TJ 91228, 13 mai 2025, RG 24/00911

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité
[Adresse 1]
[Localité 5]

N° minute : 774

Références : R.G N° N° RG 24/00911 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QBI3

JUGEMENT

DU : 13 Mai 2025

S.A. IMMOBILIERE 3 F

C/

M. [P] [R]

Mme [J] [Y] épouse [R]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 13 Mai 2025.

DEMANDERESSE:

S.A. IMMOBILIERE 3 F
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Judith CHAPULUT-AUFFRET, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Monsieur [P] [R]
[Adresse 3]
[Localité 6]
comparant en personne

Madame [J] [Y] épouse [R]
[Adresse 3]
[Localité 6]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 18 Mars 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :
À : + 1CCC à Me CHAPULUT-AUFFRET
+ 1CCC aux défendeurs

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 6 août 2018, la société IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d’habitation à Mme [Y] [J] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] outre un emplacement de parking 2949P-0118.

Par actes de commissaire de justice du 2 mars 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4808,37 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Y] [J] le 12 septembre 2022.

Par assignation du 10 avril 2024, la société IMMOBILIERE 3F a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Évry-Courcouronnes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [Y] [J] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,8083.41 euros au titre de l’arriéré locatif terme de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,faire application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 avril 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

A l’audience du 5 novembre 2024, la société IMMOBILIERE 3F et Mme [Y] [J] ont comparu.
Mme [Y] [J] a indiqué être mariée depuis juin 2023 avec M [R] [P] . La société IMMOBILIERE 3F a sollicité le renvoi de l’affaire afin d’attraire à la cause M [R] [P].

L’affaire a été renvoyée au 18 mars 2025.

Par assignation du 20 novembre 2024 la société IMMOBILIERE 3F a assigné Mme [Y] [J] et M [R] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Évry-Courcouronnes et sollicite :
la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire incluse au contrat de bail et à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail pour non paiement des loyers et charges, l’expulsion de Mme [Y] [J] et M [R] [P] et de tout occupant de leur chef au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,faire application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier,condamner Mme [Y] [J] à lui payer la somme de 11 566. 05 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au terme de septembre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation, condamner M [R] [P] solidairement avec Mme [Y] [J] à lui payer les loyers et charges exigibles à compter du 13 juin 2023 et jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, et en condamner au paiement Mme [Y] [J] seule jusqu’au 12 juin 2023 puis solidairement avec M [R] [P] à compter du 13 juin 2023 date de leur mariage, condamner M [R] [P] solidairement avec Mme [Y] [J] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 novembre 2024 et un diagnostic social et financier a été réalisé.

À l'audience du 18 mars 2025 , la société IMMOBILIERE 3F maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au , s'élève désormais à 12 360 euros au 17 mars 2025 terme de février inclus. La société IMMOBILIERE 3F précise enfin qu'il y a bien eu une reprise partiel du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [Y] [J] comparait menu d’un pouvoir de représentation de M. [R] [P]. Elle ne conteste pas le montant des sommes réclamées. Elle expose être marié depuis juin 2023 avec M [R] [P] et avoir été confrontée à des difficultés financières suite à la perte de son emploi par ce dernier faute de renouvellement de son titre de séjour. Elle précise que son époux est en formation et ne perçoit aucun revenu. Le couple a un enfant à charge.
Mme [Y] [J] et M [R] [P] proposent de verser 200 euros en plus du loyer courant afin d’apurer la dette.
Mme [Y] [J] et M [R] [P] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [Y] [J] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

La société IMMOBILIERE 3 F a précisé ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 mai 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à Mme [Y] [J] le 2 mars 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4808,37 euros n’a pas été réglée par la locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 mai 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce il ressort des décomptes locatifs produits que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite, le loyer courant outre les charges ayant été payés en janvier et février 2025.

Considérant l’accord du bailleur afin que Mme [Y] [J] et M. [R] [P] puissent payer la somme de 200 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette, il convient dans ces conditions, de faire droit à la demande de délais de paiement des preneurs pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande des parties de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 mars 2025 terme de février 2025 inclus, la dette locative s’élève à 12 360 euros à laquelle il convient de condamner Mme [Y] [J] avec intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2023 sur la somme de 4808,37 euros, à compter de l'assignation pour le surplus.

La société IMMOBILIERE 3 F sollicite la condamnation solidaire de M [P] [R].
Il apparait que Mme [Y] [J] est mariée avec M [P] [R] depuis le 13 juin 2023 comme en atteste l’acte de mariage produit, ce point étant par ailleurs non contesté par les parties.
En application de l'article 1751 du code civil, le droit au bail, signé même avant le mariage, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux. Aux terme de l’article 220 du code civil, les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux.
En l’espèce, il n’est pas contesté que le bien donné à bail par la société IMMOBILIERE 3F est constitutif du logement du couple et de l’enfant commun du couple. Il s’en suit que le paiement des loyers et indemnités d’occupation est bien constitutif d’une dette ménagère au sens de l’article 220 du code civil. Dès lors M [R] [P] sera tenu solidairement au paiement des sommes dues postérieurement à son marriage avec Mme [Y] [J] soit à compter du 13 juin 2023, soit sur la somme de 5819.11 euros.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [Y] [J] et M. [R] [P] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 3 mai 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire.
Il convient de condamner solidairement Mme [Y] [J] et M. [R] [P] au paiement de cette indemnité d’occupation.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Y] [J] et M. [R] [P], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société IMMOBILIERE 3F concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,