TJ 93008, 26 mai 2025, RG 25/00941

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 25/00941 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2SWA

Minute : 25/00615

SAS ACTION LOGEMENT SERVICE
Représentant : Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

C/

Monsieur [C] [F]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR

Copie certifiée conforme délivrée à :
Monsieur [C] [F]

Le

JUGEMENT DU 26 Mai 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 26 Mai 2025;

par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 07 Avril 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SAS ACTION LOGEMENT SERVICE
[Adresse 5]
[Localité 6]
représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [F]
[Adresse 4]
[Localité 8]
comparant

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 23 mai 2022, la SCI [Adresse 4] a donné à bail à Monsieur [C] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 10]. Suivant acte sous signature privée en date du même jour, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution du locataire.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 22 octobre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 1.227,61 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 3 janvier 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [C] [F] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,Ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, ainsi que sa condamnation à verser une indemnité d’occupation,Condamner Monsieur [C] [F] à lui verser la somme de 1.593,61 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et pour le surplus à compter de l’assignation, sous réserve d’actualisation au jour de la décision à intervenir,Condamner le défendeur à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 7 avril 2025.

A cette date, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de la dette locative à hauteur de 1.593,11 euros, précisant que le loyer courant a été repris avant l’audience. Elle s’en rapporte quant à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [C] [F] comparaît en personne. Il reconnait la dette et sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50 euros mensuels. La décision sera contradictoire.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 26 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intérêt à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

Il sera constaté au visa de l’article 1346-1 du code civil que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES remplit les conditions de la subrogation conventionnelle, en produisant notamment l’acte de cautionnement et les quittances subrogatoires signées par le bailleur.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 17 janvier 2025 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 29 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 janvier 2025.

En conséquence, l’action introduite par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice aux locataires 22 octobre 2024, pour la somme en principal de 1.227,61 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 23 décembre 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il ressort du décompte fourni par le bailleur que la dette locative s’élève, frais déduits, à 1.593,11 euros au 3 avril 2025.

Le locataire sera condamné à verser cette somme au bailleur, portant intérêts à compter du 22 octobre 2024, date du commandement, sur la somme de 1.227,61 euros visée en principal, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le défendeur a indiqué spontanément à l’audience sa volonté de se maintenir dans les lieux. Conformément aux dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Il convient donc d’analyser la volonté de se maintenir dans les lieux comme une demande d’octroi de délais de paiement suspensifs d’acquisition de la clause résolutoire.
La demanderesse a en outre exposé à l’audience que la locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Le locataire sera autorisé à se libérer de sa dette locative suivant 31 mensualités de 50 euros, et une 32ème mensualité soldant la dette en principal et intérêts. Ces mensualités seront dues à compter du premier mois suivant la signification de la présente décision, et à la date d’exigibilité du loyer courant.

Il sera rappelé au dispositif de la présente décision, comme il l’a été à l’audience, que ces mensualités sont dues en plus du loyer courant, et que tout manquement du locataire au paiement de son loyer courant ou d’une mensualité due entraînera l’acquisition de la clause résolutoire et donnera au bailleur la possibilité d’expulser le locataire, ce dernier devenant par suite et en outre redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent au loyer et aux charges dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les autres demandes

Monsieur [C] [F], qui perd le procès, sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Monsieur [C] [F] sera condamné à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS