TJ 93008, 15 mai 2025, RG 25/02549

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ :[Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 25/02549 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2Y2J

Minute : 25/00492

Monsieur [Z] [D]
Représentant : Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0164
Madame [N] [T] [W]
Représentant : Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0164
S.A. SEYNA
Représentant : Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

C/

Monsieur [F] [B] [H]
Madame [K] [Y] née [P] [H]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS

Copie certifiée conforme délivrée à :
Madame [K] [Y] [H] née [P]
Monsieur [F] [B] [H]

Le

JUGEMENT DU 15 Mai 2025

Jugement rendu par décision réputée contradictoire et enpremier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 15 Mai 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 03 Avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [D]
[Adresse 5]
[Localité 7]
représenté par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

Madame [N] [T] [W]
[Adresse 5]
[Localité 7]
représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

S.A. SEYNA
[Adresse 4]
[Localité 8]
représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [B] [H]
[Adresse 6]
[Localité 9]
non comparant

Madame [K] [Y] [H] née [P]
[Adresse 6]
[Localité 9]
non comparante

D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 7 septembre 2021, Monsieur [Z] [D] a donné à bail à Monsieur [F] [H] et Madame [K] [H] née [P] un logement situé [Adresse 6], [Localité 9] pour un loyer mensuel de 1 400 euros hors charges. Par acte du 13 septembre 2021 le bailleur a conclu un contrat de cautionnement avec la société SEYNA pour le garantir des loyers impayés pour un maximum de 36 mois de loyer dans la limite de 90 000 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2025, Monsieur [Z] [D] et Madame [N] [W] et la société SEYNA ont fait assigner Monsieur [F] [H] et Madame [K] [H] née [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,
- ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- condamner solidairement Monsieur [F] [H] et Madame [K] [H] née [P] à leur payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 7 446,28 euros (dont 6 260,72 euros au profit de la caution) à parfaire avec intérêts légaux à compter de l’assignation, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner solidairement les défendeurs à payer à la SA SEYNA la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance en ce inclus le coût du commandement de payer.

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs exposent que les loyers sont impayés depuis plusieurs mois ce qui caractérise un manquement aux obligations du bail justifiant sa résiliation.

A l'audience du 4 février 2025, Monsieur [Z] [D],Madame [N] [W] et la SA SEYNA, représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance, et ont actualisé leur créance de loyers à la somme de 10 966,34 euros, selon décompte en date du 1er avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse.

Bien que régulièrement assignés à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [F] [H] et Madame [K] [H] née [P] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 17 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire et l'expulsion des lieux

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, le décompte produit par Monsieur [Z] [D] et Madame [N] [W] fait état d'une dette locative de 10 966,34 euros, soit une dette locative représentant près de 6 échéances mensuelles de loyers et charges sur la base du montant des loyers et des charges de l’année 2025. Il en ressort également qu'aucun paiement des loyers n'est intervenu en janvier et en février 2025, et que la somme de 2 000 euros a été versée à réception de l’assignation.

En ces conditions, ces éléments caractérise une violation grave et renouvelée des obligations du locataire et justifient le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur.

Monsieur [F] [H] et Madame [K] [H] née [P] devenant occupants sans droit ni titre depuis le présent jugement, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [F] [H] et Madame [K] [H] née [P] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, comme déjà indiqué, Monsieur [Z] [D] et Madame [N] [W] produisent un décompte démontrant que Monsieur [F] [H] et Madame [K] [H] née [P] restent devoir la somme de 10 966,34 euros à la date du 1er avril 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés jusqu'au mois d’avril 2025 inclus.

Monsieur [F] [H] et Madame [K] [H] née [P] , non comparants, ne présentent par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette.

Ils seront en conséquence condamnés au versement de la somme de 10 966,34 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er avril 2025. Compte tenu de l’acte de cautionnement produit et des quittances subrogatives, les défendeurs seront condamnés à verser à la SA SEYNA la somme de 6 260,72 euros, et à verser la somme de 4 705,62 euros à Monsieur [Z] [D] et Madame [N] [W], Madame [W] étant également propriétaire du bien et bienfondée à réclamer ladite créance. Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail. L’intérêt au taux légal courra à compter de l’assignation.

Monsieur [F] [H] et Madame [K] [H] née [P] seront aussi condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 2 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi (actuellement 1 840,02 euros).

Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [H] et Madame [K] [H] née [P], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile en ce exclus le coût du commandement qui n'était pas nécessaire à la présente procédure.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA SEYNA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS