TJ 83137, 27 mai 2025, RG 25/00110

Page sur

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON PÔLE JCP - RÉFÉRÉ

Minute n° 25 /

N° RG 25/00110 - N° Portalis DB3E-W-B7J-ND2C

AFFAIRE :

S.C.I. LAMBE

C/

[L]

Grosse exécutoire : Maître Grégory PILLIARD de l’AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD, avocats au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie

Copie : M. & Mme [L] + restitution des pièces

délivrées le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 MAI 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.C.I. LAMBE
16 avenue Henri Guiol
83210 LA FARLEDE
représentée par Maître Grégory PILLIARD de l’AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD, avocats au barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Madame [T] [L]
née le 16 Octobre 1988 à TUNIS (99)
Résidence La Corvette - Bat B - 6ème étage
Avenue du Port de Plaisance
83000 TOULON
représentée par son époux, M. [U] [L] muni d’un pouvoir

Monsieur [U] [L]
né le 17 Octobre 1979 à TUNIS (99)
Résidence La Corvette - Bat B - 6ème étage
Avenue du Port de Plaisance
83000 TOULON
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Gilles COMBREDET
Greffier : Karine PASCAL

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 25 février 2025
Date des débats : 25 Mars 2025
Date du délibéré : 27 Mai 2025

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 27 MAI 2025 par Gilles COMBREDET, Président, assisté de Karine PASCAL, Greffier.
EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation en référé du 15 janvier 2025 délivrée à la demande de la SCI LAMBE, ci-après désignée le bailleur, à l’encontre de [L] [T] née [L] et [L] [U], ci-après désignés les locataires, à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions.

A l’audience du 25 mars 2025 le bailleur, non présent était représenté par son conseil. Il a maintenu ses demandes en :
constatation de la résiliation de plein droit par acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties, expulsion des locataires, des personnes et des biens, la condamnation solidaire des locataires à payer par provision 2.040,30 euros , février inclus, somme actualisée au 21 février 2025 au titre des impayés locatifs, avec intérêts au taux légal,la condamnation solidaire des locataires à payer par provision une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges, indexable, jusqu’à complète libération des lieux, la condamnation solidaire des locataires à payer par provision 700,00 euros au titre des frais irrépétibles et les entiers dépens en ce compris les frais du commandement, de l’assignation et des dénonces, à autoriser, en cas d’abandon du logement, le bailleur à faire l’inventaire des meubles et objets mobiliers et de les faire entreposer selon les dispositions du code des procédures civiles d’exécution, à ordonner l’exécution provisoire nonobstant appel ou opposition et sans caution. Il déclare également qu’il a reçu les conclusions du locataire où doit être rejetée la mise en cause du gestionnaire locatif, les taxes enlèvement des ordures ménagères de 2022 jusqu’à 2024 ne sont pas prescrites et ne sont pas payées, il refuse les délais de paiement et rejette toutes les demandes. Il dépose son dossier.

Le locataire [U] [L] était présent. Il avait un pouvoir de représentation de [L] [T] née [L]. Il déclare :
qu’il conteste le paiement des TOM sur 3 ans, qu’il est sans emploi, qu’il demande les quittances, qu’il souhaite que soient supprimées les TOM, qu’il demande des délais, qu’il a une SCI en Ile de France et comprend ce qu’est d’être propriétaire. Il dépose son dossier.
Selon ce qu’autorisent les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé du surplus de leurs moyens.

La décision a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties sont liées par un bail signé les 13 et 16 novembre 2020 avec prise d’effet le 17 novembre 2020, contenant une clause résolutoire pour un logement Avenue du Port de Plaisance, Résidence la Corvette, bât. B, 6° étage, 83000 TOULON.

La procédure diligentée est régulière pour avoir respecté toutes les exigences de la loi notamment quant à la forme du commandement de payer du 16 septembre 2024, à la notification de la présente assignation au représentant de l'Etat deux mois avant l'audience pour lui permettre de saisir les organismes sociaux et les services compétents.

Il résulte des pièces versées aux débats et de l’audience que le retard pris par les locataires dans le paiement des loyers et charges est de 2.040,30 euros au titre des impayés locatifs selon décompte arrêté au 21 février 2025, février inclus.

Les défendeurs seront condamnés solidairement au paiement de la somme provisionnelle de 2.040,30 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer sur la somme au principal de 3.178,41 euros et à la date de l’assignation pour le surplus.

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail faisant la loi des parties et de ses conséquences graves par le commandement de payer du 16 septembre 2024 lequel imposait de régler l’arriéré de loyer de 3.178,41 euros dans le délai de deux mois, les locataires n’ont pas apuré l'intégralité de la dette dans le délai puisqu’au 16 novembre 2024 à minuit le solde à devoir était de 2.763,13 euros, que les locataires n’ont effectué qu’un virement le 18 octobre 2024 de 2.500,00 euros ce qui était insuffisant pour couvrir la somme du commandement dès lors qu’entre-temps les loyers d’octobre et novembre ont été appelés.

Force est de constater que, par l'acquisition de la clause résolutoire du contrat, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 16 novembre 2024 à minuit pour non apurement de la dette, qu'à cette date les locataires sont devenus occupants sans droit ni titre du logement précité.

Sur les demandes des locataires, défendeurs :

1/ Sur les charges et « l’opacité et la non transparence des chiffres » :
Le principe de base : les locataires doivent savoir que les charges locatives sont des dépenses payées par le bailleur qui les répercute aux locataires. Le montant des charges par provision est fonction du budget prévisionnel et des résultats antérieurs de la copropriété. Le paiement se fait mensuellement par provisions avec une régularisation annuelle qui permet de faire la balance entre les paiements du bailleur en rapport avec la copropriété et les sommes demandées aux locataires.
Paradoxalement, les locataires apportent les réponses à leurs demandes par l’examen des pièces qu’ils présentent dans leur dossier, lesquelles démontrent sans appel que le bailleur a rempli ses obligations :
1/ les relevés de compte font bien apparaître le détail entre le loyer et les charges (pièces n°5, 6, 7, 9,10, 12, 13 défendeurs)
2/ la pièce n°16 - verso du 28 février 2022, défendeurs, porte bien le détail de la répartition des charges au sein de la copropriété en fonction des tantièmes.
Les locataires seront déboutés de cette demande.

2/ Les locataires contestent le paiement des taxes d’enlèvement d’ordures ménagères :
Attendu les dispositions de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles du Décret n°87-713 du 26 août 1987.
Les TEOM adressées en septembre de chaque année par l’administration font partie des charges du bailleur récupérables de plein droit auprès des locataires et le bailleur peut réclamer les arriérés des taxes d’enlèvement des ordures ménagères sur les trois dernières années. Les TEOM de septembre 2022 ne sont pas prescrites et sont récupérables jusqu’en 2025.
En outre, rien n’oblige le bailleur à supprimer cette charge récupérable.
Néanmoins et paradoxalement, de nouveau, l’examen des pièces du dossier des locataires montre sans appel que le bailleur a rempli ses obligations : pièces n°14 et 15 – TEOM de 2022, 2023 et 2024. Répartition par tantièmes.
Les locataires seront déboutés de cette demande.

3/ Les locataires demandent les quittances :
Au visa de l’article 21 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.
Aucuns frais liés à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.
Avec l'accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.
Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu. »
Il s’en déduit qu’il appartient donc aux locataires de faire la demande. La délivrance de quittance n’est pas une obligation automatique du bailleur si le locataire n’en fait pas la demande. Elle est gratuite et peut être délivrée à la demande des locataires par transmission dématérialisée.
Les locataires seront déboutés de cette demande.

4/ Sur les délais :
Les locataires ont répondu aux demandes des services sociaux pour leur permettre d'établir un diagnostic social et financier. Le rapport nous a été transmis le 10 février 2025. Les locataires souhaitent se maintenir dans les lieux et régulariser leur situation au plus vite. Il convient d’en tenir compte dans la présente décision au regard des éléments recueillis et de la poursuite d’un accompagnement social de proximité de la famille.

Attendu les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, au V de l'article 24: « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ». Le dernier loyer, en l’espèce février 2025, ayant été payé, il sera accordé un délai de paiement de 36 échéances de 56,00 euros, la dernière échéance soldant la dette, payables chaque mois en même temps que le loyer et les charges, le tout en sus du loyer et des charges en cours.

En cas de respect des échéances fixées par la présente décision et sous réserve du paiement du loyer et charges courants, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, sans qu’une nouvelle décision judiciaire soit prise, la clause résolutoire reprendra son plein effet. Le contrat sera résilié par le jeu de l'acquisition de la clause résolutoire. L’expulsion des locataires des lieux précités, de leurs biens et de tous occupants de leur chef sera ordonnée avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution. Le bailleur sera autorisé à disposer des objets et biens mobiliers trouvés dans les lieux lors de l'expulsion aux frais, risques et périls de la partie requise.

L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation, dans sa partie non contestable, soit un loyer égal au dernier loyer augmenté des charges, que les locataires auraient payé si le bail s’était poursuivi. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 novembre 2024 à minuit, les locataires sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Le dernier loyer appelé selon décompte du 21 février 2025 est de 1.063,15 euros. La fraction d’ores et déjà échue des indemnités d’occupation au 21 février 2025 est incluse dans la condamnation prononcée au titre de l’arriéré. Le locataire reste redevable, à défaut de libération des lieux, de cette indemnité à compter du 21 février 2025.

En conséquence, il convient de condamner solidairement les locataires au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer augmenté des charges, soit la somme de 1.063,15 euros à compter du 21 février 2025, non indexable et sans intérêt s’agissant d’une indemnité non contractuelle, jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clés.

Néanmoins, les locataires bénéficiant d’un échéancier, l’indemnité d’occupation prendra effet à compter de la déchéance du terme par le bailleur en cas de non-paiement d’une seule échéance. En ce cas, l’indemnité d’occupation sera réactualisée au montant du dernier loyer échu indexé, charges incluses.

Le bailleur a été contraint de poursuivre en justice les locataires défaillants pour faire valoir ses droits et obtenir le juste paiement de ses loyers et charges.

[L] [T] née [L] et [L] [U] seront condamnés in solidum à payer au bailleur la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer de l’assignation et des dénonces.

Les locataires seront déboutés de leurs demandes, fins et conclusions.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit en référé, nonobstant appel et sans caution.

PAR CES MOTIFS