TJ 93008, 30 avr. 2025, RG 24/12089

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/12089 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2NOM

Minute : 25/00407

S.A. D’HLM RLF RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES
Représentant : Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0159

C/

Monsieur [L] [P]
Représentant : Me Ludivine LUBAKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0874
Madame [S] [P]
Représentant : Me Ludivine LUBAKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0874

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES

Copie certifiée conforme délivrée à :
Me Ludivine LUBAKI

Le

JUGEMENT DU 30 Avril 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 30 Avril 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 10 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM RLF RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES
[Adresse 6]
[Localité 5]
représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0159

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [P]
[Adresse 4]
[Localité 7]
représenté par Me Ludivine LUBAKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0874

Madame [S] [P]
[Adresse 4]
[Localité 7]
représentée par Me Ludivine LUBAKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0874

D'AUTRE PART EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 5 juillet 2005, la SA d’HLM RLF RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES a donné à bail à Monsieur [L] [P] et Madame [S] [P] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 322,99 euros outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM RLF RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1 825,97 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de janvier 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 27 février 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2024, la SA d’HLM RLF RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES a fait assigner Monsieur [L] [P] et Madame [S] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur, et très subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire aux torts des locataires pour troubles de jouissance,
- ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,
- condamner solidairement Monsieur [L] [P] et Madame [S] [P] à lui payer les loyers et charges impayés au 13 novembre 2024, soit la somme de 224,32 euros avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, et capitalisation des intérêts, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner solidairement Monsieur [L] [P] et Madame [S] [P] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au soutien de ses prétentions, la SA d’HLM RLF RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 27 février 2023.

Appelée à l'audience du 4 février 2025, l'affaire a fait l'objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l'audience du 10 mars 2025.

A l'audience du 10 mars 2025, la SA d’HLM RLF RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement qui reprennent l’ensemble des demandes figurant dans son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à la somme de 346,27 euros, selon décompte en date du 28 février 2025. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, précisant toutefois que le paiement intégral du loyer courant a été repris avant l’audience.

Monsieur [L] [P] et Madame [S] [P], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leurs conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement.

Ils demandent à ce que la demande d’acquisition de la clause résolutoire soit déclarée sans objet, et que le demandeur soit débouté de ses demandes aucun trouble de jouissance n’étant rapporté, outre la condamnation de ce dernier à leur verser la somme de 1 500 euros en réparation de leur préjudice moral et de santé.

Oralement sur question du juge, ils ont demandé la suspension de la clause résolutoire, l’octroi de délais de paiement de la dette sur trois mois compte tenu de leur situation financière (1 200 euros de ressources mensuelles), précisant avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le juge rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “dire et juger” ou de “retenir” qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 2 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM RLF RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le délai de 6 semaines résultant de la loi du 27 juillet 2023 n’étant pas applicable aux baux conclus antérieurement à ladite loi.
En l'espèce, le bail conclu le 5 juillet 2005 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 février 2023, pour la somme en principal de 1 825,97 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, seule la somme de 935 euros ayant été payée dans le délai de deux mois sur les 1 825,97 euros réclamés, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 avril 2023 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile. Contrairement aux dires des défendeurs, au jour de l’assignation et des débats la dette n’était pas soldée, la somme de 161,58 euros restant due au titre du loyer du mois de février 2025 (224,32 euros au jour de l’assignation) comme il sera statué ci-après, le contrat stipulant que le loyer doit être payé à terme échu, la somme réclamée étant dès lors exigible depuis le 28 février dernier jour du mois. Aussi la demande d’acquisition de la clause résolutoire est fondée. Dans la mesure où il a été fait droit à la prétention principale, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires formées par le bailleur au titre de la résiliation judiciaire du bail.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [L] [P] et Madame [S] [P] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La SA d’HLM RLF RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES produit un décompte démontrant que Monsieur [L] [P] et Madame [S] [P] restent lui devoir la somme de 346,27 euros à la date du 28 février 2025. Les frais de poursuite facturés 184,69 euros, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Monsieur [L] [P] et Madame [S] [P] n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qui correspond au loyer du mois de février 2025, payable à terme échu donc exigible depuis le 28 février 2025.

Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 161,58 euros. En revanche sur les intérêts, compte tenu du caractère récent de la dette, les intérêts au taux légal courront à compter de la présente décision. Ils seront condamnés au paiement de cette somme solidairement compte tenu de la solidarité des dettes ménagères.

Monsieur [L] [P] et Madame [S] [P] seront également condamnés solidairement au paiement à compter du 1er mars 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur la demande de délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, à la condition, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par la SA d’HLM RLF RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES démontre que Monsieur [L] [P] et Madame [S] [P] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Par ailleurs, ils proposent un échéancier de paiement qu’ils seront en capacité de respecter compte tenu de leurs ressources.

Au regard de ces éléments, il convient de leur accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est démontré que le paiement intégral du loyer courant a été repris avant l’audience, alors au surplus que la dette a substantiellement diminué et que les défendeurs occupent les lieux depuis près de 20 ans. Aussi il sera fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il est important de préciser que faute pour Monsieur [L] [P] et Madame [S] [P] de respecter les modalités de paiement accordées supra ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
L'article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000€ sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.
Il appartient à la victime de démontrer l’existence d’un préjudice direct et certain engendré par la faute retenue.

En l’espèce, les défendeurs réclament des dommages et intérêts sans fonder juridiquement leur demande. En tout état de cause, au visa des articles précités, il n’est aucunement rapporté une faute du demandeur, pas plus que la réalité du préjudice allégué, de même qu’il n’est pas démontré que le bailleur ait cherché à nuire à ses locataires en initiant la présente procédure qui repose sur un impayé locatif.

En conséquence la demande indemnitaire formée à titre reconventionnel sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [P] et Madame [S] [P], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité et les circonstances de la cause commandent de ne pas faire droit à la demande au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS