TJ 93008, 15 mai 2025, RG 25/01246

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 15]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 17]

REFERENCES : N° RG 25/01246 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2UDJ

Minute : 25/00498

Me [B] [W] - Mandataire
Me [C] [V] - Mandataire
Me [H] [N] - Mandataire
S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION
Représentant : Me Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1651

C/

Monsieur [D] [O]
Monsieur [I] [J], en qualité de caution

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Anne HAUPTMAN

Copie certifiée conforme délivrée à :
Monsieur [D] [O]
Monsieur [I] [J]

Le

JUGEMENT DU 15 Mai 2025

Jugement rendu par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 15 Mai 2025;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 03 Avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Me [B] [W] - Mandataire
[Adresse 9]
[Localité 11]
représentée par Me Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1651

Me [C] [V] - Mandataire
[Adresse 5]
[Localité 14]
représentée par Me Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1651

Me [H] [N] - Mandataire
[Adresse 4]
[Localité 13]
représentée par Me Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1651

S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION
[Adresse 6]
[Localité 12]
représentée par Me Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1651

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [O]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 16]
non comparant

Monsieur [I] [J]
[Adresse 8]
[Localité 10]
non comparant

D'AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 11 octobre 2022, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a donné à bail à Monsieur [D] [O] un appartement à usage d’habitation meublé avec services para-hôteliers situé au [Adresse 7] à [Localité 18], pour une redevance de 736 euros outre une provision sur charges. Par acte en date du même jour, Monsieur [I] [J] s’est porté caution solidaire des engagements de Monsieur [D] [O] pour le paiement du loyer, des charges et de toute dépense afférents à l’exécution du contrat précité, dans la limite de 50 000 euros et sur une période maximale de 10 ans.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 4.617,70 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de septembre 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 11 septembre 2024. Ledit commandement a été dénoncé à la caution par acte du 19 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2025, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION ainsi que ses mandataires dans le cadre de la procédure de sauvegarde de justice, ont fait assigner Monsieur [D] [O] et Monsieur [I] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- condamner solidairement Monsieur [D] [O] et Monsieur [I] [J] à lui payer les loyers et charges impayés au 1er décembre 2024, soit la somme de 7.241,26 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer et de l'assignation pour le surplus, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner solidairement Monsieur [D] [O] et Monsieur [I] [J] à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la caution et du signalement du commandement de payer à la CCAPEX.

Au soutien de ses prétentions, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 11 septembre 2024.

A l'audience du 3 avril 2025, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 9.348,28 euros, selon décompte en date du 1er mars 2025.

Bien que régulièrement assignés à personne (Monsieur [J]) et à l’étude (Monsieur [O]), Monsieur [D] [O] et Monsieur [I] [J] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 14 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la caution

Conformément à l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

L’article 22-1 du la loi du 6 juillet 1989 fixe des conditions particulières à la validité des cautionnements conclus en garantie des obligations du locataire d'un bail d'habitation et les articles 1326 et 2288 et suivants du code civil fixent les conditions de validité du cautionnement.

En l’espèce, par acte sous seing privé du 11 octobre 2022, Monsieur [I] [J] a signé un engagement de caution solidaire pour le paiement du loyer, de toutes indemnités d'occupation, clause pénale, dommages et intérêts, charges, réparations locatives, frais éventuels de procédure en principal intérêts et accessoires afférents au contrat de bail litigieux, pour un montant maximal de 50 000 euros sur une période de 10 ans. Sa signature a été apposée à la fois sur le contrat de bail et sur le contrat de cautionnement.

Le commandement de payer a été régulièrement dénoncé à la caution dans le délai de 15 jours.

Le contrat est régulier en la forme et bien fondé, de sorte que Monsieur [I] [J] sera condamné à payer les sommes dues par le locataire solidairement.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 11 octobre 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 septembre 2024, pour la somme en principal de 4.617,70 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 novembre 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Cependant, le défaut par Monsieur [D] [O] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience empêche le juge de lui octroyer d’office de tels délais de paiement.

De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour le locataire de le solliciter, alors au surplus que le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permet de constater que Monsieur [D] [O] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement.

Monsieur [D] [O] étant sans droit ni titre depuis le 13 novembre 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [D] [O] et Monsieur [I] [J] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance.
Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION produit un décompte démontrant que Monsieur [D] [O] et Monsieur [I] [J] en tant que caution solidaire, restent lui devoir la somme de 9.348,28 euros à la date du 1er mars 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [D] [O] et Monsieur [I] [J], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 9.348,28 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.617,70 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Monsieur [D] [O] et Monsieur [I] [J] seront aussi condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 2 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, dans la limite de son engagement de caution pour Monsieur [I] [J] (50 000 euros).

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [O] et Monsieur [I] [J], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la caution et du signalement du commandement de payer à la CCAPEX.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS