TJ 67482, 28 mai 2025, RG 24/07442

N° RG 24/07442 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M7AC

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]

11ème civ. S1

N° RG 24/07442
N° Portalis DB2E-W-B7I-M7AC

Minute n°25/

Copie exec. à :
- SEDES
- M. [M] [X] [C]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 MAI 2025

DEMANDERESSE :

SEDES - SOCIETE COOPERATIVE DE LOGEMENTS POPULAIRES (anciennement SOCOLOPO)
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Madame [J] [P], employée régulièrement munie d’un pouvoir

DEFENDEUR :

Monsieur [H] [M] [X] [C]
demeurant [Adresse 1]
[Localité 4]
comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH, Greffier
En présence de [T] [G], auditrice de justice

DÉBATS :
A l'audience publique du 11 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 28 Mai 2025.

JUGEMENT :
Contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 24/07442 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M7AC

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 28 juillet 2021 avec prise d'effet à la même date, la Société Coopérative de Logements Populaires (ci-après la SEDES) a loué à Monsieur [H] [M] [X] [C] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 276,34 euros outre 74,58 euros de provision pour charges, payables à terme échu au plus tard le 5 du mois suivant.

Par acte de commissaire de justice du 9 avril 2024, la SEDES a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 162,35 euros au titre des loyers et charges échus au 8 avril 2024, loyer du mois de mars inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 10 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 juin 2024, la SEDES a fait assigner Monsieur [H] [M] [X] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le locataire à payer la somme de 1 937,59 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 11 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle de 418 euros sous réserve de l'indexation des loyers et ce à compter du 11 juin 2024 et jusqu'à la libération complète des lieux,condamner le locataire à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et sa dénonce à la CCAPEX.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 17 juin 2024.

L'affaire a été appelée à l'audience du 11 février 2025 puis renvoyée à l'audience du 11 mars 2025 pour production par la bailleresse d'un décompte actualisée et par le locataire de justificatifs quant à ses ressources.

A l'audience du 11 mars 2025, la SEDES, représentée par Madame [J] [P], munie d'un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 1 646,99 euros au titre des loyers et charges échus au 10 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus. La demanderesse précise que le locataire a repris le paiement des loyers courant et verse un supplément, elle indique ne pas s'opposer à l'octroi de délais de paiement tels que proposés par le locataire.

Cité par acte délivré à étude, Monsieur [H] [M] [X] [C], comparant en personne, ne conteste pas la demande ni le montant de la dette. Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 120 euros par mois en sus du loyer pour apurer sa dette locative. Il explique travailler pour deux employeurs différents dans la sécurité, il a des salaires variables pour un cumul en moyenne de 1 500 à 1 700 euros en fonction des mois.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 5 février 2025 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives.

L’affaire est mise en délibéré au 28 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 10 avril 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins deux mois avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 17 juin 2024, soit plus de deux mois avant l'audience du 11 février 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés
Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SEDES verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution. Le locataire ne conteste pas la dette locative ni dans son principe ni dans son montant.

Il ressort des pièces fournies qu'au 10 mars 2025, la dette locative de Monsieur [H] [M] [X] [C] s’élève à la somme de 1 646,99 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de février 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article D qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 9 avril 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 10 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de la situation financière exposée par le locataire et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels ainsi que de l'accord de la bailleresse, il y a lieu d'accorder à Monsieur [H] [M] [X] [C], par application de l'article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 14 mois et de l'autoriser à se libérer par mensualités de 120 euros euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d'attirer l'attention de Monsieur [H] [M] [X] [C] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Monsieur [H] [M] [X] [C] sera alors tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [M] [X] [C] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SEDES les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS