TJ 67482, 28 mai 2025, RG 24/00788

N° RG 24/00788 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M23Q

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 3]
[Adresse 7]
[Localité 4]

11ème civ. S1

N° RG 24/00788
N° Portalis DB2E-W-B7I-M23Q

Minute n°25/

Copie exec. à :
- Me Florence APPRILL-THOMPSON
- M. [H] et Mme [L]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 28 MAI 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. CDC HABITAT, société d’économie mixte venant aux droits de la SNI - Société Nationale Immobilière
Immatriculée au RCS de PARIS sous le n°470 801 168
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 5]
représentée par Me Florence APPRILL-THOMPSON, substituée par Me Léa MOUREY, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 28

PARTIES REQUISES :

Monsieur [B] [H]
demeurant [Adresse 1] [Localité 4]
comparant en personne aux audiences des 26 novembre 2024 et 28 janvier 2025
non comparant, non représenté à l’audience du 11 mars 2025

Madame [R] [L]
demeurant [Adresse 1] [Localité 4]
non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé
Maryline KIRCH, Greffier
En présence de [W] [S], auditrice de justice

DÉBATS :
A l'audience publique du 11 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 28 Mai 2025.

ORDONNANCE :
Réputée contradictoire en premier ressort,
Rendue par mise à disposition au greffe,
Signée par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 21 juillet 2023 avec prise d'effet au 27 juillet 2023, la SA CDC HABITAT a loué à Monsieur [B] [H] et Madame [R] [L], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation ainsi qu'une place de stationnement situés [Adresse 6] (rez-de-chaussée, porte F01), moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 900 euros outre 211,29 euros de provision pour charges, payable d'avance le premier de chaque mois.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2024, la SA CDC HABITAT a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3 323,76 euros au titre des loyers et charges échus au 7 mars 2024, loyer du mois de mars 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 12 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mai 2024, la SA CDC HABITAT a fait assigner Monsieur [B] [H] et Madame [R] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg en référé et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l'expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner les locataires solidairement à payer à titre de provision la somme de 3 041,34 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois 29 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers révisé et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner les locataires in solidum à payer la somme de 600 euros euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 29 mai 2024.

L'affaire a été appelée lors de l'audience du 26 novembre 2024 à laquelle Monsieur [B] [H] a comparu. Il a indiqué que son épouse et lui avaient eu des difficultés avec la CAF suite à un contrôle, que ni les APL ni le RSA ne leur étaient versés et qu'ils avaient fait les démarches pour leur rétablissement, que le déblocage des aides leur permettrait d'apurer la dette.

Madame [R] [L], citée à personne présente au domicile, n'a pas comparu ni personne pour elle.

Le conseil de la demanderesse a faire parvenir une fiche pour une mise en délibéré sur pièces.

Il a été donné lecture par le juge des conclusions reçues le 7 novembre 2024 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives aux termes desquels les locataires n'ont plus de ressources depuis juin 2024 en raison d'un contrôle CAF et suspension des droits au RSA, les démarches pour la régularisation des dossiers sont en cours, la reprise du paiement du loyer pourrait intervenir lors du rétablissement des droits.

Le tribunal a renvoyé l'affaire à l'audience du 28 janvier 2025.

A l'audience du 28 janvier 2025, le conseil de le SA CDC HABITAT a précisé que la dette locative s'élevait désormais à la somme de 10 788,04 euros et qu'aucun règlement du loyer n'était fait depuis mai 2024, elle a indiqué être opposée à d'éventuels délais de paiement.

Monsieur [B] [H], comparant en personne, a indiqué reconnaître la dette et ne pas la contester et a confirmé qu'aucune reprise du paiement du loyer n'était intervenue. Il a précisé que la CAF avait à nouveau réclamé des documents dans le cadre du rétablissement des aides et que le déblocage de ces dernières devraient avoir lieu sous 1 à 2 mois, il a justifié des démarches et du blocage des aides via son comptes à la CAF et précisé que le couple n'avait aucune ressources.

Le tribunal a ordonné un dernier renvoi de l'affaire au 11 mars 2025.

A cette audience, la SA CDC HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 11 961,20 euros, au titre des loyers et charges échus au 26 février 2025, terme du mois de février 2025 inclus. Elle précise s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement.

Monsieur [B] [H] et Madame [R] [L] n'ont pas comparu ni personne pour eux.

L’affaire est mise en délibéré au 28 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande
Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 12 mars 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins deux mois avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 29 mai 2024, soit plus de deux mois avant l'audience du 26 novembre 2024 renvoyée à l'audience du 28 janvier 2025 puis du 11 mars 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l'obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le paiement des loyers et charges impayés
Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SA CDC HABITAT verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est établie tant dans son principe que dans son montant.

Les défendeurs, qui ne contestent pas la dette, ne justifient ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l’existence d’un fait susceptible de la libérer de son obligation au paiement des loyers et des charges.

Il ressort des pièces fournies qu'au 26 février 2025, la dette locative de Monsieur [B] [H] et Madame [R] [L] s’élève à la somme de 11 961,20 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de février 2025 inclus.

La preuve de l’obligation au paiement de cette somme, due en vertu du contrat de bail jusqu’à sa résiliation, puis à titre d’indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, pour compenser le préjudice subi par le demandeur du fait de l’occupation sans droit ni titre du logement, n’est pas sérieusement contestable.

Par conséquent, il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme à titre provisionnel sans qu'il y ait lieu à délai de paiement dans la mesure où le paiement du loyer courant n'est pas repris, que la dette est très conséquente et que les locataires n'ont aucune capacité à faire face à des délais de paiement.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire
En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023, seule applicable eu égard à la date du contrat de bail conclu entre les parties, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 7 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le délai imparti par le commandement ayant été à tort de six semaines, il convient d’examiner si le commandement, délivré le 12 mars 2024 aux locataires, est resté infructueux pendant deux mois, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 alors applicables et aux stipulations de la clause résolutoire figurant au contrat à l’article 10.

Il ressort des décomptes produits que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. En effet, les locataires ne procèdent plus à aucun versement depuis le 8 mai 2024.

Ce manquement s'est ainsi perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 12 mars 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 13 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Monsieur [B] [H] et Madame [R] [L] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Sur l'indemnité d'occupation
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 13 mai 2024 et que Monsieur [B] [H] et Madame [R] [G] sont occupants sans droit ni titre. Il n'est pas sérieusement contestable qu'ils sont redevables d'une indemnité d'occupation afin de compenser la perte de jouissance du bien.

Dès lors, Monsieur [B] [H] et Madame [R] [L] seront également condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer indexé et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [B] [H] et Madame [R] [L] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu de la situation financière respectives des parties et en équité, il y a lieu de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS