TJ 95500, 22 mai 2025, RG 24/04294

PREMIERE CHAMBRE

22 Mai 2025

N° RG 24/04294 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N5MO
72A

S.D.C. [Adresse 4]

C/

[C] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

--==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], sise [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic le cabinet Pierre de Ville, immatriculé au RCS de Pontoise sous le numéro 728 205 246, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Me Eric CATRY, avocat au barreau de Val d’Oise

DÉFENDERESSE

Madame [C] [D], demeurant [Adresse 2], défaillante

--==o0§0o==--

Mme [C] [D] est propriétaire des lots n° 57, 58 et 274 dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] sis [Adresse 2] à [Localité 3] (SDC [Adresse 4]), représenté par son syndic en exercice la société le cabinet Pierre de Ville, a fait assigner Mme [D] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin d'obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes de :
- 3 155,04 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 5 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2023, date de première présentation de la dernière mise en demeure,
- 7 000 euros à titre de dommages-intérêts.
- 3 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

Régulièrement assignée à personne, Mme [D] n'a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 19 décembre 2024, l'affaire a été renvoyée à la date du 27 mars 2025 et mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de relever que les conclusions du SDC [Adresse 4] contiennent une erreur purement matérielle.
Le dispositif des conclusions présente la demande suivante : " Condamner Madame [C] [D] à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 3 155,04 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 5 juin 2024 à titre principal "

Or, il ressort des moyens du demandeur et des pièces versées aux débats que les charges de copropriété sont arrêtées au 10 juillet 2024 (appel de fonds 3ème trimestre 2024 inclus).

La demande sera donc interprétée en ce sens.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

- la matrice cadastrale, dont il résulte que Mme [D] est propriétaire des lots n° 57, 58 et 274 dépendants d'un immeuble soumis au statut de la copropriété ;
- le règlement de copropriété ;
- les bordereaux d'appels de fonds et de provisions ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 15 juillet 2019, 15 janvier 2021, 30 juin 2022 et 21 décembre 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels ;
- des mises en demeure en date du 16 décembre 2019, 31 décembre 2022, 29 mars 2023 et 2 août 2023 ;
- l'extrait du grand livre du 1er janvier 2023 au 19 juillet 2024 ;
- le contrat du syndic.

Ne sont pas produites les attestations de non-recours des assemblées générales des 15 juillet 2019, 15 janvier 2021, 30 juin 2022 et 21 décembre 2023. Aucune contestation de ces assemblées générales n'est toutefois rapportée.

* Sur les charges de copropriété

L'extrait du grand livre produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 3 155,04 euros.
Toutefois, il convient de déduire de ce décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l'espèce la somme de 121,38 euros.

* Sur les frais nécessaires
L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

N'entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d'administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d'assignation en justice qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il ressort de l'examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais exposés et notamment des frais des mises en demeure, puisque le contrat de syndic versé aux débats a pris fin le 30 septembre 2020, et aucun contrat de syndic, effectif pour la période 2023-2024, n'est présenté.

Il convient en conséquence de condamner Mme [D] à verser au SDC [Adresse 4] la somme de 3 033,66 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 10 juillet 2024, appel de fonds 3ème trimestre 2024 inclus.

Sur les intérêts

Conformément à l'article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L'article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l'espèce, le SDC [Adresse 4] justifie de deux mises en demeure successives : le 12 janvier 2023 pour un montant de 1 282,36 euros et le 7 août 2023 pour un montant de 2 536,03 euros.

Les intérêts au taux légal commenceront donc à courir sur chacun de ces montants aux dates des mises en demeure successives.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l'espèce, dès lors que le demandeur sollicite l'application de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l'un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Le SDC [Adresse 4] n'établit pas l'existence d'un préjudice distinct du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l'existence d'une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l'allocation de dommages-intérêts distincts. Sa demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Mme [D], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS