TJ 75056, 26 mai 2025, RG 25/01006

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [I] [S]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Valérie GARCON

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01006 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7D7W

N° MINUTE : 8/2025

JUGEMENT
rendu le lundi 26 mai 2025

DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires DU [Adresse 3] représenté par son syndic, Le Cabinet LOISELET père, fils et [Y] [V] dont le siège social est sis - [Adresse 1]
représentée par Me Valérie GARCON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #22

DÉFENDERESSE
Madame [I] [S], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 mars 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 mai 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 26 mai 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/01006 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7D7W

EXPOSE DU LITIGE
Mme [I] [S] est propriétaire des lots 222, 333 et 359 dans l’immeuble situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.
Par acte de commissaire de justice du 13 février 2025 le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic la société LOISELET PÈRE, FILS ET F [V], a assigné Mme [I] [S] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- 6734,10 euros au titre des charges arrêtées au 1er trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 octobre 2024,
- 236,64 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- 2000 euros à titre de dommages-intérêts,
- 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 6 mars 2025 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires à laquelle il s’en est rapporté oralement à l’audience pour l'exposé de ses différents moyens.
Régulièrement assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile à l’adresse figurant sur le relevé de propriété, Mme [I] [S] n’a pas comparu.
La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.
MOTIVATION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l'article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

L'article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

En l'espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires (matrice cadastrale, décompte pour la période du 1er avril 2024 au 31 janvier 2025 prenant un compte un règlement de 800 euros effectué le 31 janvier 2025, appels de fonds, procès-verbaux d'assemblée générale des 24 mai 2023, 13 mars 2024) la créance de ce dernier est établie à hauteur de 5741,43 euros pour la période du 1er avril 2024 au 31 janvier 2025, appel de fonds du 1er trimestre 2025 inclus, déduction faite de la somme de 236,64 euros ne correspondant pas à des charges de copropriété.
Mme [I] [S] sera en conséquence condamnée à payer cette somme au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et non de la mise en demeure du 31 octobre 2024 à laquelle n’a été joint aucun décompte de sorte qu’il s’avère impossible d’établir la somme due au titre des charges, en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967.
Sur la demande au titre des frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, il n’est pas justifié de l’envoi de la mise en demeure du 27 juillet 2024 de sorte que ces frais seront écartés de même que ceux de la relance du 27 août 2024.
Il est justifié de la mise en demeure du 28 octobre 2024 de sorte que son coût de 43,97 euros sera retenu.
Enfin le syndicat des copropriétaires qui se borne à produire la facture du syndic, ne rapporte pas la preuve que ce dernier aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante.

Mme [I] [S] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 43,97 euros au titre des frais nécessaires.

Sur la demande de dommages-intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il est établi que Mme [I] [S] présente, de manière récurrente des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages-intérêts sera en conséquence accueillie à hauteur de 200 euros.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile Mme [I] [S] qui succombe à la cause sera condamnée aux dépens.

Décision du 26 mai 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/01006 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7D7W

Elle sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe CONDAMNE Mme [I] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] représenté par son syndic la société LOISELET PÈRE, FILS ET F [V] la somme de de 5741,43 euros au titre des charges de copropriété, provisions sur charges et travaux impayés pour la période du 1er avril 2024 au 31 janvier 2025, appel de fonds du 1er trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2025 ; CONDAMNE Mme [I] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] représenté par son syndic la société LOISELET PÈRE, FILS ET F [V] la somme de 43,97 euros au titre des frais nécessaires ; CONDAMNE Mme [I] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] représenté par son syndic la société LOISELET PÈRE, FILS ET F [V] la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts ; CONDAMNE Mme [I] [S] aux dépens ; CONDAMNE Mme [I] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] représenté par son syndic la société LOISELET PÈRE, FILS ET F [V] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; LE GREFFIER LE PRESIDENT