TJ 75056, 27 mai 2025, RG 25/02917

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [B] [D], Madame [F] [K],Madame [G] [I], Monsieur [C] [Y], Madame [E] [Y],Madame [M] [A], Monsieur [X] [J] [W]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/02917 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7NCA

N° MINUTE : 16/2025

JUGEMENT
rendu le mardi 27 mai 2025

DEMANDERESSE
[Localité 7] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEURS
Monsieur [B] [D], non comparant, ni représenté
Madame [F] [K], non comparante, ni représentée
demeurant ensemble [Adresse 4]

Madame [G] [I], demeurant [Adresse 5]
non comparante, ni représentée

Monsieur [C] [Y], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

Madame [E] [Y], demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

Madame [M] [A], non comparante, ni représentée
Monsieur [X] [J] [W], non comparant, ni représenté
demeurant ensemble [Adresse 6]

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 avril 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 mai 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 29 septembre 1999, l’OPAC de [Localité 7], désormais dénommé [Localité 7] HABITAT OPH, a donné à bail à Monsieur [H] [Z] un appartement conventionné à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 2730 francs.

Monsieur [H] [Z] est décédé le 17 avril 2020. Madame [N] [L], son épouse, est demeurée seule titulaire du bail. Elle est décédée le 2 mai 2023.

Dans ce contexte, Madame [E] [Y], sa fille, a sollicité le transfert du bail, ce qui lui a été refusé le 21 juin 2023 faute de justifier d’une cohabitation d’un an avec la locataire.

Sur sommation interpellative du 28 mars 2024, il a été constaté que le logement était occupé par Monsieur [B] [D], neveu du locataire pré décédé, et Madame [F] [K] son épouse. Une sommation de quitter les lieux et une sommation de payer les indemnités d’occupation leur ont été délivrées les 16 et 29 avril 2024.

Une sommation de quitter les lieux et une sommation de payer les indemnités d’occupation a été délivrée à Madame [E] [Y], Madame [G] [I], Madame [M] [A], Monsieur [X] [J] [W] et Monsieur [C] [Y], héritiers de Madame [N] [L], les 22 mai et 7 juin 2024. Le 3 février 2025, [Localité 7] HABITAT OPH était également informée par le service de renonciation à successions du tribunal judiciaire de Nanterre de l’absence de renonciation à la succession de Madame [N] [L].

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2025, [Localité 7] HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [B] [D], Madame [F] [K], Madame [E] [Y], Madame [G] [I], Madame [M] [A], Monsieur [X] [J] [W] et Monsieur [C] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
constater la résiliation du bail depuis le décès de Madame [N] [L] le 2 mai 2023,constater que Monsieur [B] [D] et Madame [F] [K] sont occupants sans droit ni titre,ordonner l'expulsion immédiate des occupants avec le concours de la force publique si besoin et avec séquestration des biens meubles du logement,condamner in solidum Monsieur [B] [D], Madame [F] [K], Madame [E] [Y], Madame [G] [I], Madame [M] [A], Monsieur [X] [J] [W] et Monsieur [C] [Y] à lui payer 15320,34 euros d’arriéré d’indemnité d'occupation et charges au 15 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse,condamner in solidum Monsieur [B] [D], Madame [F] [K], Madame [E] [Y], Madame [G] [I], Madame [M] [A], Monsieur [X] [J] [W] et Monsieur [C] [Y] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant égal au montant au loyer et des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, avec majoration de 30 %,condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 7 avril 2025.

A cette audience, [Localité 7] HABITAT OPH, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 17363,57 euros, selon décompte en date du 1er avril 2025, échéance de mars 2025 incluse.

Bien que régulièrement assignés à personne et à étude, Monsieur [B] [D], Madame [F] [K], Madame [E] [Y], Madame [G] [I], Madame [M] [A], Monsieur [X] [J] [W] et Monsieur [C] [Y] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2025 par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le transfert du bail et ses conséquences

Il résulte de l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.
Toutefois, s’agissant d’un logement HLM, en application de l'article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d'une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d'autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l'organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l'intéressé est prioritaire.
En l’espèce, Madame [E] [Y] n’a communiqué aucune pièce à [Localité 7] HABITAT OPH à la suite du courrier électronique du 21 septembre 2023 pour justifier de sa cohabitation supposée pendant un an avec la locataire. Elle a en outre exprimé son intention de vider l’appartement avec ses frères et sœurs et quitter les lieux dans un courrier électronique du même jour. Par ailleurs, Monsieur [B] [D] et Madame [F] [K] n’ont effectué aucune demande de transfert du bail et ils ne remplissent pas, en toute hypothèse, la condition de lien de parenté avec la locataire en titre décédée.
En ces conditions, les conditions du droit au transfert du bail ne sont pas réunies de sorte que le bail dernier s'est trouvé résilié à la date du décès de la locataire le titre le 2 mai 2023.
Monsieur [B] [D] et Madame [F] [K] étant sans droit ni titre depuis le 3 mai 2023, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, en particulier Madame [E] [Y], Madame [G] [I], Madame [M] [A], Monsieur [X] [J] [W] et Monsieur [C] [Y], selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur les demandes en paiement

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé au 1er avril 2025 que le solde locatif était à zéro euro au 31 mai 2023, soit postérieurement au décédé de la locataire. Il n’y a donc aucune créance successorale. Le décompte montre que l’arriéré d’indemnités d’occupation est de 17367,57 euros au 1er avril 2025, échéance de mars 2025 incluse.

Les frais de poursuite d’un montant de 944,43 euros, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Monsieur [B] [D] et Madame [F] [K], occupants l’appartement au 28 mars 2024 selon la sommation interpellative du même jour, ainsi que Madame [E] [Y], Madame [G] [I], Madame [M] [A], Monsieur [X] [J] [W] et Monsieur [C] [Y], les héritiers de la locataire en titre au vu de la lettre de [Localité 7] HABITAT OPH du 20 novembre 2024 et de la réponse du service de la renonciation à la succession du tribunal judiciaire de Nanterre du 3 février 2025, lesquels n’ont pas comparu à l’audience du 7 avril 2025, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Responsables ensemble du dommage causé au bailleur, ils seront donc condamnés in solidum au paiement de la somme de 16423,14 euros (17367,57-944,43), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Dans le même sens, ils seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, outre une majoration de 30%, ceci du 1er avril 2025 à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [D], Madame [F] [K], Madame [E] [Y], Madame [G] [I], Madame [M] [A], Monsieur [X] [J] [W] et Monsieur [C] [Y], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS