TJ 95500, 22 mai 2025, RG 24/04059

PREMIERE CHAMBRE

22 Mai 2025

N° RG 24/04059 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N3O6
72A

S.D.C. [Adresse 1] - [Adresse 4]

C/

[C] [S]
[J] [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

--==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1] et [Adresse 4] [Localité 7], représenté par son syndic la SARL SYNDIL IMMOBILIER, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 511 321 234, dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 5]

représenté par Me Aurélie GUERRE, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de Me Benjamin JAMI, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEURS

Madame [C] [S], demeurant [Adresse 3] [Localité 6], défaillante

Monsieur [J] [S], demeurant [Adresse 3] [Localité 6], défaillant

--==o0§0o==--

Mme [C] [S] et M. [J] [S] sont propriétaires de biens immobiliers situés [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 7].

Par acte en date du 19 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 7] (SDC [Adresse 1]), représenté par son syndic le cabinet SYNDIL, a fait assigner devant ce tribunal M. et Mme [S] et demande la condamnation de M. et Mme [S] à payer les sommes de :
- 12 102,60 euros, au titre des charges de copropriété, échéance du 2ème trimestre incluse,
- la capitalisation des intérêts,
- 2 000 euros à titre de dommages-intérêts.
- 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.

M. et Mme [S], régulièrement assignés à leur domicile, n'ont pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture du 21 novembre 2024 a fixé l’affaire au 27 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a pro-duit l'extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
- la matrice cadastrale dont il résulte que M. et Mme [S] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 1222, 1243 et 1448 ;
- les bordereaux d'appels de fonds et de provisions,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 28 septembre 2021, 8 septembre 2022 ; 23 juin 2022, 25 septembre 2023 et 26 octobre 2022 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,
- un relevé de compte individuel détaillé,
- le contrat de syndic,
- une mise en demeure en date du 8 mars 2024, remise à M. et Mme [S] le 18 mars 2024 pour le paiement de la somme de 7 841,10 euros.

Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 11 252,26 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais nécessaires

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En application de cet article, sont imputables au seul copropriétaire les frais nécessaires au recouvrement de sa créance, exposés postérieurement à la mise en demeure effectuée par le syndicat.

Il convient à ce titre de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d'administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l'objet d'une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu'en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

En l'espèce, le syndic ne justifie avoir effectué aucune diligence inhabituelle justifiant des honoraires distincts de sa rémunération forfaitaire.

En outre, les frais engagés pour le recouvrement sont antérieurs à la seule mise en demeure justifiée au dossier et ne seront donc pas retenus.

La mise en demeure effectuée par l'avocat sera comptée dans les frais irrépétibles.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année en-tière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l'espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l'article 1310 du Code civil, et ne s'attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d'indivisaire.

En cas d'indivision, les copropriétaires d'un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l'origine de l'indivision, conventionnelle ou légale.

En l'espèce, ni le règlement de copropriété ni l'acte de vente ne permettent de déterminer que les défendeurs devront être tenus solidairement au paiement de la dette. Il convient donc de les condamner conjointement au paiement de leur dette à hauteur de leur quote-part dans l'indivision.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Le SDC [Adresse 1] ne justifie pas de l'existence d'un préjudice distinct de celui généré par les retards de paiement qui est compensé par les intérêts moratoires et sera donc débouté de sa demande.

Sur les autres demandes

M. et Mme [S], parties perdantes, supporteront les dépens.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 320 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS