TJ 93008, 5 mai 2025, RG 25/00417

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/00417 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2T4U

Minute : 25/00148

S.C.I. DE L’[Adresse 9]
Représentant : Maître Christophe EDON de la SELEURL CHRISTOPHE EDON CONSEIL - C.E.C, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0472

C/

Monsieur [B] [L]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Christophe EDON de la SELEURL CHRISTOPHE EDON CONSEIL - C.E.C

Copie certifiée conforme délivrée à :
Monsieur [B] [L]

Le

ORDONNANCE DE REFERE
DU 05 Mai 2025

Ordonnance rendue par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 05 Mai 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 24 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. DE L’[Adresse 9]
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Maître Christophe EDON de la SELEURL CHRISTOPHE EDON CONSEIL - C.E.C, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0472

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [L]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 7]
non comparant

D'AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 1er février 2023, la SCI DE L’[Adresse 9] a donné à bail à Monsieur [B] [L] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 550 euros outre des provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI DE L’[Adresse 9] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 6.397,10 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’octobre 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 8 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 décembre 2024, la SCI DE L’[Adresse 9] a fait assigner Monsieur [B] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner Monsieur [B] [L] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 9 décembre 2024, soit la somme de 6.670,63 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter de l'assignation ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, cette indemnité étant liquidée à la date de l’assignation à la somme provisionnelle de 6 600 euros, et avec conservation du dépôt de garantie,
- condamner Monsieur [B] [L] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SCI DE L’[Adresse 9] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 8 octobre 2024.

A l'audience du 24 mars 2025, la SCI de l’[Adresse 9], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à titre provisionnel à la somme de 7.015,79 euros. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés d’office.

Bien que régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [B] [L] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 3 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI DE L’[Adresse 9] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 9 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 31 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 1er février 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 octobre 2024, pour la somme en principal de 6.397,10 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 décembre 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Monsieur [B] [L] étant sans droit ni titre depuis le 10 décembre 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Enfin la demande au titre de la conservation du dépôt de garantie est sérieusement contestable dans la mesure où cette somme a vocation à couvrir les réparations locatives dont leur montant n’est pas encore connu, faute pour le locataire expulsé d’avoir quitté les lieux à ce stade. Cette demande sera en conséquence rejetée.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [B] [L] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la SCI DE L’[Adresse 9] produit un décompte démontrant que Monsieur [B] [L] reste lui devoir la somme de 7.015,79, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à avril 2024 inclus. Les sommes réclamées au titre de l’échéance d’avril 2025 sont sérieusement contestables car non encore échues. Elles seront en conséquence retirées.

Pour la somme au principal, Monsieur [B] [L], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 6.440,79 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
Monsieur [B] [L] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 25 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l'indemnité s'analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d'office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l'article 1231-5 du code civil et est au sruplus illicite au regard de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.

Sur l’octroi de délais de paiement d’office

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la locataire en situation de régler sa dette locative, à la condition, notamment, que celle-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

En l'espèce, Monsieur [B] [L] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Cependant, la dette est importante et l’absence de connaissance de sa situation financière ne permet pas de fixer des mensualités qu’il sera susceptible d’honorer dans le délai légal précité. En conséquence il ne sera pas octroyé de délais de paiement au défendeur.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI DE L’[Adresse 9] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS