TJ 75056, 27 mai 2025, RG 25/01149

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [R] [O], Madame [G] [X] [O], Monsieur [H] [X] [O], Monsieur [Y] [X] [O]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Manuel RAISON

Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01149 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7GHZ

N° MINUTE : 3/2025

JUGEMENT
rendu le mardi 27 mai 2025

DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de la résidence sis “[Adresse 6]” SIS [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS CITYA BONNEFOI IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C2444

DÉFENDEURS
Monsieur [R] [O],
non comparant, ni représenté
Madame [G] [X] [O],
non comparante, ni représentée
Monsieur [H] [X] [O],
non comparant, ni représenté
demeurant ensemble [Adresse 3]

Monsieur [Y] [X] [O], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, statuant en juge unique
assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 avril 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 mai 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 27 mai 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/01149 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7GHZ

EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [R] [O], Madame [G] [X] [O], Monsieur [H] [X] [O] et Monsieur [Y] [X] [O] (ci-après les consorts [X] [O]) sont propriétaires des lots n°57 et 268 dans l'immeuble sis [Adresse 4], cadastré FX[Cadastre 2], soumis au régime de la copropriété représentant 643/70000ème tantièmes.
Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 6], représenté par son syndic la SAS CITYA BONNEFOI IMMOBILIER en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris les consorts [X] [O], par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2025, en paiement solidaire des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
4111,57 euros au titre des charges de copropriété au 11 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2023 et avec capitalisation des intérêts,816 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1500 euros de dommages et intérêts,2232 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 6] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 7 avril 2025.
A l'audience, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 6], représenté par son conseil, a actualisé sa créance à la somme de 1230,26 euros au titre des charges de copropriété et travaux, appel du 2ème trimestre 2025 inclus, et a maintenu ses autres demandes.
Bien que régulièrement assignés étude de commissaire de justice, les consorts [X] [O] n'ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter et n’ont pas fait connaître au tribunal les motifs de leur absence. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
La décision a été mise en délibéré au 27 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif au lot 57 et 268, indiquant la répartition des tantièmes (643/70000èmes), établissant la qualité de copropriétaire de les consorts [X] [O],les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2025,
l’historique du compte du 1er juillet 2023 au 1er avril 2025 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 2046,26 euros (en ce inclus 816 euros de frais), les procès-verbaux des assemblées générales des 24 mai 2022, 14 juin 2023 et 13 juin 2024 comportant : approbation des comptes des exercices 2021 à 2023,vote des budgets prévisionnels 2023 à 2025,fonds travaux 2022 à 2024,vote des travaux ou opérations suivantes : remplacement du système d’interphonie, remplacement des échangeurs vapeur, électrification des portillons, reprise de l’asphalte dans la cour (assemblée générale du 24 mai 2022, résolution 17, 19, 22, 24), peinture dans le local à poubelles, peinture de l’encadrement de la porte, peinture dans le local à vélos, peinture du plafond SAS, réfection du sol du hall d’entrée, nettoyage des murs du hall d’entrée (assemblée générale du 13 juin 2024, résolution 30, 32, 34, 36, 40),les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au propriétaire pré décédé le 19 décembre 2023,les mises en demeure par lettres recommandées avec accusé de réception adressées le 29 juillet 2024 à les consorts [X] [O] (certaines étant visiblement revenues avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse » puisque leur adresse est barrée sur les copies des enveloppes),le contrat de syndic, les factures de frais de gestion, comprenant la facture du 23 janvier 2023 de remplacement des centrales badge et interphonie, la facture du 1er novembre 2023 d’intervention en plomberie, les notes de frais et d’honoraires d’avocat des 30 septembre 2024, 14 janvier 2025 et 7 avril 2025 d’un montant total de 1176 euros.En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 2046,26 euros portant sur la période allant du 1er juillet 2023 au 1er avril 2025, incluant l'appel provisionnel du 2ème trimestre 2025.
Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 816 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible.
La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 1230,26 euros (2046,26-816).
Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.
En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 février 2025, certaines mises en demeure étant revenues avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».
Il y a lieu de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible et qu'en application de l'article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l'article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle.
En cas d'indivision en particulier, les copropriétaires d'un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l'existence d'une telle clause de solidarité insérée dans le règlement de copropriété, et les propriétaires indivisaires ne sont pas mariés, de telle sorte que les défendeurs, copropriétaires indivis, doivent être condamnés à supporter la dette, à hauteur de leur part et portion dans l'indivision.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les  frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »
Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.
Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.
En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 816 euros se décomposant comme suit :
- 480 euros de frais d’ouverture du dossier contentieux,
- 1464 euros de frais de suivi du dossier contentieux.
Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
La réalité des frais d’ouverture contentieux et de suivi du dossier contentieux dont le paiement est sollicité, n’est pas justifiée.
En conséquence la demande au titre des frais de recouvrement sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.
Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.
La clause de solidarité éventuelle afférente au seul paiement des charges de copropriété ne s'applique pas à la condamnation à des dommages et intérêts. Il résulte cependant d'une jurisprudence constante de la Cour de cassation que chacun des coauteurs d'un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité. La condamnation sera donc prononcée solidairement.
Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.
En l'espèce, il est établi que les consorts [X] [O] présente, de manière récurrente depuis 2023, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par les consorts [X] [O]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 200 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement. les consorts [X] [O] y seront tenus solidairement en leur qualité de coauteurs du dommages.

Sur la capitalisation des intérêts
La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.
En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 20 février 2025 pour les charges et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires
Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. Au vu des notes de frais et d’honoraires d’avocat, la somme de 1700 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE chacun à proportion de ses parts divises Monsieur [R] [O], Madame [G] [X] [O], Monsieur [H] [X] [O] et Monsieur [Y] [X] [O] à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 6], pris en la personne de son syndic la SAS CITYA BONNEFOI IMMOBILIER, la somme de 1230,26 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er juillet 2023 au 1er avril 2025 et incluant l'appel provisionnel du 2ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2025,