TJ 75056, 27 mai 2025, RG 24/10138

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [U] [E]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Christine ECHALIER DALIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 24/10138 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6G7G

N° MINUTE : 2/2025

JUGEMENT
rendu le mardi 27 mai 2025

DEMANDERESSE
Madame [P] [R]-[H], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne assistée de Me Christine ECHALIER DALIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0337

DÉFENDEUR
Monsieur [U] [E], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 avril 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 mai 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 27 mai 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/10138 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6G7G

EXPOSE DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 2 octobre 2018, Madame [P] [R]-[H], a donné à bail à Monsieur [U] [E] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 815 euros outre 45 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2024, Madame [P] [R]-[H] a donné congé à Monsieur [U] [E] des lieux loués avec effet au 1er octobre 2024, au motif d'une reprise de l'appartement pour y loger sa fille Madame [B] [H].

Par acte de commissaire de justice du 8 octobre 2024, Madame [P] [R]-[H] a assigné Monsieur [U] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
La validation du congé reprise,L'expulsion de Monsieur [U] [E] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est et avec séquestration des meubles,Sa condamnation à lui payer la somme de 4116,01euros d’arriéré de loyers et charges, échéance d’octobre 2024 incluse,Sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux,Sa condamnation à lui remettre les déclarations à sa compagnie d’assurance suite au dégât des eaux dans l’appartement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,Sa condamnation à lui verser la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens, en ce compris les frais de commissaire de justice visés par les dispositions de l’article 10 du décret du 12 décembre 1996.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 7 avril 2025.

A l’audience, Madame [P] [R]-[H], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 4313,95 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance d’avril 2025 incluse.

Monsieur [U] [E] a comparu à l’audience et a sollicité oralement un délai de 6 mois pour quitter les lieux et le rejet des prétentions adverses portant sur les frais irrépétibles et l’exécution provisoire. Il a indiqué ne pas contester la validité du congé ni le principe et le montant de sa dette locative. Il a ajouté ne pas avoir quitté les lieux faute d’autre hébergement mais avoir effectué une demande de logement social le 21 avril 2024. Il a dit être au chômage et attendre un entretien d’embauche le 17 avril 2025. Il a enfin exposé avoir déposé un dossier de surendettement sans qu’aucune décision n’ait été rendue.

Madame [P] [R]-[H] a été autorisée à produire par note en délibéré les justificatifs de l’activité professionnelle de Madame [B] [H].

L'affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que par note en délibéré du 9 avril 2025, Madame [P] [R]-[H] a communiqué l’avis d’imposition, des bulletins de salaires et le curriculum vitae de sa fille Madame [B] [H].

En outre, il sera rappelé que le créancier peut, à tout moment de la procédure de surendettement, agir selon les voies du droit commun pour se procurer un titre.

Sur la validation du congé

En application des dispositions de l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l'échéance du bail. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

L'article 114 du code de procédure civile précise qu'aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. La loi ALUR a opéré un renversement de la charge de la preuve puisqu'il appartient désormais au bailleur d'apporter des justifications au soutien de son congé pour reprise alors qu'auparavant il appartenait au locataire de rapporter la preuve d'une fraude manifeste. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues audit article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le motif légitime d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné. Le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d'opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s'il compte réellement s'y installer sans que l'on puisse lui opposer l'existence d'un autre logement disponible.

En l'espèce, le bail à effet du 2 octobre 2018 consenti à Monsieur [U] [E] pour une durée de trois ans, a été tacitement reconduit le 3 octobre 2021 jusqu'au 2 octobre 2024. Le congé du bailleur a été délivré le 25 mars 2024, à effet au 1er octobre 2024, soit plus de 6 mois avant l'échéance du bail, si bien que les délais légaux ont été respectés.

Sur la forme du congé, il a été délivré par acte de commissaire de justice à Monsieur [U] [E], correspondant aux formes requises.

S'agissant enfin de la justification du sérieux de la reprise, il sera observé que Madame [P] [R]-[H] a motivé la reprise dans le congé pour y loger sa fille Madame [B] [H], née le 10 février 2000, intermittente du spectacle. Il est précisé que cette dernière réside chez ses parents dans l’attente de pouvoir intégrer l’appartement pris à bail par Monsieur [U] [E]. Il ressort des pièces produites par note en délibéré, à savoir l’avis d’imposition et les bulletins de salaires de Madame [B] [H], que celle-ci est effectivement domiciliée chez Madame [P] [R]-[H] et travaille à [Localité 3] et en région parisienne en qualité de maquilleuse professionnelle dans l’industrie du spectacle, dans le cadre de missions temporaires. Elle perçoit des revenus faibles et connaît des périodes de chômage.

Monsieur [U] [E], sur qui repose alors la charge de la preuve de démontrer le motif frauduleux du congé en dépit de l'existence d'éléments sérieux apportés par le bailleur, en application de l'article 9 du code de procédure civile, n’apporte aucun début de preuve et a reconnu au contraire la validité du congé à l’audience.

Le congé est ainsi régulier au fond et le bail s'est donc trouvé résilié par l'effet du congé le 2 octobre 2024.

Monsieur [U] [E] se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 3 octobre 2024 et il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

En l'espèce, il sera relevé que Monsieur [U] [E] produit un diagnostic socio juridique de l’ADIL de [Localité 3] du 7 janvier 2024, faisant état de revenus de 2029 euros en moyenne les trois mois précédents, en qualité de juriste en droit public. Il ne communique pas de demande d’un logement social ni ne justifie d’avoir fait des démarches en vue de se reloger dans le parc privé, qui seraient restées infructueuses. Il a en outre déjà bénéficié en pratique de larges délais depuis la résiliation du bail est intervenue il y a plus de six mois. A l’inverse, il est légitime au vu de son âge et de son domaine d’activité, que Madame [B] [H] puisse accéder à un logement autonome et à proximité de ses différents employeurs potentiels.

En ces conditions, il ne sera pas accordé au défendeur de délai supplémentaire.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnité d'occupation

Monsieur [U] [E] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, Madame [P] [R]-[H] produit un décompte du 7 avril 2025 montrant un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation de 4313,95 euros, échéance d’avril 2025 incluse. Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte. Monsieur [U] [E] a reconnu à l’audience le principe et le montant de sa dette locative. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 4313,95 euros, avec intérêt au taux légal à compter du 8 octobre 2024.

Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 8 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur la demande de communication des déclarations à la compagnie d’assurance suite au dégât des eaux dans l’appartement

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

En l’espèce, Madame [P] [R]-[H] ne fait pas état du fondement à l’appui de sa demande ni n’apporte un quelconque justificatif de nature à étayer de la réalité du dégât des eaux allégué.

En conséquence, sa demande sera rejetée. 

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris les frais de commissaire de justice visés par les dispositions de l’article 10 du décret du 12 décembre 1996.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS