TJ 67482, 28 mai 2025, RG 23/05968

N° RG 23/05968 - N° Portalis DB2E-W-B7H-MBGG

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 23/05968 - N° Portalis DB2E-W-B7H-MBGG

Minute n°

Copie exec. à :

Me Philippe-didier DIETRICH
Me Esther OUAKNINE

Le

Le greffier

Me Philippe-didier DIETRICH
Me Esther OUAKNINE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG

JUGEMENT DU 28 MAI 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [U] [T]
né le 02 Décembre 1971 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Esther OUAKNINE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 69

S.A.S. MEDICALEST, en cours d’immatriculation au RCS de Strasbourg, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Esther OUAKNINE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 69

DEFENDERESSE :

S.C.I. ISIPHO, enregistrée au RCS de SAVERNE sous le numéro 891 104 473, pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Philippe-didier DIETRICH, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 30

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Chloé MAUNIER, Juge, Président,
assistée de Stéphanie BAEUMLIN, greffier

DÉBATS :

A l'audience publique du 05 Février 2025 à l’issue de laquelle le Président, Chloé MAUNIER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 28 Mai 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Chloé MAUNIER, Juge et par Stéphanie BAEUMLIN, greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 avril 2022, la S.C.I. Isipho a donné à bail à Monsieur [T], agissant en qualité d’associé et pour le compte de la société Medicalest, société en formation, des locaux à usage commercial dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2] avec effet au 1er mai 2022.

Le bail stipulait un loyer annuel de 10 300 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement et d’avance, outre 400 euros par an au titre des charges prévisionnelles, hors impôt foncier. Il stipulait en outre que les locaux étaient actuellement bruts de béton et que le bailleur effectuerait les travaux d’aménagement intérieur souhaités par le preneur et à définir, moyennant une augmentation du loyer. Enfin, il prévoyait le versement par le preneur d’un montant de 2 575 euros à titre de dépôt de garantie.

Monsieur [T] a effectué un versement de 3 210 euros le 19 juin 2022.

Par avenant en date du 2 août 2022 conclu entre les mêmes parties, celles-ci ont acté la réalisation de travaux d’aménagement intérieur à compter du 15 septembre 2022 par le bailleur pour une durée d’environ 3 semaines, et une augmentation du loyer à 13 328 euros hors taxes par an à compter du 15 octobre 2022.

Le 13 juin 2023, la S.C.I. Isipho a fait signifier à Monsieur [T] un acte intitulé « commandement de payer visant la clause résolutoire d’un bail commercial » portant sur un montant principal de 14 925,30 euros, correspondant au solde du loyer du deuxième trimestre 2022 et des loyers entre le troisième trimestre 2022 et le deuxième trimestre 2023, outre les charges dues entre le 1er Mai 2022 et le 31 mai 2023.

Par acte d’huissier signifié le 12 juillet 2023, Monsieur [T] et la S.A.S. Medicalest ont fait attraire la S.C.I. Isipho devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir prononcer l’irrecevabilité du commandement de payer délivré le 13 juin 2023, dire n’y avoir lieu à résiliation du bail commercial, prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 13 juin 2023, suspendre en tant que besoin d’exigibilité de la dette locative du 29 avril 2022 jusqu’à la réalisation des travaux prévus au contrat de bail commercial, prononcer l’exonération de l’obligation de paiement des loyers de la SAS Medicalest prise en la personne de Monsieur [U] [T] du 29 avril 2022 jusqu'à la réalisation des travaux prévus au contrat de bail commercial et annuler la dette locative de la SAS Medicalest prise en la personne de Monsieur [U] [T] du 29 avril 2022 jusqu’à la réalisation des travaux.

Par ordonnance en date du 13 novembre 2024, le juge de la mise en état a prononcé la nullité partielle de l’assignation en date du 12 juillet 2023 en ce qu’elle avait été délivrée à l’initiative de la S.A.S. Medicalest.

L’instruction a été clôturée par ordonnance en date du 18 décembre 2024 et l’affaire a été évoquée à l’audience du 5 février 2025. La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2025.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 décembre 2024, Monsieur [T] demande au tribunal de :
- PRONONCER la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 13 juin 2023 ;
- PRONONCER l’irrecevabilité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 13 juin 2023 pour l’absence d’exigibilité des loyers eu égard à l’exception d’inexécution soulevée par les demandeurs ;
- SUSPENDRE en tant que de besoin l’exigibilité de la dette locative du 29 avril 2022 jusqu’à la réalisation des travaux prévus au contrat de bail commercial ;
- PRONONCER l’exonération de l’obligation de paiement des loyers de la SAS MEDICALEST prise en la personne de Monsieur [U] [T] et de Monsieur [U] [T] du 29 avril 2022 jusqu’à la réalisation des travaux prévus au contrat de bail commercial ;
A titre subsidiaire :
- DECLARER que les demandeurs ne sont pas redevables des loyers ;
- PRONONCER la résiliation du bail commercial signé entre les parties le 29 avril 2022 aux torts du bailleur rétroactive au 1er mai 2022 ;
- ANNULER la dette locative de Monsieur [U] [T] du 29 avril 2022 jusqu’à la réalisation des travaux ;
- DÉBOUTER la partie adverse de l’ensemble de ses demandes et fins ;
- ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- CONDAMNER la SAS ISIPHO aux entiers dépens ;
- CONDAMNER la SAS ISIPHO à payer la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de sa demande d’annulation du commandement de payer délivré le 13 juin 2023, Monsieur [T] indique qu’il est mentionné un délai d’un mois pour régulariser sans précision quant à une date limite, ce qui est source de confusion pour le preneur. Il prétend en outre que les loyers ne sont pas exigibles du fait du manquement, par la société Isipho, à son obligation de délivrance conforme. Il en déduit que la bailleresse est de mauvaise foi et que le commandement de payer doit être annulé. Subsidiairement, il indique que le bailleur ayant manqué à son obligation de délivrance conforme en ne faisant pas réaliser les travaux convenus, il est bien fondé à être dispensé du paiement des loyers. Il considère que le même moyen justifie que le bail soit résilié aux torts du bailleur rétroactivement au 1er mai 2022, soit à sa date de prise d’effet.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 septembre 2024, la S.C.I. Isipho demande au tribunal de :
Sur la demande principale :
- DEBOUTER la SAS MEDICALEST et Monsieur [U] [T] de leurs entières fins et conclusions ;
Sur demande reconventionnelle :
A titre principal :
- CONSTATER la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties avec effet au 14 juillet 2023 ;
En conséquence,
- ORDONNER l’évacuation immédiate et sans délai de Monsieur [U] [T] et de tous occupants de son chef des locaux loués situés Parc Nobel, [Adresse 2], et ce sous astreinte de 200,00 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;
- CONDAMNER Monsieur [U] [T] à payer à la SCI ISIPHO une somme de 32 129,86 € à titre d’arriéré locatif dû à la date du 2 septembre 2024, augmentée de 10%, conformément à l’article 23 du bail commercial du 29 avril 2022, et avec intérêts au taux légal majoré de six points, conformément à l’article 23 du bail commercial du 29 avril 2022, et ce à compter du commandement de payer du 13 juin 2023 ;
- CONDAMNER Monsieur [U] [T] payer à la SCI ISIPHO une somme de 1701,46 € par mois de retard au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à complète évacuation des locaux ;
A titre subsidiaire :
- PRONONCER la résiliation du bail commercial liant les parties concernant les locaux situés Parc Nobel, [Adresse 2] ;
En conséquence :
- ORDONNER l’expulsion sans délai de Monsieur [U] [T] et de tous occupants de son chef des lieux qu’il occupe Parc Nobel, [Adresse 2] et ce sous astreinte de 200,00 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;
- CONDAMNER Monsieur [U] [T] payer à la SCI ISIPHO une somme de 32 129,86 € à titre d’arriéré locatif dû à la date du 2 septembre 2024, augmentée de 10%, conformément à l’article 23 du bail commercial du 29 avril 2022, et avec intérêts au taux légal majoré de six points et ce à compter du commandement de payer du 13 juin 2023 ;
- CONDAMNER Monsieur [U] [T] à payer à la SCI ISIPHO les loyers et avances sur charges postérieurs à la date du 2 septembre 2024, soit 1134,31 € par mois, outre indexation conformément aux stipulations bail et ce jusqu’au jour du prononcé de la résiliation ;
- CONDAMNER Monsieur [U] [T] payer à la SCI ISIPHO une somme de 1701,46 € par mois de retard au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du prononcé de la résiliation et jusqu’à complète évacuation des locaux ;
En tout état de cause :
- CONDAMNER Monsieur [U] [T] à payer à la SCI ISIPHO la somme de 3500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER Monsieur [U] [T] aux entiers dépens de l’instance, aux entiers frais et dépens de l’instance, y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire.

La S.C.I. Isipho expose que le délai d’un mois court à compter de la date indiquée en tête de l’acte, soit le 13 juin 2023 et que le preneur n’est pas autorisé à suspendre le paiement des loyers et charges sans autorisation judiciaire préalable. Elle ajoute que les locaux livrés sont conformes à leur destination contractuelle et que le retard dans l’exécution des travaux résulte du fait du preneur.

Elle en déduit que la clause résolutoire doit produire ses effets. Subsidiairement, elle entend voir prononcer la résiliation du contrat aux torts du preneur en raison du non-paiement des loyers.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures visées ci-dessus quant à l'exposé plus détaillé des faits et des moyens respectifs des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes de Monsieur [T]

A. Sur la demande d’annulation du commandement de payer

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le bail stipule en son article 23 « clause pénale – résiliation de plein droit » : «  à défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme, le dossier sera transmis à l’huissier et les sommes dues automatiquement majorées d’un montant de 10 % lors de l’incident à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux et indépendamment de tous frais de commandement et de recette.
En outre, toute somme due en vertu du présent bail qui ne serait pas payée à son échéance exacte porterait intérêt au taux de base de l’intérêt légal, majoré de six points, et ce sans qu’aucune mise en demeure préalable soit nécessaire, le Preneur se trouvant en demeure par le seul effet de la survenance du terme.
En cas de résiliation de plein droit ou judiciaire, le montant total des loyers d’avance ainsi que le dépôt de garantie, resteront acquis au bailleur à titre d’indemnisation forfaitaire et irréductible du seul préjudice résultant de cette résiliation, sans préjudice de toutes autres sommes dues ou dommages-intérêts en réparation du dommage résultant des agissements du preneur.
L’indemnité d’occupation à la charge du preneur en cas de non délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail par suite de congé, sera établie forfaitairement de plein droit et sans aucun préavis sur la base du loyer global de la dernière année de location, majorée de cinquante pour cent (50%) calculée prorata temporis avec un minimum d’un trimestre ».

A aucun moment cet article ne précise qu’à défaut de paiement au terme prévu, le contrat sera résilié de plein droit. Les seules notions de résiliation de plein droit figurent à l’alinéa 3 et à l’alinéa 4, qui indiquent « en cas de résiliation de plein droit ou judiciaire » et « après résiliation de plein droit ou judiciaire », sans toutefois que les alinéas précédents ne précisent les conditions d’une telle résiliation de plein droit.

Il en résulte que contrairement à son titre, cet article ne prévoit pas la résiliation de plein droit du contrat en cas de non-paiement des loyers mais uniquement une clause pénale en cas de retard. Il ne contient donc nullement une clause résolutoire.

A défaut de clause résolutoire stipulée au contrat de bail, le commandement de payer délivré le 13 juin 2023 ne constitue pas un commandement de payer au sens de l’article L.145-41 du code de commerce. Il n’encourt pas la nullité du fait du prétendu non-respect des dispositions du même article ou de la prétendue mauvaise foi du bailleur. Seulement, il est dépourvu de tout effet juridique quant à l’acquisition d’une clause résolutoire, en l’espèce inexistante. Tout au plus vaut-il mise en demeure de payer les sommes visées.

La demande d’annulation du commandement de payer sera donc rejetée, de même que la demande tendant à le voir déclarer irrecevable et les demandes subséquentes.

B. Sur l’exception d’inexécution

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.
En l’espèce, Monsieur [T], sur lequel repose la charge de la preuve des versements intervenus, ne démontre pas avoir procédé à d’autres paiement que celui de 3 210 euros intervenu le 19 juin 2022 allégué par le bailleur. Ce montant correspond au loyer et aux provisions sur charge dus pour un trimestre, soit du 1er mai 2022 au 31 juillet 2022.

Il en résulte qu’à la date de délivrance du commandement de payer, outre le dépôt de garantie, les loyers étaient impayés entre le 1er août 2022 et le 30 juin 2023.

Le bail commercial conclu entre les parties stipule en son chapitre V article 3 que les locaux sont à usage de stockage. Aucune autre destination n’est prévue au contrat.

L’état des lieux d’entrée réalisé contradictoirement entre les parties mentionne que les locaux sont neufs, bruts de béton, et que quatre clés sont remises, une clé étant conservée par le bailleur dans l’attente des devis. Le preneur a donc été mis en possession des locaux.

Les photographies produites aux débats par la société Isipho, de même que les deux attestations émanant d’employés de sociétés occupants des locaux voisins ainsi que le procès-verbal de constat d’huissier réalisé le 23 mars 2023 démontrent que les locaux sont bien utilisés aux fins de stockage par Monsieur [T], conformément à leur destination.

L’avenant au contrat de bail du 2 août 2022 stipule que les travaux seront réalisés par le bailleur selon devis joint à compter du 15 septembre 2022 pour une durée d’environ 3 semaines. Il stipule en outre que le preneur accepte la réalisation desdits travaux en site occupé sans pouvoir rechercher le bailleur à ce titre, et qu’il s’engage à libérer les locaux pour permettre la bonne réalisation des travaux.

Il résulte des échanges produits aux débats que la société Isipho a fait diligence pour faire intervenir des entreprises à compter du mois d’août 2022, le délai d’intervention ayant été reporté au regard de l’absence de libération suffisante des locaux par Monsieur [T]. Les échanges démontrent en outre qu’au cours du mois d’octobre 2022, une modification des travaux a été sollicitée par Monsieur [T] et qu’en janvier 2023, le preneur a souhaité installer le siège social de la maison mère dans lesdits locaux, invoquant une date limite d’installation fin février 2023. Courant mars 2023, la bailleresse a elle-même procédé à un « déblayage » du stock du preneur afin de pouvoir poursuivre les travaux, au regard de la carence de ce dernier.

Il résulte des pièces produites aux débats et il n’est pas contesté que l’ensemble des travaux n’ont pas été achevés dans le délai estimatif de trois semaines indiqué dans l’avenant. Le procès-verbal de constat d’huissier du 23 mars 2023 démontre ainsi qu’à cette date, la partie des locaux dans laquelle Monsieur [T] souhaitait aménager un bureau n’était pas encore peinte, alimentée en électricité et équipée de portes. Par courriel en date du 28 avril 2023, la société Isipho a d’ailleurs indiqué à sa co-contractante « les travaux ont bien avancé (plâtrerie, chauffage climatisation, sanitaire, électricité » et que restaient à réaliser, outre l’ouverture de compteur, la peinture, le carrelage dans les WC et le revêtement de sol dans la partie bureau ainsi que les deux portes intérieures.

Il est par ailleurs constant qu’à la date du commandement de payer, soit le 13 juin 2023, les travaux étaient encore inachevés.

Toutefois, il sera en premier lieu observé qu’aux termes de l’avenant au contrat de bail, le délai de trois semaines ne constitue pas un délai impératif. En outre et au regard des éléments qui précèdent, l’attitude du locataire, qui n’a pas laissé libre les locaux pour permettre l’exécution des travaux, a nécessairement une part de responsabilité dans le retard.

En second lieu et surtout, Monsieur [T] ne peut prétendre retenir le paiement des loyers au titre d’une exception d’inexécution résultant du défaut de délivrance conforme du bailleur alors qu’aux termes de l’avenant qu’il a signé, il a accepté la réalisation des travaux en site occupé sans recours contre le bailleur et qu’il est établi que lesdits travaux, même inachevés, ne l’ont nullement empêché d’utiliser les locaux à destination de stockage, conformément à leur destination. A ce titre, le fait qu’il ait souhaité transférer son siège social et qu’il n’ait pu le réaliser dans les délais souhaités au regard de l’inachèvement des travaux est sans incidence au regard de la destination des locaux loués telle que prévue au contrat de bail, soit le stockage.

Au demeurant, il sera souligné que le défaut de paiement des loyers est antérieur au prétendu retard d’exécution des travaux dès lors que le loyer est impayé depuis le mois d’août 2022.
Ainsi, et si l’une des co-contractantes est bien fondée à soulever l’exception d’inexécution, c’est la société Isipho, dont Monsieur [T] ne peut exiger qu’elle poursuive des travaux à ses frais en contrepartie d’une augmentation de loyer future, alors qu’en tout état de cause, Monsieur [T] ne s’acquitte pas d’un quelconque loyer depuis plusieurs mois.

Les demandes de Monsieur [T] tendant à voir suspendre l’exigibilité de la dette locative jusqu’à la réalisation des travaux et être exonéré de son obligation à paiement seront donc rejetées.

C. Sur la demande de résiliation du contrat aux torts du bailleur

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l’espèce, il sera renvoyé aux développements qui précèdent dont il résulte que l’inachèvement des travaux par le bailleur ne constituent pas un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail commercial à ses torts dans la mesure d’une part où le preneur est partiellement responsable de l’allongement de la durée des travaux, d’autre part où le bailleur est bien fondé à opposer lui-même l’exception d’inexécution au regard du défaut de paiement des loyers du preneur pendant plusieurs mois.
La demande de Monsieur [T] tendant à voir résilier le bail commercial aux torts de la société Isipho sera donc rejetée.

II. Sur les demandes reconventionnelles de la S.C.I. Isipho

A. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

S’agissant de l’acquisition de la clause résolutoire, il sera renvoyé aux développements qui précèdent dont il résulte qu’à défaut de clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la résiliation de plein droit du bail ne peut être constatée.

La demande de la S.C.I. Isipho tendant à voir constater la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties avec effet au 14 juillet 2023 sera donc rejetée.

B. Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail

L’article 17 du chapitre 3 du contrat de bail stipule que « le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel, valeur de base, dont le montant est précisé ci-après au chapitre V.5. et qui évoluera dans les conditions fixées par la législation et suivant les modalités prévues à l’article 21 ci-après ».

Le chapitre V.5. du contrat stipule un loyer annuel de base de 10 300 euros hors taxes et hors charges payable au siège du bailleur trimestriellement et d’avance, le premier jour de chaque mois de janvier, avril, juillet et octobre.

L’article 22 du contrat de bail prévoit que le loyer sera indexé chaque année à la date anniversaire de prise d’effet du bal en fonction de la variation constatée sur quatre trimestre de l’indice INSEE du coût de la construction.

L’article 18 du chapitre 3 du contrat de bail stipule en outre que « Le preneur remboursera au bailleur sa quote-part de charges et d’accessoires du loyer conformément à l’inventaire exhaustif des catégories de charges d’impôts, taxe et redevances. Ce remboursement s’effectuera par appel d’une provision trimestrielle versée par le preneur avec chaque terme et donc le montant est fixé ci-après au chapitre V.6 ».
Le chapitre V.6. stipule des charges prévisionnelle à hauteur de 400 euros hors taxes par an, hors impôt foncier.

Le chapitre V.7. stipule enfin le versement d’un dépôt de garantie à hauteur de 2 575 euros équivalent à trois mois de loyer hors taxes hors charges à la date de signature du bail.

Ainsi qu’il a été précédemment exposé, Monsieur [T] n’a payé qu’une somme de 3 210 euros correspondant à trois mois de loyers et provisions sur charges TTC. Les loyers et provisions sur charges sont impayées depuis le 1er août 2022.

Monsieur [T] se trouve donc en défaut de paiement depuis cette date. Après le commandement de payer valant mise en demeure de payer dans le délai d’un mois, il n’a procédé à aucun versement depuis lors.

L’inexécution par Monsieur [T] de son obligation principale de payer les loyers et provisions sur charges pendant une durée de plus de onze mois constitue un manquement grave du preneur aux obligations issues du contrat de bail. Une telle inexécution justifie en conséquence que la résiliation du bail soit prononcée.

Son expulsion sera ordonnée. Il n’y a pas lieu d’assortir cette mesure d’une astreinte.

C. Sur les montants dus en exécution du contrat de bail

L’article 1353 du code civil dispose que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

La société Isipho réclame la somme de 32 129,86 euros correspondant au montant du dépôt de garantie, aux loyers échus jusqu’au 3ème trimestre 2024, aux charges locatives pour la période du 1er mai 2022 au 31 mai 2023 et aux frais du commandement de payer du 13 juin 2023.

Sur le dépôt de garantie :

Le contrat de bail stipule que le preneur versera la somme de 2 575 euros, cette somme équivalant à trois mois de loyers hors taxes hors charges. Ainsi, le bailleur ne pouvait appliquer un taux de TVA sur cette somme. Seule la somme de 2 575 euros est due par la société Isipho au titre du dépôt de garantie.

Sur les loyers :

Le loyer stipulé initialement était de 10 300 euros HT, soit 12 360 euros TTC.

Ainsi, les loyers dus TTC jusqu’à la date d’anniversaire du bail s’élèvent à :
- 2 060 euros entre le 1er mai 2024 et le 30 juin 2022 ;
- 3 090 euros entre le 1er juillet 2022 et le 30 septembre 2022 ;
- 3 090 euros entre le 1er octobre 2022 et le 31 décembre 2022 ;
- 3 090 euros entre le 1er janvier 2023 et le 31 mars 2023 ;
- 3 090 euros entre le 1er avril 2023 et le 30 juin 2023.

La date d’anniversaire du bail étant le 1er mai 2023, la société Isipho était bien fondée à indexer le loyer à compter du 1er juillet 2023 comme elle l’a fait. Le dernier indice connu à cette date était celui du premier trimestre 2023, soit 2 077.

Ainsi, les loyers dus jusqu’à la date suivante d’anniversaire du bail s’élèvent à :
- 3 402,92 euros entre le 1er juillet 2023 et le 30 septembre 2023 ;
- 3 402,92 euros entre le 1er octobre 2023 et le 31 décembre 2023 ;
- 3 402,92 euros entre le 1er janvier 2024 et le 31 mars 3024 ;
- 3 402,92 euros entre le 1er avril 2024 et le 30 juin 2024.

La société Isipho n’a pas procédé à l’indexation à compter de la date d’anniversaire suivante dès lors qu’elle ne réclame que la somme de 3 402,92 euros au titre du loyer dû entre le 1er juillet 2024 et le 30 septembre 2024, ce dont il convient de prendre acte.

Il en résulte que Monsieur [T] doit la somme de 31 434,60 euros au titre des loyers échus au 30 septembre 2024.

Sur les charges :

Le bail stipule que le preneur versera la somme annuelle de 400 euros hors taxes par an (soit 480 euros TTC) au titre des provisions sur charges et que les provisions seront versées mensuellement avec chaque terme du loyer.

Aux termes du décompte établi par la société Isipho (annexe 39), cette dernière met en compte :
- la somme de 400 euros au titre de « l’avance de charges prévisionnelles », cette somme étant comprise dans la facture du 28 avril 2023, soit 2 420 euros réclamés au titre du « solde du loyer 2ème trimestre 2022 »)
- la somme de 145,30 euros pour les charges dues entre le 1er mai 2022 et le 31 mai 2023.

Il y a lieu de considérer, à défaut d’explication de la part du bailleur, que la somme de 145,30 euros TTC correspond aux charges dues entre le 1er mai 2022 et le 31 mai 2023 après régularisation, aucune autre charge pour la période postérieure n’étant par ailleurs réclamée. Il n’y a donc pas lieu de retenir en sus le montant de 400 euros correspondant vraisemblablement aux provisions sur charges dues pour la même période avant régularisation.

Seul le montant de 145,30 euros TTC sera donc retenu, n’étant par ailleurs par contesté par Monsieur [T].

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le montant dû en exécution du contrat de bail, dans la limite des sommes réclamées par le bailleur, s’élevait, au 30 septembre 2024, à la somme totale de 34 154,90 euros (2 575 + 31 434,60 + 145,30). Après déduction du versement de 3 210 euros réalisé par Monsieur [T], l’arriéré locatif s’élève à 30 944,90 euros.

Monsieur [T] sera donc condamné à payer à la S.C.I. Isipho la somme de 30 944,90 euros au titre de l’arriéré locatif au 30 septembre 2024.

Il sera en outre condamné à payer la somme de 3 402,92 euros TTC par trimestre, outre indexation, au titre des loyers échus entre le 1er octobre 2024 et la date du présent jugement prononçant la résiliation judiciaire du contrat.

D. Sur l’indemnité d’occupation

Ainsi qu’il a été précédemment exposé, le bail stipule en son article 23 que : « L’indemnité d’occupation à la charge du preneur en cas de non délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail par suite de congé, sera établie forfaitairement de plein droit et sans aucun préavis sur la base du loyer global de la dernière année de location, majorée de cinquante pour cent (50%) calculée prorata temporis avec un minimum d’un trimestre ».

En l’espèce, le loyer global de la dernière année de location s’élève à 13 611,68 euros TTC. L’indemnité d’occupation annuelle s’élève donc à 20 417,52 euros, soit un montant mensuel de 1 701,46 euros.

Monsieur [T] sera donc condamné à payer à la société Isipho la somme mensuelle de 1 701,46 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du présent jugement et jusqu’à la libération complète des locaux.

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d'une partie qui bénéficie de l'aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l'instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.
Monsieur [T], qui succombe partiellement à l’instance, sera condamné aux dépens.

Il n’y a pas lieu de le condamner aux frais du commandement de payer visant la prétendue clause résolutoire dès lors que ladite clause n’existe pas et qu’un tel acte n’était en conséquence pas un préalable nécessaire à l’instance.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

Partie perdante, Monsieur [T] sera condamné à payer à la société Isipho la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS