TJ 67482, 28 mai 2025, RG 24/09728

N° RG 24/09728 - N° Portalis DB2E-W-B7I-ND7M

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 7]

11ème civ. S1

N° RG 24/09728
N° Portalis DB2E-W-B7I-ND7M

Minute n°25/

Copie exec. à :
- Me Camille BLANCHARD
- Mme [M]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier
Valérie REDON-REY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 MAI 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [C]
né le 04 Septembre 1980 à [Localité 6] (21)
demeurant [Adresse 2]

Madame [E] [X] [L]
née le 14 Août 1977 à [Localité 3] (68)
demeurant [Adresse 2]

représentés ensemble par Me Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, substituée par Me Camille BLANCHARD, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 191

DEFENDERESSE :

Madame [J] [M]
née le 25 Novembre 1955 à [Localité 5] (57)
demeurant [Adresse 1]
[Localité 7]
non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH, Greffier
En présence de [H] [S], auditrice de justice

DÉBATS :
A l'audience publique du 11 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 28 Mai 2025.

JUGEMENT :
Réputé contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 24/09728 - N° Portalis DB2E-W-B7I-ND7M

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 29 mars 2021 avec prise d’effet au 1er avril 2021, Monsieur [Y] [C] et Madame [E] [L], avec le concours de la SEGESCA CITYA IMMOBILIER, ont donné à bail d’habitation à Madame [J] [M], un logement situé dans la [Adresse 1] au [Adresse 1] à [Localité 7] (1er étage).

Par acte de commissaire de justice délivré le 25 septembre 2023, les bailleurs ont donné congé à Madame [J] [M] pour le 31 mars 2024 en lui indiquant que le congé était justifié par sa décision de vendre le bien immobilier sur le fondement de l’article 15 II de la loi susmentionnée et en l’informant des conditions de la vente projetée. Il lui a été précisé qu’à défaut d’accepter l’offre de vente dans un délai de deux mois à compter du préavis, elle serait déchue de son droit de préférence et devrait, en conséquence, avoir libéré les lieux au 31 mars 2024. La notice d’information relative aux obligations du bailleur a été jointe à l’acte et les alinéas 1 à 6 de l’article 15 de la loi susmentionnée étaient reproduits à l’acte.

Les bailleurs par l’intérmédiaire de l’agence de gestion locative ont mis en demeure Madame [J] [M] par courrier du 21 décembre 2023 d’avoir à régler la somme de 1 546,71 euros au titre d’arriérés de loyers et de charges.

Par courrier du 25 mai 2024, la locataire a informé l’agence de gestion locative de l’envoi d’un chèque de 4 600 euros en règlement et a précisé que le solde serait envoyé en fin du mois. Elle a précisé que son fils qui occupe l’appartement n’avait pas pu le quitter et a demandé pour lui une prolongation d’un mois.

Par acte de commissaire de justice du 11 juin 2024, les bailleurs ont fait à la locataire sommation de quitter les lieux sans délai ainsi que sommation d’avoir à payer la somme de 2 433,41 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges arrêté au 30 mai 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2024 Monsieur [Y] [C] et Madame [E] [L] ont assigné Madame [J] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG, aux fins de voir :
Valider le congé pour vendre signifié le 25 septembre 2023 et constater que Madame [J] [M] est occupant sans droit ni titre depuis le 31 mars 2024 ;
ordonner l’expulsion de Madame [J] [M] ainsi que tout occupant de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
Condamner Madame [J] [M] à leur payer la somme de 2 053,31 euros au titre dse loyers et charges impayés, à réactualiser au jour de l’audience ;
Autoriser Monsieur [Y] [C] et Madame [E] [L], à défaut de libération volontaire des locaux par [J] [M], à procéder à son expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
Condamner Madame [J] [M] à leur une indemnité d’occupation mensuelle de au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux, soit la somme de 873,30 euros ;
juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixé sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l’occupant n’aura pas quitté les lieux ;
juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer du 11 juin 2024 ;
Condamner Madame [J] [M] à leur payer à la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Madame [J] [M] aux dépens en ce compris les frais de la sommation conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;
Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.
Ils se prévalent de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 aux termes duquel « à l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local ».

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 mars 2025.

Monsieur [Y] [C] et Madame [E] [L] , représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance sauf à actualiser leur créance au titre des arriérés de loyers et de charges, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 3 629,68 euros au 7 mars 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse. Ils précisent qu’un virement important a été effectué par Madame [J] [M] mais que la dette n’est pas solidée. Ils sont opposés à d’éventuels délais de paieemnt.

Citée à étude, Madame [J] [M], ne comparait pas ni personne pour elle.

Madame [J] [M] ne s’est pas rendue aux divers rendez-vous fixés en vue de l’établissement du rapport d’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives.

L’affaire est mise en délibéré au 28 mai 2025.

MOTIFS

Sur l’occupation sans droit ni titre et l’indemnité d’expulsion

En application du paragraphe I de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de 6 mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d'acquisition d'un bien occupé :
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Selon le paragraphe II du même article, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente.

Aux termes du paragraphe III du même article, le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

En l’espèce, au soutien de sa demande, les demandeurs produisent, notamment, outre le congé pour vendre précité :
une copie de l’acte sous-seing privé par lequel ils ont, par l’intermédiaire de l’agence immobilière SEGESCA CITYA IMMOBILIER, donné à bail pour une durée de trois ans prenant effet le 1er avril 2021 à Madame [J] [M] un local à usage d’habitation, sis un logement situé dans la [Adresse 1] au [Adresse 1] à [Localité 7] (1er étage),
une sommation de quitter les lieux sans délai et sommation de payer adressée à la défenderesse et déposée à étude le 11 juin 2024 l’informant notamment de sa qualité d’occupante sans droit ni titre,
des relevés de compte adressés à Madame [J] [M] et concernant le logement en question,
l’avis de taxe fonctière pour 2024 concenant le bien situé [Adresse 1] à [Localité 7] adressé à Monsieur [Y] [C],
un courrier du 25 mai 2024 de Madame [J] [M] informant l’agence de gestion locative de l’envoi d’un chèque de 4 600 euros en règlement et précisant que le solde serait envoyé en fin du mois, elle y précise que son fils qui occupait l’appartement n’avait pas pu le quitter et demande pour lui une prolongation d’un mois,
des courriers des 3 et 4 novembre 2024 de l’agence de gestion locative et de Madame [J] [M] desquels il ressort que cette dernière prétend avoir dénoncé à l’agence le bail le 9 octobre 2023 et ne plus occuper le logement, que c’est son fils qui l’occuperait depuis à son insu, ce dernier souhaitant également répondre favorablementà l’offre de vente ; elle précise qu’elle pensait qu’il avait fait le nécessaire pour régler l’arriéré de loyer mais n’avoir plus eu de nouvelle de sa part ; l’agence démentait avoir reçu un congé de la part de Madame [J] [M] et indiquait qu’il s’agissait là d’une tentative pour “retourner la situation à son avantage”.
Madame [J] [M], non comparante, ne conteste pas la prise d’effet du bail au 1er avril 2021, de sorte que celui-ci arrivait à échéance au 31 mars 2024. Les bailleurs étaient donc en droit de donner congé à leur locataire pour vendre le logement, en application de l’article 15 paragraphe 1 de la loi précitée.

Elle ne démontre par ailleurs aucunement avoir donné congé aux bailleurs ni avoir quitté les lieux.

Aux termes du congé pour vendre produit, l’acte mentionne bien que le congé est justifié par la décision des bailleurs de vendre le logement et a été donné six mois avant l’échéance, ce dernier ayant été signifié le 25 septembre 2023. Il en résulte que, depuis le 1er avril 2024, Madame [J] [M], qui n’a pas accepté l’offre de vente, est déchue de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

De plus, le maintien de Madame [J] [M] dans les lieux n’étant pas contesté par cette dernière, il y a lieu de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail (y compris les révisions ou réajustement du loyer) jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés. Aux termes des relevés de compte produits par le demandeur, cette somme est égale à 1 207,00 euros hors provisions sur charges.

Il conviendra donc de constater que Madame [J] [M] ne dispose plus de titre pour occuper le logement depuis le 1er août 2024 et qu’en conséquence, elle est condamnée au paiement de la somme de 873,30 euros provisions sur charges comprises à titre d’indemnité mensuelle d’occupation.

Elle devra en conséquence libérer les lieux de sa personne, de ses biens et restituer les clés à compter de la signification de la présente décision ; à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, son expulsion sera ordonnée, conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec, si nécessaire, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de loyers et charges

En vertu des articles 1103 et 1217 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et leur exécution partielle peut justifier que le créancier poursuive en exécution forcée de l’obligation.
Or, en application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est dans l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est établie tant dans son principe que dans son montant.

La défenderesse, qui ne comparaît pas, ne conteste pas la dette, ne justifie ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par les demandeurs, ni de l’existence d’un fait susceptible de la libérer de son obligation au paiement des loyers et des charges.

Il ressort des pièces fournies, qu’au 7 mars 2025, la dette locative de Madame [J] [M] s’élève à la somme de 3 629,68 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usge d’habitation, échéance du mois de mars 2025 incluse.

Dès lors, il convient de condamner Madame [J] [M] au paiement de cette somme. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [J] [M], partie perdante, supportera les dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu à condamner Madame [J] [M] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS