la valeur du droit au bail et d’écarter les autres prétentions des demandeurs.

2.1 sur l’indemnité principale

Le droit au bail peut être défini comme l’élément qui mesure l’intérêt pour un exploitant d’être situé à un emplacement donné pour exploiter un commerce donné moyennant un loyer donné.

En l’espèce, il résulte du rapport par M. [S] [N] [U], expert judiciaire, que celui-ci calcule le droit au bail de la façon suivante :
« l’indemnité d’occupation de T1 2022 est de 18 077,70 €, soit 72 310,80 € annuelle.
La valeur locative annuelle ( valeur du loyer plafonné) à retenir est de 89 222,58 HT HC.
Soit une différence de 16 911,78 €.
Avec un coefficient de situation de 6,5 qui correspond à une très bonne situation, la valeur du droit au bail est de 109 926,57 € ».

Aucune des parties ne critiquant le calcul réalisé par l’expert, il y a lieu d’avaliser celui-ci et de retenir une indemnité principale de 109.926,57 euros.

2.2 sur l’indemnité de remploi

L’indemnité dite « de remploi » correspond aux frais et droits de mutation à payer pour l’acquisition d’un fonds de même valeur ou d’un droit au bail.

Toutefois, étant rappelé que l’indemnité d’éviction ne compense que le préjudice effectivement subi par le locataire, cette indemnité ne saurait être due en l’absence de réinstallation du preneur.

En l’espèce, il est constant que la société NEWCOURT ayant été placée en liquidation judiciaire, aucune réinstallation n’a été envisagée.

Par conséquent, les demandeurs ne pourront qu’être déboutés de leur demande à ce titre.

2.3 sur l’indemnité de licenciement du personnel

Il résulte des propres indications des demandeurs qu’au 21 juillet 2023, il n’existait plus de salarié attaché au restaurant et ce avant même que le juge-commissaire n’ordonne le 8 août 2023, la restitution des locaux.

En conséquence, il ne saurait être prétendu que les licenciements intervenus seraient la conséquence de l’éviction alors que ces ruptures résultent manifestement des difficultés économiques de la société NEWCOURT et de la procédure collective dont elle faisait l’objet.

Dès lors, les demandeurs seront déboutés de leurs demandes à ce titre.

2.4 sur les autres indemnités accessoires

Les demandeurs indiquent dans leurs conclusions, « s’agissant des autres postes d’indemnités accessoires, la société NEW COURT s’en remet au rapport déposé par Monsieur l’Expert judiciaire ».
Pour autant, quelques lignes après, ils indiquent pour récapituler leurs demandes :
« IV-3 Récapitulatif :
L’indemnité d’éviction globale comprend les indemnités suivantes :
Indemnité principale (valeur du fonds) 1.207.000 €
Indemnité de remploi 120.700 €
Indemnités de licenciement du personnel (pièce n°19) 23.147,31 euros
Total sous toute réserve 1.350.847,31 euros ».

Il en résulte qu’ils n’ont ni chiffré ni intégré dans leurs demandes figurant au dispositif de leurs conclusions (qui ne fait que reprendre le chiffre de 1.350.847,31 euros) d’autres indemnités accessoires.

En conséquence, conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure, le tribunal n’est pas saisi d’autres demandes au titre des indemnités accessoires. En conséquence, il n’y a pas lieu d’examiner les autres postes indemnitaires évoqués dans le rapport de l’expert judiciaire et il convient de fixer le montant total de l’indemnité d’éviction due par la société URSA MAJOR à la somme de 109.926,57 euros qui sera mise à la charge de la société URSA MAJOR.

3. Sur les demandes accessoires

La société URSA MAJOR, qui succombe, supportera la charge des dépens conformément à l’article 695 du code de procédure civile.

Dès lors, il y a lieu de la condamner à payer à la société NEW COURT, représentée par ses co-liquidateurs, une somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS