TJ 67482, 28 mai 2025, RG 24/01416

N° RG 24/01416 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NELC

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 3]
[Adresse 6]
[Localité 4]

11ème civ. S1

N° RG 24/01416
N° Portalis DB2E-W-B7I-NELC

Minute n°25/

Copie exec. à :
- Me Jean WEYL
- M. [N]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 28 MAI 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. NEOLIA
Immatriculée au RCS de BELFORT sous le n°305 918 732
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Jean WEYL, substitué par Me Léa MOUREY, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 111

PARTIE REQUISE :

Monsieur [L] [N]
né le 21 Décembre 1992 à [Localité 8] (RUSSIE)
demeurant [Adresse 5] - [Adresse 7]
[Localité 4]
comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé
Maryline KIRCH, Greffier
En présence de [P] [O], auditrice de justice

DÉBATS :
A l'audience publique du 11 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 28 Mai 2025.

ORDONNANCE :
Contradictoire en premier ressort,
Rendue par mise à disposition au greffe,
Signée par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 9 janvier 2020 avec prise d'effet au 1er février 2020, la SA NEOLIA a loué à Monsieur [L] [N] un local à usage d'habitation situé [Adresse 7] au [Adresse 5] [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 430,91 euros outre 122,10 euros de provision pour charges, payable à terme échu.

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2024, la SA NEOLIA a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 439 euros au titre des loyers et charges échus au 17 juin 2024, loyer du mois de mai 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 21 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2024, la SA NEOLIA a fait assigner Monsieur [L] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg en référé et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le locataire à payer à titre provisionnel la somme de 3 734,47 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois mois d'août 2024 (terme du mois d'août 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et sa dénonciation à la CCAPEX.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 11 octobre 2024.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 11 mars 2025.

A cette audience, la SA NEOLIA, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 6 372,90 euros, au titre des loyers et charges échus au 27 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus. La demanderesse précise que la dette locative s'est aggravée et que le dernier paiement du loyer remonte au mois de juillet 2024.

Cité par acte délivré à étude, Monsieur [L] [N] comparaît. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais précise être dans une situation financière précaire et ne disposer d'aucune ressource ayant arrêté de travailler à la suite d'une agression. Il indique n'avoir pas de solution de relogement et espérer reprendre un travail en intérim pour pouvoir verser 100 euros par mois pour apurer la dette locative. Il explique n'avoir aucun justificatif à produire sur sa situation.

Aucun rapport de de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives n'est pas parvenu à la juridiction.

L’affaire est mise en délibéré au 28 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande
Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 21 juin 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins deux mois avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 11 octobre 2024, soit plus de deux mois avant l'audience du 11 mars 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l'obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le paiement des loyers et charges impayés
Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SA NEOLIA verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

En l'espèce, la 3F GRAND EST verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est établie tant dans son principe que dans son montant.

Le défendeur, qui comparaît ne conteste pas la dette et ne justifie pas ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l’existence d’un fait susceptible de la libérer de son obligation au paiement des loyers et des charges.

Il ressort des pièces fournies qu'au 27 février 2025, la dette locative de Monsieur [L] [N] s’élève à la somme de 6 372,90 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de janvier 2025 inclus.

La preuve de l’obligation au paiement de cette somme, due en vertu du contrat de bail jusqu’à sa résiliation, puis à titre d’indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, pour compenser le préjudice subi par le demandeur du fait de l’occupation sans droit ni titre du logement, n’est pas sérieusement contestable.

Par conséquent, il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme à titre provisionnel sans qu'il y ait lieu de lui accorder des délais de paiement dans la mesure où Monsieur [L] [N] n'a pas repris le paiement du loyer courant et ne dispose d'aucune ressource pouvant lui permettre de respecter des délais de paiement.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article intitulé TITRE 7 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 20 juin 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 21 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Monsieur [L] [N] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Sur l'indemnité d'occupation
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 21 août 2024 et que Monsieur [L] [N] est occupant sans droit ni titre. Il n'est pas sérieusement contestable qu'il est redevable d'une indemnité d'occupation afin de compenser la perte de jouissance du bien.

Dès lors, Monsieur [L] [N] sera condamné à titre provisionnel au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer indexé et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [L] [N] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA NEOLIA et en l'absence d'éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur [L] [N] sera condamné à verser au demandeur la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS