TJ 93008, 30 avr. 2025, RG 25/00247

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 2]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : 01 48 13 37 92
@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 25/00247 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2PV3

Minute : 25/00406

S.A ANTIN RESIDENCE
Représentant : la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0159

C/

Monsieur [F] [U]
Madame [V] [L]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
La SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES

Copie certifiée conforme délivrée à :
Madame [V] [L]
Monsieur [F] [U]

Le

JUGEMENT DU 30 Avril 2025

Jugement rendu par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 30 Avril 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 10 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A ANTIN RESIDENCE
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0159

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [U]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 5]
non comparant

Madame [V] [L]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 5]
non comparant

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Il n'est pas contesté que par contrat 2 août 2019, la SA ANTIN RESIDENCES a donné à bail à Madame [V] [L] et Monsieur [F] [U] un logement situé Résidence [Adresse 7], [Adresse 7].

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ANTIN RESIDENCES leur a fait délivrer le 23 janvier 2024 un commandement de payer la somme de 3 202,26 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 décembre 2024, la SA ANTIN RESIDENCES a fait assigner Madame [V] [L] et Monsieur [F] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis à l’effet de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- prononcer la résiliation du bail, 
- ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur fait avec au besoin le recours à la force publique,
- dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution,
- prononcer leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :
* 3 671,74 € au titre des arriérés de loyers et charges selon décompte arrêté au 14 novembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 3 202,26 € à compter du 23 janvier 2024,
* une indemnité d’occupation équivalente au loyer courant augmenté des charges jusqu’au départ effectif des lieux,
* 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

A l’audience du 10 mars 2025, la SA ANTIN RESIDENCES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation sauf à actualiser sa créance à la somme de 2 801,46 euros arrêtée au 28 février 2025. Elle ne s'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement et à la suspension de la résiliation.

Monsieur [F] [U], comparant en personne, a reconnu la dette locative, qu'il a offert d'apurer par versements mensuels de 80 euros. Il explique que Madame [L] ne travaille pas, qu’ils ont un enfant handicapé et qu’il perçoit une retraite de 400 euros par mois. Il ajoute qu’il est aidé par la famille. Il sollicite son maintien dans les lieux par la suspension des effets de la résiliation.

Madame [V] [L], bien qu’assignée par procès-verbal de remise à l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Il sera statué par décision réputée contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l'assignation doit être notifiée au préfet six semaines au moins avant la date de l'audience, à peine d’irrecevabilité de la demande.

Par application des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile familiale ne peuvent en outre délivrer une assignation qu'après l'expiration d'un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives. Cette saisine est réputée être faite lorsque la situation d'impayée a préalablement été signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l'espèce, la SA ANTIN RESIDENCES produit l'accusé de réception de la saisine électronique de la préfecture de la Seine Saint-Denis le 24 décembre 2024 ainsi que la notification à la Caisse des allocations familiales en date du 11 janvier 2024. Sa demande est donc recevable.

Sur la demande de paiement du loyer et charges

Par application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La SA ANTIN RESIDENCES réclame le paiement de l'arriéré des loyers et charges et produit, à l'appui de sa demande, le décompte arrêté au 28 février 2025 à la somme de 10 218,01 €. Monsieur [F] [U] reconnaît devoir cette somme et Madame [V] [L], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Dès lors ils restent devoir la somme de 2 801,46 euros au titre des loyers et charges dus, terme du 28 février 2025 et échéance de février 2025 incluse.

Madame [V] [L] et Monsieur [F] [U] seront condamnés au paiement de cette somme qui produira intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2024, date du commandement de payer. Faute de justifier d’une cotitularité du bail de droit au sens de l'article 1751 du code civil ou d’une solidarité légale des charges ménagères au sens des articles 220 ou 515-4 du code civil, la demande de condamnation solidaire sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

L'article 1343-5 du code civil permet au juge de reporter ou d’échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de vingt-quatre mois, en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Les parties peuvent convenir de délais supérieurs, notamment pour permettre aux locataires de s’acquitter du paiement de la dette au titre des délais prévus par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui auraient dû s’appliquer si le bailleur n’avait pas perdu le contrat de bail.

En l'espèce il résulte du diagnostic social débattu à l’audience et des déclarations de Monsieur [F] [U] que le couple dispose de ressources de 400 euros par mois au titre de sa retraite et de 300 euros de prestations sociales, outre l’aide au logement de 446 euros par mois. Les locataires ont repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et indique que grâce à l’aide de proches, ils seront en capacité de respecter l'échéancier de paiement de 80 euros par mois qu'ils proposent sur 36 mois.

Si les textes précitées n'offrent des délais que sur 24 mois, la bailleresse ne s'oppose pas à des délais sur 36 mois. Compte tenu de ces éléments et de la qualité de la bailleresse, il convient d’accorder à Madame [V] [L] et Monsieur [F] [U] les délais tels que décrits au dispositif. Il convient toutefois de rappeler que le défaut de paiement d'une mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme, et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur les demandes de résiliation judiciaire du bail et d'expulsion

Le paiement du loyer et des charges est une obligation de tout locataire, rappelée notamment par les dispositions de l’article 1728 du code civil et par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le défaut de paiement constitue un manquement aux obligations contractuelles pouvant être sanctionné par la résiliation du contrat, conformément aux dispositions de l’article 1741 du code civil.

Il résulte des pièces versées aux débats et notamment du décompte de créance du 28 février 2025 que la dette locative a diminué et que Madame [V] [L] et Monsieur [F] [U] procèdent à des versements réguliers, même faibles.

Si les délais de paiement accordés par le présent jugement sont respectés et compte tenu des efforts réels fournis par les locataires malgré leurs difficultés économiques, leur faute ne présente plus le caractère de gravité justifiant le prononcé de la sanction suprême que constitue la résiliation du bail.

Dès lors, il convient de dire que le bail ne sera résilié que si les délais de paiement ne sont pas respectés, en plus du paiement des loyers et des charges courants.

Dans ce cas, il pourra être procédé à l'expulsion, conformément aux dispositions du livre IV du code des procédures civiles d’exécution. Madame [V] [L] et Monsieur [F] [U] seraient alors redevables in solidum d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au loyer mensuel augmenté des charges dus si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés soit par l’expulsion.

Sur les mesures accessoires

Madame [V] [L] et Monsieur [F] [U], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens par application de l'article 696 du code de procédure civile, y compris le coût du commandement de payer du 23 janvier 2024 de l’assignation et de la notification au Préfet.

L'équité et les circonstances de la cause commandent de ne pas faire droit à la demande au titre des frais irrépétibles.

L'exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS