TJ 95500, 22 mai 2025, RG 24/04737

PREMIERE CHAMBRE

22 Mai 2025

N° RG 24/04737 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N46L
72A

S.D.C. [5]

C/

[Z] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [5], sis [Adresse 3], représenté par son syndic la société SABIMO, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 385 185 517 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Me Christel THILLOU DUPUIS, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [O], née le 13 février 1975 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2], défaillante

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Faits constants et procédure

Mme [Z] [O] est propriétaire des lots n°605, 763 et 823 dépendants d'un immeuble sis résidence [5], [Adresse 3] à [Adresse 7], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement en date du 11 juillet 2016, le tribunal d'instance de Gonesse a condamné Mme [O] au paiement des charges de copropriété impayées et frais dus au 4ème trimestre 2015 inclus, pour un montant de 2 678,81 euros.

Par jugement en date du 14 avril 2022, le tribunal de proximité de Gonesse l'a condamnée au paiement des charges de copropriété impayées du 1er janvier 2016 au 1er janvier 2022, pour un montant de 2 781,35 euros.

Prétentions et moyens des parties

Par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [5] sise [Adresse 3] Roissy (SDC [5]), représenté par son syndic SAS Sabimo, a fait assigner Mme [O] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin d'obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes de :
- 4 049,94 euros au titre des charges de copropriété au titre des charges de copropriété impayées, majorée de intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2024,
- 240 euros à titre de frais nécessaires visées à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- 6 620,79 euros à titre de dommages-intérêts.

Il demande également que la défenderesse soit condamnée aux dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

À l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que Mme [O], qui a déjà été condamnée à deux reprises au règlement des charges de copropriété, ne règle à nouveau pas les charges depuis la dernière condamnation. Il souligne que la carence de la défenderesse l'a contraint à engager de nombreux frais d'avocat depuis 2015, Mme [O] ne procédant au règlement des charges qu'à la suite de décisions judiciaires. Il fait également valoir que les sommes allouées au profit du syndicat des copropriétaires au titre de l'article 700 du code de procédure civile dans les précédents jugements sont sans commune mesure avec les frais effectivement engagés par ce dernier.

Mme [O] a été régulièrement assignée à étude, le commissaire de justice ayant constaté que son nom est inscrit sur la boîte aux lettres et son adresse, [Adresse 2] à [Localité 4], ayant été confirmée par le voisinage. Elle n'a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 12 décembre 2024, l'affaire a été renvoyée à la date du 27 mars 2025 et mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que l'article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
L'article 135 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter du débat les pièces qui n'ont pas été communiquées en temps utile.

En l'espèce, l'extrait de compte du 17 décembre 2024, qui n'apparait pas dans le bordereau de pièces de l'assignation du 14 août 2024 sera écarté.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
- le titre de propriété, dont il résulte que Mme [O] est propriétaire des lots n° 605, 763 et 823 dépendants d'un immeuble soumis au statut de la copropriété ;
- le décompte arrêté au 1er juillet 2024 ;
- les bordereaux d'appels de fonds et de provisions ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 30 juin 2022 et 29 juin 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels ;
- un courrier de mise en demeure en date du 22 avril 2024 ;
- le contrat du syndic.

Sur les charges de copropriété

Le décompte produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 4 049,94 euros.

Sur les frais nécessaires
L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

N'entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d'administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d'assignation en justice qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il convient à ce titre de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d'administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l'objet d'une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu'en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

En l'espèce, le syndic ne justifie pas avoir effectué des diligences inhabituelles justifiant des honoraires distincts de sa rémunération forfaitaire.

Dans ces conditions les frais intitulés " transmission dossier avocat " pour un montant de 240 euros ne seront pas retenus, dès lors qu'il n'est pas justifié qu'ils constituent des diligences inhabituelles.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de remboursement des frais et de condamner Mme [O] à verser au SDC [5] la somme de 4 049,94 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024, appel de fonds 3ème trimestre 2024 inclus.

Sur les intérêts

Conformément à l'article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L'article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l'espèce, le SDC [5] produit aux débats la copie du courrier recommandé adressé à Mme [O], avisé le 25 avril 2024 et revenu avec la mention " pli avisé et non réclamé ". En conséquence, les intérêts courent à compter du 26 avril 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l'un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires détaille dans l'assignation les honoraires d'avocat engagés depuis le 29 janvier 2015, pour un montant total de 6 620,79 €.

Cependant, il convient de constater que ces frais ne sont pas justifiés par le demandeur dans la présente instance. Par ailleurs, ces mêmes frais ont déjà fait l'objet d'une analyse dans des jugements antérieurs, lesquels ont accordé au syndicat des copropriétaires les sommes respectives de 300 € et 493 €. En conséquence, ces frais ne seront pas retenus.

Toutefois, les manquements systématiques et répétés de Mme [O] à son obligation de payer les charges de copropriété constituent une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l'unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l'exécution, en le privant de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Il sera donc fait droit à la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires à hauteur de 1 000 euros.

Sur les autres demandes

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, Mme [O], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS