TJ 95500, 22 mai 2025, RG 24/04299

PREMIERE CHAMBRE

22 Mai 2025

N° RG 24/04299 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N45W
72A

S.D.C. [Adresse 3]

C/

S.C.I. BESPINE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

--==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3], représenté par son syndic la société SABIMO, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 385 185 517 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Me Christel THILLOU DUPUIS, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSE

S.C.I. BESPINE, dont le siège social est sis [Adresse 1], défaillante

--==o0§0o==--

Faits constants, procédure et prétentions

La SCI BESPINE, société civile immobilière, est propriétaire des lots n°1, 15 et 21 dépendant de l'immeuble sis [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à Villiers le Bel (SDC [Adresse 3]), représenté par son syndic, la société Sabimo, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise la société SCI BESPINE, aux fins de la voir condamnée à lui payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes de :
- 16 425,30 euros en principal au titre des charges de copropriété impayées, majorée des intérêts au taux légal à compter du 26 février 2024,
- 545,40 euros au titre de frais de contentieux,
- 2 000 euros à titre de dommages-intérêts.
- 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Il demande également la capitalisation des intérêts et que la défenderesse soit condamnée aux dépens.

La société SCI BESPINE a été régulièrement assignée à étude, le commissaire de justice ayant constaté que son nom et le nom du gérant de la société sont inscrits sur la boîte aux lettres de l'adresse [Adresse 1] à Villiers Le Bel. Elle n'a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 12 décembre 2024, l'affaire a été renvoyée à la date du 27 mars 2025 et mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et frais nécessaires

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
- la matrice cadastrale dont il résulte que la SCI BESPINE est propriétaire des lots n°1, 10, 15 et 21 dépendants d'un immeuble soumis au statut de la copropriété ;
- l'extrait kbis de la société SCI BESPINE,
- un décompte des charges pour la période du 2 mai 2022 au 8 juillet 2024,
- les bordereaux d'appels de fonds et de provisions pour la période du 2 mai 2022 au 8 juillet 2024,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 2 mars 2022, 30 juin 2023 et 18 avril 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,
- des mises en demeure en date du 26 février 2024 et 18 avril 2024 ;
- une sommation de payer par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2024 ;
- le contrat du syndic.

* Sur les charges de copropriété

Le décompte individuel laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 16 425,30 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

* Sur les frais nécessaires

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

N'entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d'administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d'assignation en justice qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Il convient à ce titre de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d'administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l'objet d'une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu'en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Dans ces conditions il convient de déduire de la somme réclamée les frais intitulés " transmission dossier à l'huissier " pour un montant de 240 euros et " transmission dossier à l'avocat " pour un montant de 79,20 euros, dont il n'est pas justifié qu'ils correspondent à des diligences inhabituelles de la part du syndic.

Concernant les frais de mise en demeure du 26 février 2024, pour la somme de 24 euros, et de relance du 18 avril 2024, pour la somme de 6 euros, ils ne peuvent être retenus dès lors qu'ils ne sont justifiés par aucun élément versé au dossier, les accusées de réception des mises en demeure n'étant pas produits.

En revanche seront retenus les frais justifiés par le syndic, soit les frais de commissaire de justice enregistres le 14 juin 2024 pour la somme de 196,20 euros et relatifs à la sommation de payer en date du 12 juin 2024.

Il convient en conséquence de condamner la société SCI BESPINE à verser au SDC [Adresse 3] la somme de 16 621,50 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement, appel de charges du 3ème trimestre 2024 inclus.

Sur les intérêts

Conformément à l'article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s'évince de la combinaison de cet article et de l'article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d'absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l'espèce, le SDC [Adresse 3] fonde sa demande d'intérêt au taux légal sur la mise en demeure du 26 février 2024, dont l'accusé de réception n'est pas produit et ne permet pas de déterminer à quelle date la lettre a été avisée.

En conséquence, les intérêts au taux légal commenceront à courir à compter de la sommation de payer par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2024 pour la somme de 16 621,32 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l'espèce, dès lors que le demandeur sollicite l'application de cette disposition, il convient de faire droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l'un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Le SDC [Adresse 3] n'établit pas l'existence d'un préjudice distinct du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l'existence d'une mauvaise foi de la défenderesse qui justifieraient l'allocation de dommages-intérêts distincts. Sa demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La société SCI BESPINE partie perdante, supportera les dépens de l’instance.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS