TJ 93008, 26 mai 2025, RG 25/01273

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/01273 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2UHG

Minute : 25/00617

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
Représentant : Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

C/

Monsieur [H] [D]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR

Copie certifiée conforme délivrée à :
Monsieur [H] [D]

Le

JUGEMENT DU 26 Mai 2025

Jugement rendu par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 26 Mai 2025;

par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 07 Avril 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [D]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 7]
non comparant

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date 12 janvier 2021, Monsieur [L] [Y] a donné à bail à Monsieur [H] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 7] à [Localité 9].

Suivant acte sous signature privée en date du 12 janvier 2021, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution du locataire au titre de ses engagements locatifs.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 29 juillet 2024, La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 897,76 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 22 janvier 2025, La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [H] [D] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,Ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, ainsi que sa condamnation à verser une indemnité d’occupation,Condamner Monsieur [H] [D] à lui verser la somme de 1.347,24 euros au titre des loyers et charges impayés, sous réserve d’actualisation au jour de la décision à intervenir,Condamner le défendeur à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens
L’affaire a été appelée à l’audience du 7 avril 2025.

A cette date, La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de la dette locative à hauteur de 2.752,62 euros, terme de mars 2025 inclus, produisant les quittances subrogatives afférentes.

Monsieur [H] [D], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu. La décision sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 26 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 24 janvier 2025 soit au moins six semaines avant l’audience, et le bailleur étant une personne physique, la notification à la CCAPEX de la situation d’impayé n’est pas prescrite à peine d’irrecevabilité.

En outre, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit l’acte de cautionnement et les quittances subrogatives dont elle se prévaut tant pour sa demande en résiliation et en expulsion que pour celle en paiement.

En conséquence, l’action introduite par La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice aux locataires le 29 juillet 2024, pour la somme en principal de 897,76 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 30 septembre 2024.

Sur l’absence de délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le défendeur ne comparaissant pas et n’ayant communiqué au tribunal aucune information relative à sa situation personnelle, il est impossible de considérer qu’il se trouve en situation de régler sa dette locative.

L’expulsion du locataire sera donc ordonnée.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les indemnités d’occupation, dues au titre de l’article 1240, visant sur ce fondement délictuel à indemniser le bailleur de la perte de revenu que constitue l’occupation du logement, au regard au surplus des dispositions de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prohibant toute clause pénale dans un contrat de bail soumis à son champ d’application, ne saurait être d’un montant supérieur aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, outre les charges dument justifiées.

Il ressort du décompte fourni par la demanderesse que la dette locative pour laquelle elle est subrogée dans les droits du bailleur s’élève à 2.752,62 euros, échéance de mars 2025 incluse.

Le locataire sera condamné à verser cette somme à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, outre une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du mois d’avril 2025, équivalente au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du contrat de bail et des charges dument justifiées, sur présentation des quittances subrogatives afférentes, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les autres demandes

Monsieur [H] [D], qui perd le procès, sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Monsieur [H] [D] sera condamné à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS