TJ 95500, 22 mai 2025, RG 24/06375

PREMIERE CHAMBRE

22 Mai 2025

N° RG 24/06375 - N° Portalis DB3U-W-B7I-OBX4
72A

S.D.C. PRINCIPAL DE LA [Adresse 4]

C/

S.C.I. HUERFANO FRATELLI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

--==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat principal des copropriétaires de la [Adresse 4], sise [Adresse 1], représenté par son syndic la société COGEVA PM, ayant son siège social [Adresse 2]

représenté par Me Véronique PELISSIER, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de Me Dominique TOURNIER, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

S.C.I. HUERFANO FRATELLI, dont le siège social est sis [Adresse 3], défaillante

--==o0§0o==--

Par acte d'huissier en date du 13 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], [Adresse 1], représenté par son syndic la société COGEVA PM a fait assigner devant ce tribunal la société civile immobilière HUERFANO FRATELLI afin d'obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes de :
- 8562,21 €, appel du quatrième trimestre 2024 inclus, selon décompte arrêté au 22 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2024 sur la somme de 9378,88 €, puis à compter de l'assignation,
- 8000 euros à titre de dommages-intérêts,
- 2800 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, outre la condamnation aux dépens.

Régulièrement assignée à étude, la SCI HUERFANO FRATELLI n'a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture du 09 novembre 2024 a fixé l’affaire au 27 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats:
- un avis de mutation et un relevé de propriété dont il résulte que la société civile immobilière HUERFANO FRATELLI est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot 2,
- les bordereaux d'appels de fonds et de provisions,
-les procès-verbaux des assemblées générales des 21 décembre 2022, 6 avril 2023, 27 juin 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,
- un relevé de compte individuel détaillé,
- le contrat de syndic,
- une lettre recommandée avec accusé de réception du 15 juin 2024 valant mise en demeure de payer la somme de 9378,88 euros.

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 8508,21 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Par ailleurs, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvre-ment d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire.

N'entrent pas dans les "frais nécessaires" au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, les frais de l'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat et les relances postérieures à l'assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d'opposition entre les mains du notaire et ceux d'inscription d'hypothèque légale.

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dis-pose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 54 euros correspondant à deux mises en demeure.

Il convient en conséquence de condamner la société civile immobilière HUERFANO FRATELLI à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 8562,21 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er avril 2023 au 1er octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2024, date de réception de la mise en demeure.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l'existence d'une faute de la société défenderesse en lien direct avec un préjudice subi par lui qui serait distincte du retard de paiement.

En conséquence, sa demande en paiement de dommages et intérêt sera rejetée.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

La société civile immobilière HUERFANO FRATELLI, partie qui succombe supportera les dépens de la présente instance.

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, la nature de la créance et les conséquences d'un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu'il ne soit pas fait exception à l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS