TJ 75056, 27 mai 2025, RG 25/01273

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [X] [H]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Manuel RAISON

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01273 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7IGJ

N° MINUTE : 6/2025

JUGEMENT
rendu le mardi 27 mai 2025

DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble RÉSIDENCE “[5]” SIS [Adresse 1] À [Localité 6], représenté par son syndic la SAS CITYA BONNEFOI IMMOBILIER, dont le siège social est sis - [Adresse 4]
représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C2444

DÉFENDEUR
Monsieur [X] [H], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, statuant en juge unique
assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 avril 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 mai 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 27 mai 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/01273 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7IGJ

EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [X] [H] est propriétaire du lot n°163, 245 et 480 dans l'immeuble sis [Adresse 1], cadastré BX[Cadastre 3], soumis au régime de la copropriété représentant 385100000ème tantièmes.
Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [5], représenté par son syndic la SAS CITYA BONNEFOI IMMOBILIER en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Monsieur [X] [H], par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
2504,17 euros au titre des charges de copropriété au 5 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2024 et avec la capitalisation des intérêts,2436 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1500 euros de dommages et intérêts,2388 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût de l’assignation. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [5] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 7 avril 2025.
A l'audience, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [5], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.
Bien que régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l'article 659 du code de procédure civile, Monsieur [X] [H] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
La décision a été mise en délibéré au 27 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif au lot 163, 245 et 480, indiquant la répartition des tantièmes (385/100000èmes), établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [X] [H],les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2021 au 31 mars 2025,
l’historique du compte du 19 mai 2022 au 8 janvier 2025 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 6044,17 euros (en ce inclus 3540 euros de frais), les procès-verbaux des assemblées générales des 21 juin 2021, 17 mai 2022, 22 mai 2023 et 28 mai 2024 comportant : approbation des comptes des exercices 2020 à 2023,vote des budgets prévisionnels 2022 à 2025,fonds travaux 2021 à 2024,vote des travaux ou opérations suivantes : travaux sur les ascenseurs, condamnation des conduits de vide ordures, installation de bornes de recharge pour véhicules électriques (assemblée générale du 21 juin 2021, résolution 9, 10, 11), étude sur la sécurisation (assemblée générale du 17 mai 2022, résolution 20), indemnités de départ à la retraite du gardien (assemblée générale du 22 mai 2023, résolution 17), étude structurelle de la passerelle, réfection du caniveau au niveau de la dalle (assemblée générale du 28 mai 2024, résolution 39, 40),les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,la mise en demeure de payer du 1er août 2022, sans justificatif d’envoi par courrier recommandé avec accusé de réception, la mise en demeure de payer la somme de 931,52 euros adressée le 31 août 2022 à Monsieur [X] [H] (délivrée le 5 septembre 2022, pli avisé et non réclamé), les mises en demeure avec AR des 3 novembre 2022, 21 novembre 2022, 5 mai 2023, 23 avril 2024, 13 mai 2024, 18 juillet 2024, 12 août 2024 et 13 septembre 2024, le contrat de syndic, les factures de frais de gestion, en ce compris la facture de condamnation des vidoirs au sein de la copropriété et les notes de frais et d’honoraires d’avocat pour un total de 1332 euros.En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 2504,17 euros portant sur la période allant du 1er janvier 2021 2022 au 5 février 2025, incluant l'appel provisionnel du 1er trimestre 2025.
Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 3540 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible.
La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 2504,17 euros (6044,17-3540).
Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.
En l’espèce, cette somme pourrait produire intérêts au taux légal à compter du lendemain de la première présentation de la lettre première recommandée avec accusé de réception au domicile du destinataire, soit le 6 septembre 2022 à hauteur de 931,22 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 et 64 du décret précité.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les  frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »
Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.
Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.
En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 2436 euros se décomposant comme suit :
- 432 euros pour l'envoi de 8 mises en demeure, dont celle du 30 août 2022 d’un montant de 60 euros,
- 1440 euros de frais d’ouverture du dossier contentieux,
- 456 euros de frais de suivi du dossier contentieux,
Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
En outre, la réalité des autres frais et actes dont le paiement est sollicité, à savoir les frais d’ouverture de contentieux et de suivi de contentieux, n’est pas justifiée.
En conséquence la somme globale de 60 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, correspondant au coût de la mise en demeure avec AR du 30 août 2022.
Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2022.

Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.
Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.
Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.
En l'espèce, il est établi que Monsieur [X] [H] présente, de manière récurrente depuis 2021, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Monsieur [X] [H]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 200 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la capitalisation des intérêts
La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.
En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 28 février 2025 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires
Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’assignation.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. Au vu des notes de frais et d’honoraires d’avocat versées aux débats, la somme de 1700 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Monsieur [X] [H] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE [5], pris en la personne de son syndic la SAS CITYA BONNEFOI IMMOBILIER : - la somme de 2504,17 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er janvier 2021 au 5 février 2025 et incluant l'appel provisionnel du 1er trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2022 à hauteur de 931,22 euros et à compter du 28 février 2025 pour le surplus, - la somme de 60 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2022, - la somme de 200 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,