TJ 95500, 22 mai 2025, RG 24/03847

PREMIERE CHAMBRE

22 Mai 2025

N° RG 24/03847 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N33D
72A

S.D.C. [Adresse 3]

C/

[J] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

--==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3], représenté par son syndic la société CONVERGENCE IMMOBILIER dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Me Fanny COUTURIER, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de Me Eric AUDINEAU, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [G], né le 03 septembre 1991 à [Localité 4] (CAMEROUN), demeurant [Adresse 2], défaillant

--==o0§0o==--

Monsieur [J] [Z] [G] est propriétaire du lot n°47 dépendant d'un immeuble situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par ordonnance du 18 mars 2022, Maître [E] [N] de la SAS Convergence Immobilier, administrateur judiciaire, a été désigné par le président du tribunal judiciaire de Pontoise en qualité d'administrateur du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3]. La mission de l'administrateur a régulièrement été prorogée, la dernière ordonnance du 15 mars 2024 a prolongé cette mission jusqu'au 17 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3], représenté par le cabinet Convergence Immobilier, administrateur judiciaire, a fait assigner Monsieur [G] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin de la voir condamné à lui payer, les sommes de :
- 7 126,11 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2024 inclus, et représentant 6 059,22 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles, 912 euros au titre de frais de recouvrement et 154,89 euros au titre du commandement de payer relevant des dépens,
- 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,
- les dépens comprenant le coût de commandement de payer pour 154,89 euros, les frais de signification de l'assignation, les frais de signification et d'exécution du jugement à intervenir, l'émolument de recouvrement revenant à l'huissier au titre de l'article A 444-32 du code de commerce,
- 1 500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il a sollicité en outre la capitalisation des intérêts et que les sommes soient majorées des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du 1er mars 2023 sur la somme de 4 341,16 euros, à compter du 1er juin 2023 sur la somme de 4 818,85 euros et à compter du 19 septembre 2023 sur la somme de 5 537,72 euros.

Régulièrement assigné, Monsieur [G] n'a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture du 28 novembre 2024 a fixé l'affaire au 27 mars 2025 pour dépôt de dossier. La décision a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
- la matrice cadastrale, dont il résulte que Monsieur [G] est propriétaire du lot n°47 dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété,
- les bordereaux d'appels de fonds, provisions et régularisation charges pour la période du 1er juillet 2022 au 1er juillet 2024,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 10 septembre 2019 et 30 décembre 2020 et les procès-verbaux de décisions de l'administrateur provisoire des 8 décembre 2022 et 22 juin 2023, ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,
- un décompte détaillé arrêté au 1er juillet 2024,
- mises en demeure des 1er mars 2022 et 19 septembre 2023,
- commandement de payer la somme de 4 818,85 euros en date du 1er juin 2023,
- l'ordonnance de désignation et les ordonnances de prolongation de la mission de l'administrateur provisoire.

* Sur les charges de copropriété

Le décompte produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 6 059,22 euros correspondant aux charges impayées hors frais pour la période du 1er juillet 2019 au 1er juillet 2024, appel de fonds 3ème trimestre 2024 inclus.

Monsieur [G] ne justifie d'aucun paiement libératoire.

* Sur les frais nécessaires

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

N'entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d'administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d'assignation en justice qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 226,89 euros correspondant aux mises en demeure adresses par courrier recommandée des 1er mars 2023 et 1er juillet 2023 et au coût du commandement de payer du 1er juin 2023, les autres frais de relance et honoraires de gestion étant excessifs en ce qu'ils ne sont pas justifiés par le syndic, ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette et l'augmentent artificiellement.

Il convient de condamner Monsieur [G] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 6 286,11 euros correspondant aux charges de copropriété impayées et frais de recouvrement, suivant décompte arrêté au 1er juillet 2024, appel de fonds 3ème trimestre 2024 inclus, majorée des intérêts légaux à compter du 1er mars 2023 sur la somme de 4 341,16 euros, à compter du 1er juin 2023 sur la somme de 4 818,85 euros, à compter du 19 septembre 2023 sur la somme de 5 537,72 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation

Aux termes de l'article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l'espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l'article 1343-2 du Code civil et il convient de faire droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l'un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l'espèce, il est démontré que le syndicat des copropriétaires a été confronté à une situation financière gravement compromise dès l'année 2022, à laquelle les défauts de paiement des copropriétaires ont nécessairement contribué, et qui a nécessité le placement sous administration judiciaire de la copropriété. Il convient dès lors de condamner Monsieur [G] au paiement de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce Monsieur [G], partie perdante, supportera les dépens, mais dans la limite de ceux prévus par l'article 695 du code de procédure civile.

Le coût du commandement de payer, ne relevant pas des dépens, a été examiné au titre des frais nécessaire au recouvrement de la créance.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS