TJ 35238, 22 mai 2025, RG 25/00168

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 6]
[Localité 1]
JUGEMENT DU 22 Mai 2025

N° RG 25/00168 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LLZI

Jugement du 22 Mai 2025

Etablissement public NEOTOA

C/

[C] [J] [V]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à NEOTOA
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 22 mai 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 16 janvier 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 22 mai 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Etablissement public NEOTOA
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par madame [K], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [C] [J] [V]
domiciliée : chez M et Mme [E] [P]
[Adresse 4]
[Localité 2]
non comparante, ni représentée

FAITS ET PRÉTENTIONS :

L'office d’HLM NEOTOA a donné à bail à Mme [C] [V] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], par contrat du 12 septembre 2019, pour un loyer mensuel de 509,42 euros hors charge. Un dépôt de garantie de ce même montant a été versé lors de la conclusion du contrat de bail.

Un état des lieux d'entrée a été effectué contradictoirement le 12 septembre 2019.

Par courrier reçu par NEOTOA le 20 octobre 2020, Mme [C] [J] [V] a donné congé du logement.

Un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 21 janvier 2021.

Par courriers recommandés avec accusés de réception signé par Mme [J] [V] les 11 février 2022 et 10 février 2023, NEOTOA a mis en demeure cette dernière de lui verser les sommes dues au titre de son ancien logement, soit la somme de 3327,20 € au 31 janvier 2022 réduite à 2927,20 € au 16 février 2023.

Faisant valoir que Mme [J] [V] ne s’est pas acquittée du paiement de cette somme, NEOTOA a saisi un conciliateur de justice qui a dressé, le 28 juin 2024, un constat de carence, du fait de l’absence de Mme [J] [V].

Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2024, l'office NEOTOA a alors fait assigner Mme [C] [J] [V] devant le juge des contentieux de la protection tribunal judiciaire de Rennes en sollicitant la condamnation de cette dernière à lui verser, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :
* 2 927,20 € à titre principal, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
* 100 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 16 janvier 2025 lors de laquelle l'office NEOTOA, régulièrement représenté, a maintenu ses demandes.

Bien que régulièrement citée par acte remis personne, Mme [C] [J] [V] n’a pas comparu.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS :

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code civil que : “Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.”

- Sur la résolution amiable des litiges :

L’article 750-1 du code de procédure civile issu du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, impose une tentative de conciliation préalablement à l'introduction d'une demande en justice tendant au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros

En l’espèce, NEOTOA justifie avoir tenté une résolution amiable du litige en saisissant un conciliateur de justice. Aucune conciliation n'a pu intervenir au vu de l'absence de Mme [C] [J] [V], si bien qu’un constat de carence a été dressé par le conciliateur de justice.

- Sur le montant de l’arriéré locatif :

L'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé "de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus".

En l'espèce, NEOTOA produit un décompte démontrant que Mme [C] [J] [V] reste lui devoir la somme de 2523,49 € au titre de l'arriéré de loyer et charges arrêté au 15 janvier 2025.

Mme [C] [J] [V], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le montant de cette dette.

Elle sera donc condamnée à verser à NEOTOA cette somme de 2523,49 € au titre de l’arriéré de loyer et charges.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

- Sur les réparations locatives :

L'article 1728 du code civil dispose que : "Le preneur est tenu de deux obligations principales:
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus."

L'article 1730 du même code précise que : "S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure."

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé :
“c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (...) ;”

En l'espèce, l'état des lieux dressé le 12 septembre 2019, lors de l'entrée de Mme [C] [J] [V] dans les lieux fait état d'un logement alors à l’état neuf.

L’état des lieux de sortie dressé le 21 janvier 2021fait état d’un logement globalement en bon état, avec toutefois :
- des traces sombres et des traces roses sur le mur du fond dans la chambre 1,
- un globe non retiré, des traces et reprises visibles sur la peinture des murs et un embout de la manivelle du volet roulant non fixé dans la chambre 2,
- des traces de projection sur le mur de la cuisine,
- une clé et un badge non restitués
- des traces au sol dans plusieurs pièces
- et des traces d’enduit sur deux pans de mur dans le séjour.

Ces désordres ne figurent pas dans l’état des lieux d’entrée.

NEOTOA sollicite la somme de 913,13 euros au titre de la réparation de ces désordres, après avoir appliqué un coefficient de vétusté au titre de la réfection des peintures pour tenir compte de la durée d’occupation du logement.

Au vu de ces éléments et de la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, il convient de faire droit à sa demande et de mettre à la charge de Mme [J] [V] cette somme de 913,13 € au titre des réparations locatives.

Il convient toutefois de déduire de cette somme celle de 509,42 € versée par la locataire au titre du dépôt de garantie lors de son entrée dans les lieux.

Mme [C] [J] [V] sera donc condamnée à verser la somme de 403,71 euros au titre des réparations locatives dues suite à son départ des lieux.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Mme [J] [V] sera donc condamnée à verser son ancien bailleur, NEOTOA, la somme totale de 2927,20 euros (= 403,71 € + 2523,49 €) au titre de l’arriéré locatif dû suite à l’occupation du logement sis [Adresse 5], avec intérêts au taux légal courant à compter de la délivrance de l’assignation le 17 septembre 2024.

- Sur l’exécution provisoire :

Il résulte des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile que "Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement."

L'article 514-1 précise que " Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
Par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état."

En l'espèce, il convient donc de constater que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit. Il n'y a pas lieu de l'écarter.

- Sur les frais irrépétibles et les dépens:

Selon l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° (...).
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. (...).”

En l’espèce, l'équité ne commande pas de faire application, en l'espèce, des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. NEOTOA sera donc débouté de sa demande présentée au titre des frais irrépétibles.

Mme [C] [J] [V], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS :