TJ 83137, 27 mai 2025, RG 25/00050

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON PÔLE JCP - RÉFÉRÉ

Minute n° 25 /

N° RG 25/00050 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NDDB

AFFAIRE :

Société VAR HABITAT

C/

[I]

Grosse exécutoire : Me Ariane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT, avocat au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie

Copie : Me Pierre OBER, avocat au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie

délivrées le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 MAI 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Société VAR HABITAT
Avenue Pablo Picasso
83160 LA VALETTE DU VAR
représentée par Me Ariane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [I]
Logement n°11 - Bat 1
102 avenue du 2ème Spahis - 1er étage
83110 SANARY SUR MER
représenté par Me Pierre OBER, avocat au barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Gilles COMBREDET
Greffier : Karine PASCAL

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 25 février 2025
Date des débats : 25 Mars 2025
Date du délibéré : 27 Mai 2025

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 27 MAI 2025 par Gilles COMBREDET, magistrat à titre temporaire, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par assignation en date du 20 décembre 2024, à laquelle il convient de se référer, l'office public de l'habitat du Var plus communément désigné sous l’acronyme VAR HABITAT, ci-après désigné le bailleur, a demandé la convocation de [L] [I], locataire par bail du 12 septembre 2013 d’un logement sis Le 102, logement n°11, bât. 1, 102 Avenue du 2ème Spahis, étage 1, 83110 SANARY SUR MER, devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de TOULON, pour :
constater la résiliation des baux du logement et du garage par application des clauses résolutoires, constater que les occupants sont sans droit ni titre, ordonner son expulsion, celle des biens et de tous occupants de son chef, le condamner à payer par provision au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges soit la somme de 571,38 euros, le condamner à payer par provision au bailleur l’arriéré des loyers, charges et indemnités pour un montant de 1.538,51 euros au 2 décembre 2024, le condamner à payer par provision au bailleur la somme de 700,00 euros au titre des frais irrépétibles, aux entiers dépens en ce compris le coût des deux commandements.
A l’audience du 25 mars 2025 le bailleur n’est pas présent mais représenté par son conseil lequel déclare que la dette est de 1.888,52 euros, que l’assurance a été justifiée, qu’il maintient sa demande en résiliation des baux et expulsion. Il dépose son dossier.

Le locataire [L] [I] n’est pas présent mais représenté par son conseil. Il déclare qu’il est veuf depuis 18 mois et que cela a entraîné une perte de revenus. Depuis il perçoit la pension de réversion de son épouse. Il demande des délais de paiement. La dette n’est pas énorme et c’est le logement familial (il a un fils et une fille). Il a fait une demande de dossier FSL.

Selon ce qu’autorisent les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé du surplus de leurs moyens.

La décision a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties sont liées par un bail du 12 septembre 2013 et son avenant du 12 décembre 2022 comportant une clause résolutoire pour un logement au lieu précité ainsi qu’un bail du 15 septembre 2022 pour un emplacement de stationnement à la même adresse.

La procédure diligentée est régulière pour avoir respecté toutes les exigences de la loi notamment quant à la forme des deux commandements de payer du 29 avril 2024 (loyer et emplacement de stationnement), à la notification de la présente assignation au représentant de l'Etat deux mois avant l'audience pour lui permettre de saisir les organismes sociaux et les services compétents.

Il résulte des pièces versées que le retard pris par le locataire dans le paiement des loyers et charges est de 1.888,52 euros au titre des impayés locatifs selon décompte arrêté au 18 mars 2025. Il s’ensuit que le défendeur sera condamné au paiement de la somme provisionnelle 1.888,52 euros assortie des intérêts au taux légal sur la somme au principal de 1.242,93 euros à compter du commandement de payer les loyers pour le logement et de 260,25 euros à compter du commandement de payer les loyers pour l’emplacement de stationnement et à la date de la signification de l’assignation pour le surplus.

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail faisant la loi des parties et de ses conséquences graves par le commandement de payer du 29 avril 2024 lequel imposait de régler l’arriéré de loyer dans le délai de six semaines, le locataire n’a pas apuré l'intégralité de la dette ni par la suite et encore moins sollicité de délai par les voies légales. Force est de constater que le délai est de deux mois dans le présent cas, le bail étant du 12 septembre 2013 et son avenant du 12 décembre 2022.
En effet, selon l'arrêt de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 n° 24-70.002, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 dite « loi Kasbarian » qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.
Il en résulte que le locataire se trouve occupant sans droit ni titre à compter du 29 juin 2024 à minuit.

Force est de constater que par l'acquisition de la clause résolutoire du contrat le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 29 juin 2024 à minuit pour non apurement de la dette, qu'à cette date le locataire est devenu occupant sans droit ni titre du logement précité et de l’emplacement de stationnement y affecté.
L’expulsion du locataire, de ses biens et de tous occupants de son chef sera ordonnée.
Le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution.

Le locataire demande des délais de paiement. Il a répondu aux demandes des services sociaux pour leur permettre d'établir un diagnostic social et financier. Le rapport nous a été transmis le 27 janvier 2025. Le locataire souhaite se maintenir dans les lieux et régulariser sa situation au plus vite. Il convient d’en tenir compte dans la présente décision au regard des éléments recueillis et de la poursuite d’un accompagnement social de proximité de la famille.

Attendu les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, au V de l'article 24: « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative »..
Il lui sera accordé un délai suivant le dispositif ci-après dans la mesure où les derniers dernier mois de loyer avant l’audience ont été payés pour ce qui concerne le reste à charge du locataire (340,00 euros), ce dernier n’ayant pas versé la somme totale (567,42 euros) pensant que le complément serait effectué automatiquement par la CAF au titre des allocations logement (227,42 euros ce qui correspond plus ou moins aux sommes versées par cet organisme en 2024).

En cas de respect des échéances fixées par la présente décision et sous réserve du paiement du loyer et charges courants, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, sans qu’une nouvelle décision judiciaire soit prise, la clause résolutoire reprendra son plein effet. Le contrat sera résilié par le jeu de l'acquisition de la clause résolutoire. L’expulsion du locataire des lieux précités, de ses biens et de tous occupants de son chef sera ordonnée avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution. Le bailleur sera autorisé à disposer des objets et biens mobiliers trouvés dans les lieux lors de l'expulsion aux frais, risques et périls de la partie requise et ce conformément aux dispositions du code précité.

L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation, dans sa partie non contestable, soit un loyer égal au dernier loyer augmenté des charges, que le locataire aurait payé si le bail s’était poursuivi. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 juin 2024 à minuit, le locataire est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Le dernier loyer appelé selon décompte du 18 mars 2025 est de 567,42 euros pour le logement et l’emplacement de stationnement. La fraction d’ores et déjà échue des indemnités d’occupation au 18 mars 2025 est incluse dans la condamnation prononcée au titre de l’arriéré. Le locataire reste redevable, à défaut de libération des lieux, de cette indemnité à compter du 18 mars 2025.
En conséquence, il convient de condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer augmenté des charges, soit la somme de 567,42 euros à compter du 18 mars 2025, non indexable et sans intérêt s’agissant d’une indemnité non contractuelle, jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clés.
Néanmoins, le locataire bénéficiant d’un échéancier, l’indemnité d’occupation prendra effet à compter de la déchéance du terme par le bailleur en cas de non-paiement d’une échéance. En ce cas, l’indemnité d’occupation sera réactualisée au montant du dernier loyer échu indexé, charges incluses.

Le locataire sera condamné à payer au bailleur la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût des deux commandements.

Les parties seront déboutées du reste de leurs demandes, fins et conclusions.

PAR CES MOTIFS