TJ 93008, 15 mai 2025, RG 25/01146

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 11]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 12]

REFERENCES : N° RG 25/01146 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2TYH

Minute : 25/00476

Madame [X] [U] [Z] [H] [G]
Représentant : Me BODIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0182
Monsieur [F] [N] [H] [G]
Représentant : Me BODIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0182

C/

Monsieur [M] [O]
Monsieur [Y] [T]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Aurélie BODIN

Copie certifiée conforme délivrée à :
Monsieur [M] [O]
Monsieur [Y] [T]

Le

JUGEMENT DU 15 Mai 2025

Jugement rendu par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 15 Mai 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 03 Avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Madame [X] [U] [Z] [H] [G]
[Adresse 6]
[Localité 10]
représentée par Me BODIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0182

Monsieur [F] [N] [H] [G]
[Adresse 9]
[Localité 8]
représenté par Me BODIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0182

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [O]
[Adresse 4]
[Localité 11]
comparant

Monsieur [Y] [T]
[Adresse 5]
[Localité 7]
non comparant

D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE

Madame [X] [U] [Z] [H] [G] et Monsieur [F] [N] [H] [G] sont devenus propriétaires d’un bien immobilier à usage d'habitation dans un immeuble situé [Adresse 4] appartenant à leur père Monsieur [E] [H] [G] décédé le 22 avril 2020.

Informé de l’occupation des lieux, Madame [X] [U] [Z] [H] [G] et Monsieur [F] [N] [H] [G] ont fait constater par commissaire de justice le 11 août 2023 l’occupation des lieux par Monsieur [M] [O].

Par acte de commissaire de justice en date des 23 et 24 janvier 2025, Madame [X] [U] [Z] [H] [G] et Monsieur [F] [N] [H] [G] ont fait assigner Monsieur [M] [O] et Monsieur [Y] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis, aux fins de voir :

- constater que Monsieur [M] [O] est occupant sans droit ni titre et en conséquence, ordonner, à défaut de départ volontaire, son expulsion immédiate, et sous une astreinte de 100 euros par jour de retard, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec l’aide de la force publique,
- supprimer le délai de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- ordonner la séquestration des meubles aux frais de Monsieur [M] [O],
- condamner in solidum Monsieur [M] [O] et Monsieur [Y] [K] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale à 771,40 euros à compter du 11 août 2023,
- condamner in solidum Monsieur [M] [O] et Monsieur [Y] [K] au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens en ce compris les frais de constat de commissaire de justice.
A titre subsidiaire, si un titre d’occupation était constaté, il est demandé la résiliation du bail avec l’expulsion des occupants selon les modalités précitées, outre la condamnation in solidum au versement de la somme de 21 600 euros avec intérêts légaux à compter du commandement de payer.

Au soutien de leurs demandes, Madame [X] [U] [Z] [H] [G] et Monsieur [F] [N] [H] [G] font valoir que l'occupation par Monsieur [M] [O] de leur logement est constitutive d'une voie de fait qui leur cause un préjudice matériel et financier important tenant à l'impossibilité de disposer du bien.

A l’audience du 10 mars 2025 à laquelle l’affaire a été appelée, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 3 avril 2025 pour permettre à Monsieur [M] [O] de préparer sa défense.

A l'audience du 3 avril 2025, Madame [X] [U] [Z] [H] [G] et Monsieur [F] [N] [H] [G], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance. Oralement, ils ont contesté la qualité de mandataire de l’ancien propriétaire des lieux décédés, alors que ce dernier était sous mesure de protection depuis 2017 avec une mesure antérieure de sauvegarde de justice. Ils soulignent qu’aucun bail de 2011 n’est produit, qu’aucun loyer n’est versé de sorte que la qualité de locataire du défendeur n’est pas établi. Ils contestent le caractère insalubre du logement alors que les services de la mairie ont seulement constaté l’absence de chauffage fixe dans la chambre, chauffage qui a été installé très rapidement après la notification de l’arrêté. Ils s’opposent ainsi aux demandes formées par le défendeur présent.

Monsieur [M] [O], comparant en personne, s’est prévalu d’un bail signé par le mandataire de l’ancien propriétaire des lieux, Monsieur [Y] [T] le 1er novembre 2015, alors qu’il occupait depui 2011 un studio dans le même immeuble en vertu d’un bail signé avec le propriétaire en personne. Il a déclaré qu’il a arrêté de payer les loyers lorsqu’il a découvert par l’intermédiaire de la CAF que le propriétaire était décédé, en mai 2022. Il reconnaît qu’il a été contacté par le gestionnaire des héritiers du propriétaire décédé, mais qu’il ne savait pas à qui payer le loyer alors que ce dernier refusait de lui délivrer des quittances. Il soutient que le logement est insalubre, qu’il y a du plomb, qu’il a du entreprendre des travaux dans le logement alors qu’il a deux enfants en bas âge.

Bien que régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [Y] [T] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Il sera par conséquent statué par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’expulsion en raison de l'occupation sans droit ni titre du logement

En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un usage prohibé dudit bien que le juge peut faire cesser par l’expulsion des occupants.

Il est constant que le mandant peut être engagé sur le fondement d'un mandat apparent, même en l'absence d'une faute susceptible de lui être reprochée, si la croyance du tiers à l'étendue des pouvoirs du mandataire ou dans les pouvoirs du mandataire est légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier les limites exactes de ces pouvoirs (Cass. ass. plén., 13 déc. 1962 et Cass. 3e civ., 29 avr. 1969). La possibilité d'admettre un mandat apparent est souverainement appréciée par les juges du fond, qui peuvent s'appuyer sur des éléments de présomptions.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [M] [O] occupe le logement litigieux, appartenant à Madame [X] [U] [Z] [H] [G] et Monsieur [F] [N] [H] [G] devenus propriétaires des lieux suite au décès de leur père survenu en 22 avril 2020, à des fins d'habitation. En effet, dans son procès-verbal de constat du 11 août 2023, le commissaire de justice a rencontré sur place Monsieur [M] [O] qui lui a indiqué occuper les lieux depuis la signature d’un contrat de bail en 2015 par l’intermédiaire du mandataire du bailleur, Monsieur [Y] [T] et ne plus payer de loyer compte tenu de l’insalubrité des lieux.

Dès lors, l'occupation des lieux par Monsieur [M] [O] est établie et n’est pas contesté.

Sur l’existence d’un droit ou titre d'occupation, il est produit un contrat de bail signé le 1er novembre 2015 au nom de Monsieur [M] [O], et de Monsieur [Y] [T] comme mandataire de Monsieur [E] [H] [G].

Cependant, malgré les déclarations de Monsieur [M] [O] à l’audience en ce qu’il croyait légitimement que Monsieur [Y] [T] était le mandataire de Monsieur [E] [H] [G], aucun élément produit aux débats ne permet d’établir que cet individu, dans la qualité n’est pas connu (professionnel, gestionnaire), était un proche du propriétaire (lien d’amitié ou familiaux), alors au surplus qu’il n’est démontré aucun versement d’un quelconque loyer depuis la date de conclusion du contrat produit. Aussi l’existence d’un mandat apparent n’est pas établi. En conséquence de ces éléments, Monsieur [M] [O] ne justifie pas d’un droit ou d’un titre d’occupation.

En conséquence, Monsieur [M] [O] occupe les lieux sans droit ni titre et il convient donc d’ordonner son expulsion, selon les modalités détaillées dans le dispositif de la présente décision.

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

S’agissant des meubles, il y a seulement lieu de prévoir qu’en cas d’expulsion, les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, qui permettent d’en régler le sort et il n’y a pas lieu de prévoir d’autres dispositions lesquelles ne sont pas à ce jour nécessaires et ne sont justifiées par aucun litige actuel.

Dans la mesure où il a été fait droit à la demande principale, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation du bail.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents
temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce il n’est aucunement justifié par les propriétaires des lieux que Monsieur [M] [O] est entré dans les locaux par voie de fait. Aucun autre élement ne vient justifier de supprimer le délai précité. Les demandeurs seront déboutés de sa demande à ce titre.

Sur la demande au titre de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasidélictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce afin de préserver les intérêts de Madame [X] [U] [Z] [H] [G] et Monsieur [F] [N] [H] [G], il convient de dire que Monsieur [M] [O] sera redevable, à leur égard, d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 11 août 2023, date à laquelle le commissaire de justice a constaté l’occupation des lieux par Monsieur [M] [O] et jusqu'à libération effective des lieux. Dans la mesure où il a été fait droit à la demande principale, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire en paiement d’un arriéré locatif de 21 600 euros.

Monsieur [Y] [T] n’occupant pas les lieux, la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à son encontre sera rejetée.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation, si Monsieur [M] [T] fait état du caractère insalubre des lieux, les pièces produites et notamment le rapport de visite du 15 janvier 2024 des services d’hygiène de la mairie de [Localité 13] ne font état que de l’absence d’un chauffage dans la chambre pour ce logement, chauffage dont la preuve de l’installation a été rapportée dans le rapport de visite de ce même service le 19 avril 2024.

Aussi, compte tenu, d'une part, des caractéristiques des lieux occupés (2 pièces de 30 mètres carrés), de leur localisation, de la simulation de location du propriétaire (771,40 euros) et, d'autre part, de la nécessité de rendre dissuasive l'occupation tout en compensant le préjudice subi par le demandeur, l'indemnité d'occupation peut être fixée à 650 euros par mois. Monsieur [M] [O] sera ainsi condamné au paiement de cette somme.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du constat de commissaire de justice.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS