TJ 95500, 22 mai 2025, RG 24/05578

PREMIERE CHAMBRE

22 Mai 2025

N° RG 24/05578 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N4J5
72A

S.D.C. [Adresse 5]

C/

[S] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

--==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic la société VERTFONCIE, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 503 024 572, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Me Emilie VAN HEULE, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de Me Eric SIMONNET, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [C], demeurant [Adresse 3], défaillant

--==o0§0o==--

Monsieur [S] [C] est propriétaire des lots n° 120, 234 et 1081 dans la [Adresse 5] située [Adresse 1] à [Localité 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société Vertfoncie, a fait assigner Monsieur [C] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin d'obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes de :

- 9 617,53 euros au titre des charges de copropriété arriérées arrêtées au 2 juillet 2024, laquelle somme sera augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 12 avril 2024, date de la mise en demeure,
- 2 000 euros à titre de dommages-intérêts en application de l'article 1231-1 du code civil,

Il demande également sa condamnation aux entiers dépens sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile ainsi qu'aux frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires à compter de la mise en demeure, et au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [C] n'a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 28 novembre 2024, l'affaire a été renvoyée à la date du 27 mars 2025 et mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que l'article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
L'article 135 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter du débat les pièces qui n'ont pas été communiquées en temps utile.

En l'espèce, le procès-verbal de l'assemblée générale du 3 décembre 2024, qui est postérieur de l'assignation du 23 juillet 2024 sera écarté.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
- la matrice cadastrale, dont il résulte que Monsieur [C] est propriétaire des lots n° 120, 234 et 1081 dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété ;
- les bordereaux d'appels de fonds et de provisions ;
- relevés des charges générales pour la période 1er juillet 2021 au 30 juin 2024 ;
- un décompte des charges dues arrêté au 2 juillet 2024 ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 18 février 2022, 20 décembre 2022, 6 novembre 2023 et 3 juin 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et les attestations de non-recours respectifs ;
- un courrier de mise en demeure, distribué le 16 avril 2024 ;
- les contrats du syndic ;

* Sur les charges de copropriété

Le décompte produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 8 693,74 euros correspondant aux charges impayées hors frais et appels travaux arrêtés au 1er juillet 2024, appel de fonds et provision travaux troisième trimestre 2024 inclus.

* Sur les frais nécessaires

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

N'entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d'administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d'assignation en justice qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il convient à ce titre de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d'administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l'objet d'une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu'en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Dans ces conditions, il convient de déduire les frais intitulés " constitution dossier transmis avocat ", " actualisation dossier suivi avocat " pour un montant total de 709 euros.
Si ces frais sont prévus dans le contrat de syndic, il convient de relever la réserve inscrite au contrat, à savoir : ''uniquement en cas de diligences exceptionnelles'' qui ne sont pas démontrés en l'espèce. Aussi, ces frais n'apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles qui ne sont pas précisées dans les factures produites. Ils ne seront, dès lors, pas mis à la charge du défendeur.

Par ailleurs le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte du copropriétaire la somme de 138,79 euros qui correspond à des frais d'honoraire d'avocat, qui ne relèvent pas de l'article précite et qui seront indemnisés au titre de frais irrépétibles conformement à l'article 700 du code de procédure civile.

Concernant les frais des mises en demeure des 10 juin 2022 et 5 février 2024, pour la somme totale de 76 euros, ils ne peuvent être retenus dès lors que les accusés réception ne sont pas produit.

Il convient de condamner Monsieur [C] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 8 693,74 euros correspondant aux charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024, appel de fonds et provision travaux troisième trimestre 2024 inclus.

* Sur les intérêts

Conformément à l'article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l'article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d'absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] produit aux débats la copie du courrier recommandé adressé à Monsieur [C], distribué le 16 avril 2024.

En conséquence, les intérêts au taux légal commenceront à courir à compter du 16 avril 2024 sur la somme de 8 374,21 et à compter de l'assignation pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l'un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] n'établit en rien l'existence d'un préjudice distinct du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l'existence d'une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l'allocation de dommages-intérêts distincts. Sa demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Monsieur [C], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS